Kāda ir termināļa kapitalizācijas likme?
Galīgā kapitalizācijas likme, kas pazīstama arī kā izejas likme, ir likme, ko izmanto, lai novērtētu īpašuma tālākpārdošanas vērtību turēšanas perioda beigās. Gaidāmie neto darbības ienākumi (NOI) gadā tiek dalīti ar termināļa augšējo robežu (izteiktu procentos), lai iegūtu gala vērtību. Termināla kapitalizācijas likmes tiek aprēķinātas, pamatojoties uz salīdzināmu darījumu informāciju vai to, kas tiek uzskatīts par piemērotu konkrētā īpašuma atrašanās vietai un atribūtiem.
Taustiņu izņemšana
- Termināla kapitalizācijas likme tiek izmantota, lai novērtētu īpašuma tālākpārdošanas vērtību turēšanas perioda beigās. Ieguldījuma maksimālā likme ir īpašuma paredzētais pirmā gada NOI, dalīts ar īpašuma pirkuma cenu.Ja šī termināla kapitalizācijas likme ir zemāks par sākotnējo likmi, tas parasti nozīmē, ka ieguldījums īpašumā bija rentabls.
Termināļa kapitalizācijas līmeņa izpratne
Ierobežojošās robežas likme ir prognozētie pirmā gada neto ienākumi (NOI), dalīti ar sākotnējo ieguldījumu vai pirkuma cenu. Turpretī termināļa kapitalizācijas likme ir prognozētā pagājušā gada (izejas gada) NOI, dalīta ar pārdošanas cenu. Ja šī likme ir zemāka nekā sākotnējā maksimālā robeža, tas parasti nozīmē, ka ieguldījums īpašumā bija rentabls.
Lielākā daļa profesionāļu, kas investē nekustamo īpašumu, piekrīt, ka ir svarīgi termināla kapitalizācijas likmi saskaņot ar pašreizējo tirgus likmi, paturot prātā, ka tas var būt drošāks tests, lai attīstītu, lai mazliet palielinātu termināļa maksimālo līmeni. Dinamiska izklājlapa var būt noderīga, lai pārbaudītu attīstības projektu, lai noteiktu visaugstāko termināļa kapitalizācijas līmeni, kas joprojām nodrošinātu pietiekamu augšupvēli investoriem.
Lietpratīgi nekustamo īpašumu investori meklē tirgus un nekustamā īpašuma veidus, kuros paredzams, ka tirgus kapitalizācijas likmes samazināsies, jo zemāka termināla kapitalizācijas likme, salīdzinot ar pašreizējās kapitāla robežu, radīs kapitāla pieaugumu, pieņemot, ka neto darbības ienākumi samazinājums turēšanas periodā. Daži no datiem, kas jāņem vērā, ietver piedāvājuma un pieprasījuma metriku katrai telpas kategorijai, kā arī pakalpojumus un izdevumus, kas pieņemti saistītus ar katru darbības zonu.
Kaut arī nākotne vienmēr ir neskaidra, jebkura turēšanas perioda beigās ir pilnīgi skaidrs, ka divas lietas: ēkas novecojas un tirgi mainīsies. Tāpēc ir ļoti svarīgi, lai visi nekustamā īpašuma investori apkopotu un analizētu pēc iespējas vairāk datu, lai precīzi noteiktu projekta termināļa kapitalizācijas līmeni.
Termināla kapitalizācijas likmes piemērs
Investors iegādājas pilnībā aizņemtu īpašumu par USD 100 miljoniem. Tiek lēsts, ka pirmā gada NOI ir 5, 0 miljoni USD. Līdz ar to sākotnējā maksimālā robeža ir 5, 0%. Pēc septiņiem gadiem ieguldītājs uzskata, ka termināļa kapitalizācijas likme ir aptuveni 4, 0%. Paredzams, ka pagājušā gada NOI, kurā ir ņemta vērā īres maksas palielināšanās, būs USD 5, 5 miljoni (atkal, pieņemot, ka tā būs pilna). Tālākpārdošanas vērtība tiek lēsta USD 137, 5 miljonu apmērā (5, 5 miljoni USD NOI, dalīta ar 4, 0% termināla kapitalizācijas jeb izejas likmes).
