Stefans Švarcmans nepadarīja to lielu, derot par mazu. Viņa karjera ir definēta, ņemot vērā lielas iespējas. Pašlaik The Blackstone Group priekšsēdētājs un izpilddirektors viņš nesenajā autobiogrāfijā “ What it Takes” aprakstīja daudzas no šīm lielajām derībām. Kopš viņa klases klases prezidenta dienām Abingtonas vidusskolā līdz pazemojošajam procesam, kad 1985. gadā tika mēģināts iedarbināt Blackstone kopā ar Pītu Pētersonu, Švarcmana dzīvi definēja tā, ka viņa gāja liela ik uz soļa.
Kopš tā laika Blackstone ir paplašinājies, iekļaujot uzņēmējdarbību, kas koncentrējas uz privāto kapitālu, riska ieguldījumu fondiem, kredītiem, infrastruktūru un dzīvības zinātnēm, bet daudzas no firmām lielākās likmes ir bijušas nekustamo īpašumu jomā. Patiešām, Blackstone ir viens no lielākajiem nekustamā īpašuma investoriem pasaulē, un aptuveni ceturtā daļa no tā 545 miljardiem dolāru ir aktīvi, kas ieguldīti šajā nozarē.
Blackstone ir atpalicis no lielākajiem vēsturiskajiem darījumiem ar nekustamo īpašumu, ieskaitot Hilton Properties iegādi 2007. gada jūlijā un Stuyvesant Town pirkumu Ņujorkā par 5, 5 miljardiem USD.
Es runāju ar Švarcmanu par autobiogrāfijas uzsākšanu par savu karjeru un uzskatiem par investīciju ainavu - īpaši nekustamo īpašumu jomā.
Sudrabs: Blackstone gadu gaitā ir izdarījis lielas likmes par nekustamo īpašumu, un tagad tas ir viens no lielākajiem nekustamā īpašuma īpašniekiem un investoriem pasaulē, un šodien tā ir lielākā jūsu ieguldījumu portfeļa daļa. Kādi ir jūsu pamatnoteikumi lielisku nekustamo īpašumu iespēju identificēšanai? Ko jūs meklējat?
Švarcmans: Nekustamais īpašums ir tiešs bizness. Mums ir daži noteikumi.
- Mēs pērkam esošās iespējas, kuras varam uzlabot. Mēs neveicam attīstību. Attīstībai ir daudz lielāks risks nekā esošās ēkas pirkšanai. Mums patīk konservatīvisms, iegādājoties kaut ko esošu. Otrkārt, mēs pērkam tikai lietas, kuras varam uzlabot. Mēs neesam ieinteresēti tikai iegādāties naudas plūsmas plūsmu. Mēs vēlamies padarīt kaut ko labāku. Pēc tam, kad esat to uzlabojis, varat to pārdot vairāk. Treškārt, mēs esam tematisks ieguldītājs. Nekustamajam īpašumam ir dažādas aktīvu klases nekustamajā īpašumā, sākot no biroju ēkām un dzīvokļiem līdz iepirkšanās centriem un noliktavām. Dažādām aktīvu klasēm ir atšķirīgi pamati dažādos ekonomiskā cikla punktos, kā arī tehnoloģisko traucējumu potenciāls. Piemēram, mēs pārdevām visus savus tirdzniecības centrus un visu mazumtirdzniecībā, kad 2010. gadā redzējām, kā Amazon attīsta šo milzīgo impulsu, un mēs nolēmām kļūt par vēl lielāku noliktavu pircēju. Noliktavas pēdējo 5 gadu laikā ir bijušas liela aktīvu klase mazumtirdzniecībā. Daudziem mazumtirgotājiem, ne tikai Amazon, nācās pārvērsties tiešsaistes iespējām. Jums ir vajadzīgas noliktavas, lai jūsu preces varētu uzglabāt, lai tās piegādātu klientam. Tas noveda mūs pie visa apgabala, kurā mums ir milzīga ekspozīcija, kur īres maksa palielinās dubultā (vai vairāk) nekā jebkurai citai aktīvu klasei. Mēs arī skatāmies uz nekustamo īpašumu kā globālu iespēju. Kādā brīdī ģeogrāfiskajā apgabalā nav tik daudz kapitāla. Piemēram, mēs daudz iegādājāmies Skandināvijā, kas ir izrādījusies ļoti laba. Galīgais noteikums attiecas uz aizstāšanas izmaksām. Pārliecinoties, ka kaut ko iegādājaties, atrodaties zem tā, ir ļoti svarīgi.
Kad esam pabeiguši uzdevumu uzlabot īpašumu, mēs to pārdodam. Mums ir maza mantra, kuras nosaukums ir: “Nopērc, salabo, pārdod.”
Sudraba: Kur jūs redzat nekustamā īpašuma iespējas nākamajā desmitgadē?
Švarcmans: Skatoties 10 gadus… nekustamajā īpašumā ir tendence, ka cilvēki no priekšpilsētām pārvietojas uz pilsētām. Šī tendence padarīs dzīvokļus pilsētās par labu vietu, kur atrasties. Tas mainīs jūsu ģeogrāfisko orientāciju. Ja esat ASV ieguldītājs, jūs vēlēsities izturēties pret zemām nodokļu likmēm un vieglāku darba vidi. Ja jūs skatāties uz 10 gadiem, notiks reālas pārmaiņas, kuras jūs jau varat redzēt, notiek cilvēku migrācija no ziemeļiem uz dienvidiem. Cilvēki pārvietojas no augstiem nodokļiem uz zemu nodokļu štatiem, piemēram, Floridā, Teksasā vai Ziemeļkarolīnā, kur jūs varat strādāt uz sauszemes strādājošie.
Bija gadījies, ka tad, kad cilvēki ieguva darbu, viņi izvēlējās savu atrašanās vietu, pamatojoties uz darbu. Tagad daudzi jaunāki cilvēki meklē vietu un cer atrast darbu. Ja viņi dodas pareizajās vietās, darbavietas pārcelsies, lai viņus atrastu.
Nekustamajā īpašumā ir pasaules pilsētas, kas ir uz zināšanām balstītas pilsētas. Tās ir Sietla, Sanfrancisko, Ostina, pat Ņujorka un Londona. Jūs atradīsit tādas Indijas pilsētas kā Mumbaja, Chennai, Bangalore… meklējot nozares, kurās, jūsuprāt, būs strauja izaugsme un sekojot tām visā pasaulē, pēc 10 gadu ilgas skatoties, tās būs ļoti labas. Un biotehnoloģijā un pētniecībā ir īpaši gadījumi, kas strauji paātrinās. Mēs esam viens no lielākajiem biofarmācijas mitro laboratoriju īpašniekiem. Tā ir vēl viena no šīm tendencēm.
Sudrabs: Blackstone veiktais Hiltona īpašumu pirkums 2007. gadā izrādījās liels zvans. Bet Hilton bija jau izveidots zīmols ar lielu pēdu. Vai jūs ticat, ka viesnīcu bizness joprojām būs gudra vieta, kur ieguldīt nākamajos vai divos desmit gados?
Švarcmans: palielinoties bagātībai, vairāk cilvēku ceļos. Tam vajadzētu būt katalizatoram, lai veiktu lietas, kas saistītas ar ceļojumu biznesu, neatkarīgi no tā, vai tās ir vārtejas pilsētas vai citas populāras vietas. Tiem vajadzētu būt labiem rezultātiem.
