Satura rādītājs
- Kas ir sviras?
- Veidi, kā piekļūt svirai
- Piesaistīšanas piemērs
- Piesaistīto līdzekļu briesmas
- Mīnusi, izmantojot daudzus īpašumus
- Izvairīšanās no riska palielināšanas
- Grunts līnija
Ieguldījumi nekustamajā īpašumā ir kļuvuši par populāru veidu, kā dažādot savu ieguldījumu portfeli. Visur, kur skatāmies, mēs pastāvīgi atgādinām par nekustamā īpašuma pirkšanas priekšrocībām, sākot no daudzajiem informācijas par nekustamo īpašumu semināriem vai arī mājas parādot, ka tas piedāvā neticamu vērtību pārvaldot vai pārceļot nomas īpašumus.
Bet tas nav tik vienkārši. Galu galā īres īpašuma pirkšana nav tāda kā ieguldīšana akcijās - jūs nevarat vienkārši mazliet nolikt šeit un tur un kļūt par īpašuma īpašnieku. Jums ir nepieciešams kapitāls, lai veiktu šo pirkumu. Un process bieži var būt garš un izvilkts. Nemaz nerunājot par visiem saistītajiem riskiem, it īpaši, ja jūs neveicat savu pētījumu. Bet vai ir kāds veids, kā iekļūt tirgū, palielinot savu tīro vērtību? Mēģiniet izmantot piesaistīto līdzekli, lai tas būtu izdevīgi. Šādi rīkojoties, jūs varat samazināt naudas atlikumu un izmantot parādu, lai palīdzētu realizēt atdevi.
Lasiet tālāk, lai uzzinātu vairāk par to, kā jūs varat izmantot piesaistītos līdzekļus, lai palielinātu jūsu nekustamā īpašuma tīro vērtību, kā arī par dažiem ar to saistītajiem riskiem. (Plašāku informāciju skatiet Investopedia tīro vērtību izsekotājā.)
Taustiņu izņemšana
- Kredīta piesaistē tiek izmantots aizņemts kapitāls vai parāds, lai palielinātu ieguldījuma potenciālo atdevi. Nekustamajā īpašumā visizplatītākais veids, kā piesaistīt ieguldījumus, ir ar savu naudu vai ar hipotēkas palīdzību. Kredītvēsture darbojas jūsu labā, kad nekustamā īpašuma vērtība palielinās, taču tā var izraisīt zaudējumus arī tad, ja vērtības samazinās. Izvairieties no riska piesaistīšanas, pieņemot pamatotus lēmumus par ieguldījumiem un uzskaitot hipotēku maksājumus, vakances un saudzīgu ekonomiku.
Kas ir sviras?
Sviras efekts ir dažādu finanšu instrumentu vai aizņemtā kapitāla - citiem vārdiem sakot, parāda - izmantošana, lai palielinātu ieguldījuma potenciālo atdevi. To parasti izmanto gan Volstrītā, gan Galvenajā ielā, runājot par nekustamā īpašuma tirgu. Kredīta piesaistīšana ir paņēmiens, ko izmanto gan cilvēki, gan uzņēmumi, lai paplašinātu atdeves potenciālu, vienlaikus paplašinot arī visu risku negatīvos aspektus, ja lietas neizdodas.
Kaut arī ir iespējams labas atdeves potenciāls, piemēram, kad nekustamā īpašuma cenas palielinās, izmantojot piesaistīto līdzekli, tas var būt divvirzienu zobens. Tas ir tāpēc, ka tas var radīt zaudējumus arī tad, ja investīcijas virzās pretējā virzienā. Nekustamā īpašuma cenu gadījumā zaudējumi rodas, kad cenas pazeminās.
Veidi, kā piekļūt svirai
Vienkāršākais veids, kā piekļūt piesaistītajiem līdzekļiem, ir izmantot savu naudu. Hipotēkas gadījumā standarta 20% pirmā iemaksa dod jums 100% no mājas, kurā vēlaties dzīvot. Dažas finansēšanas programmas ļauj jums ietaupīt vēl mazāk naudas.
Kredīta plecs: palieliniet sava nekustamā īpašuma neto vērtību
Piesaistīšanas piemērs
Apsveriet kopējo nekustamā īpašuma pirkšanas prasību - 20% iemaksa. Tas ir USD 100 000 par īpašumu 500 000 USD. Noguldot tikai 20% naudas un aizņemoties pārējo, pircējs pirkuma veikšanai galvenokārt izmanto salīdzinoši nelielu daļu no saviem līdzekļiem. Tāpēc lielāko daļu nodrošina aizdevējs. Tāpēc nekustamā īpašuma investori atlikušos 80% no pirkuma cenas bieži dēvē par citu cilvēku naudu.
Pieņemsim, ka īpašuma vērtības pieaugums ir 5% gadā. Tas nozīmē, ka aizņēmēja neto vērtība palielinās līdz USD 525 000 tikai 12 mēnešos. Salīdzinot šo ieguvumu ar ieguvumu no pirkuma, kas veikts tieši, bez aizdevuma, tiek uzsvērta šī sviras efekta stratēģijas vērtība. Piemēram, tas pats aizņēmējs varēja izmantot USD 100 000, lai pilnībā apmaksātu īpašumu iegādātos USD 100 000.
Pieņemot to pašu 5% vērtības pieauguma likmi, pircēja tīrā vērtība, iegādājoties 100 000 ASV dolāru skaidru naudu, 12 mēnešu laikā palielināsies par 5000 USD, salīdzinot ar 25 000 USD par dārgāku īpašumu. Starpība 20 000 USD apmērā parāda iespējamo tīrās vērtības pieaugumu, ko nodrošina piesaistīto līdzekļu izmantošana. Tagad attēls, kurā 20 gadu laikā katru gadu pieaug 5%. Laika gaitā piesaistīto līdzekļu izmantošanai var būt ļoti būtiska un ļoti pozitīva ietekme uz jūsu tīro vērtību.
Piesaistīto līdzekļu briesmas
Tagad par sliktajām ziņām. Tas viss izklausās lieliski, taču ir arī negatīvie. Kredītplecs var darboties pret jums, tāpat kā tas var darboties jūsu labā. Lai parādītu, kā būs, pārskatīsim mūsu iepriekšējo piemēru. Ja jūs izmantojat USD 100 000 iemaksu, lai iegādātos USD 500 000, un nekustamā īpašuma cenas jūsu reģionā vairākus gadus pēc kārtas samazinās, piesaistītie līdzekļi darbojas apgriezti. Pēc pirmā gada jūsu 500 000 ASV dolāru īpašuma vērtība varētu būt 475 000 ASV dolāru, ja tā vērtība pazeminās par 5%. Ja cenas turpināsies tajā pašā trajektorijā, jūsu īpašuma vērtība varētu būt USD 451 250 - zaudējumi no pašu kapitāla 48 750 USD.
Tāpat kā piesaistītie līdzekļi var darboties jūsu labā, tas var darboties arī pret jums.
Saskaņā ar to pašu 5% cenas krituma scenāriju, ja 100 000 USD izmantotu 100 000 USD mājas skaidras naudas iegādei, pircējs būtu zaudējis tikai USD 5 000, un mājas cenas pirmajā gadā samazinājās - daudz mazāk nekā dārgākām mājām.
Nekustamā īpašuma tirgos, kur cenas ievērojami pazeminās, māju īpašnieki var nopelnīt vairāk naudas, nekā māja patiesībā ir vērts. Investoriem cenu pazemināšanās var samazināt vai pat samazināt peļņu. Ja arī īres maksa samazinās, rezultāts var būt īpašums, kuru nevar īrēt par cenu, kas segs hipotēkas izmaksas un citus izdevumus. Ja domājat kļūt par saimnieku, ir jāņem vērā daudzi faktori.
Mīnusi, izmantojot daudzus īpašumus
Problēmas kļūst vēl lielākas, ja ir iesaistītas vairākas vienības, jo komerciālā nekustamā īpašuma investori bieži izliek pēc iespējas mazāk naudas. Mērķis ir piesaistīt savu naudu, pārņemot kontroli pār 100% aktīvu, bet tikai samazinot 20% no vērtības. Apsveriet 500 000 USD mūsu iepriekšējā piemērā. tikai pieņemsim, ka tā ir maza daudzdzīvokļu ēka. Tā kā tas tika nopirkts, izmantojot iemaksu 100 000 USD, ja ēkas vērtība samazinās par 30%, īpašuma vērtība ir tikai 350 000 USD, bet investoram joprojām ir jāmaksā procenti un pamatsumma par pilnu 400 000 USD aizdevuma vērtību.
Ja arī ieguldītāja saņemtā īres summa samazinās, rezultāts var būt noklusējums īpašumam. Ja ieguldītājs izmanto naudas plūsmu no šī īpašuma, lai samaksātu hipotēku citiem īpašumiem, ienākumu zaudēšana varētu radīt domino efektu, kas var beigties ar visu portfeli, izslēdzot vienu sliktu aizdevumu vienam īpašumam.
Izvairīšanās no riska palielināšanas
Tagad, kad esat uzzinājis par nekustamā īpašuma piesaistīšanas pamatiem, kā arī par dažām kļūdām, jūs domājat, ka nav iespējams gūt labu peļņu, izmantojot šo paņēmienu. Neuztraucieties - tas ir tikai vesela saprāta izmantošanas jautājums. Tāpat kā jebkurš ieguldījums, arī nekustamais īpašums ir saistīts ar risku. Lai gan jūs varat izmantot piesaistītos līdzekļus savā labā, ir dažas galvenās lietas, kuras vēlaties pārliecināties, ka neļausit iegūt labāku tirgus pozīciju.
Pirmkārt, neuzskatiet, kas notiks, pirms tas notiks. Jūs ne vienmēr varat izmantot līdzšinējos rādītājus kā rādītāju tam, kas notiks nākotnē, īpaši mājokļu tirgū. Ja redzat, ka īpašuma vērtības noteiktā laika posmā ir palielinājušās par 5% līdz 10%, tas nenozīmē, ka tie turpināsies pa to pašu ceļu.
Pēc tam attiecīgi izveidojiet budžetu un zināt, par ko jūs nokļūstat. Ja jūs ieliksit zemāku iemaksu, jūsu aizdevuma summa būs lielāka. Tas nozīmē, ka jums būs jāveic lielāks hipotēkas maksājums. Jums var nākties ņemt vērā zemāku brīvo darba vietu skaitu, stingrāku ekonomiku, sliktos īrniekus - tas viss uz jums attiecas. Galu galā jūs joprojām esat atbildīgs par hipotēkas samaksu, tāpēc jums jāpārliecinās, ka jūs jebkurā situācijā varat uzturēt sevi virs ūdens.
Grunts līnija
Attēli no šādiem pirkumiem ar paaugstinātu sviras efektu liek atmiņā tos vēlu vakaru informācijas objektus, kur vienmērīgi runājoši biedri liek domāt, ka jūs varat nopelnīt miljoniem dolāru, pērkot īpašumus, neieguldot naudu. Lai gan tas ir iespējams, mēs neiesakām iet šo ceļu.
Par laimi, jums tas nav nepieciešams. Pastāv mazāk eksotiski aizņemto līdzekļu izmantošanas veidi, kas ļauj iegādāties nekustamo īpašumu ar salīdzinoši nelielu summu - pat bez naudas. Patiesībā, kaut arī viņi par to varbūt nedomā kā par sviras efektu, vairums cilvēku to dara, ja, pērkot māju, viņi ņem hipotēku. Viņi atmaksā aizdevumu gadu vai gadu desmitu laikā, vienlaikus izbaudot īpašuma izmantošanu. Stāsta morāle ir tāda, ka piesaistītie līdzekļi ir izplatīts rīks, kas darbojas labi - apdomīgi izmantojot.
