Tradicionālais mājas īpašumtiesību veids ir īpašums gan mājai, gan zemei, uz kuras tas ir uzbūvēts. Tie, kas nevar atļauties mājas vai kuri nevēlas apnikt ar ārpuses uzturēšanu un uzturēšanu, var iegādāties mājiņas vai pilsētas mājas. Tomēr ir arī vēl viena mājokļa īpašnieku iespēja: iegādāties tikai māju un iznomāt zemi, kuru tā aizņem.
Mājas pirkšana nomātā zemes kopienā ļauj jums iegūt māju, kuru jūs citādi nevarētu atļauties. Tomēr šāda veida pirkumam trūkst dažu tradicionālo māju īpašnieku priekšrocību, un tam ir citi nozīmīgi trūkumi. Vai šī neparastā īpašumtiesību iestatīšana jums noderētu? Lasiet tālāk, lai uzzinātu.
Pamati
Ar apmācītu aci jūs parasti varat pamanīt nomāto zemi, pat ja tas nav tieši norādīts. Meklējamie atslēgas vārdi ietver "izgatavotas mājas" un "nomas tiesības". Mājas ārējās iezīmes varētu raksturot šādi, piemēram, "asociācijas baseins" vai "asociācijas tenisa korti". Arī nomātā īpašuma cenai ir daudz zemāka par tirgus vērtību. Piemēram, ja tradicionālās trīsistabu, divu vannas istabu, 1600 kvadrātpēdas garāžas likme ir aptuveni USD 500 000, salīdzināma māja uz nomātas zemes var maksāt tikai USD 150 000. Mājoklim, kas tiek īrēts, var būt arī neparasti izdevīgas iezīmes par tā cenu.
Stāvas māju īpašnieku asociācijas (HOA) maksas arī norāda, ka var būt iekļauts saraksts ar nomātu zemi. Parasta HOA maksa varētu būt apmēram USD 250 mēnesī, savukārt HOA maksa par nomātu zemi varētu būt USD 900 mēnesī. Vēl viena dāvana ir tāda, ka, apskatot apkārtnes, kurā atrodas mājas, satelīta karti, jūs varat pamanīt, ka mājas atrodas tuvāk nekā parasti un ir ārkārtīgi līdzīgas viena otrai. Visbeidzot, tipiskā mikrorajonā dažām mājām ir savi baseini, savukārt nomātas zemes kopienā neviena no tām negribēs.
Nekustamā īpašuma biržas ne vienmēr uzskaita nomāto zemi. Dažreiz galvenā informācija tiek izslēgta no nekustamā īpašuma saraksta aģenta aplieces dēļ vai tāpēc, ka aģents vai pārdevējs mēģina kaut ko slēpt. Izmeklējiet slēptos faktus un nekad neiegādājieties nomātu zemi, pilnībā neizprotot šāda veida māju īpašumus.
Nomāto zemju īpašumu veidi
Pastāv vairāki dzīvojamo nomu ar zemi veidi, un visizplatītākais veids ir atkarīgs no reģiona. Havaju salās un Delavēras štatā ir nomas līgumi. Apgabalos ar indiāņu rezervācijām, piemēram, Palm Springs, jūs varat iegādāties īpašumu uz nomātas rezervēšanas zemes. Losandželosā, kur pat mājas priekšpilsētās ievērojami pārsniedz vidusmēra cenas, kuras var atļauties vidusmēra iedzīvotāji, priekšpilsētas teritorijās, piemēram, Simi ielejā un Kanjona valstī, ir nomāti zemes gabali. Floridā un Arizonā ir arī vairākas nomātas zemes pensijas kopienas.
Īrētas zemes īpašumi pastāv arī citās teritorijās, taču, tā kā zemes nomāšana ir netradicionāls veids, kā iegādāties īpašumu, šī iespēja nav pieejama katrā štatā. Piekabju parki, iespējams, visizplatītākais nomas zemes kopienas veids, ir atrodami gandrīz jebkur.
Pērkot māju vai dzīvokli uz nomātas zemes, jūs parasti izņemsit nekustamā īpašuma hipotēku. Mēneša hipotēkas maksājums būs mazāks, jo mājas pirkuma cena ir zemāka, taču jums būs jāmaksā arī ievērojama ikmēneša zemes nomas maksa. Tā kā zemes nomas īpašumi bieži atrodas veselās līdzīgu īpašumu kopienās, par nomāto zemi var nākties maksāt arī HOA nodevas par ainavu, kopienas baseinu, sabiedrisko ēku uzturēšanu utt.
Vispārīgi apsvērumi
- Cik daudz laika paliek nomas līgumā? Ja atlikušās nomas termiņš ir īsāks, nekā jūs plānojat palikt mājās, obligāti noskaidrojiet, kas notiek ar jūsu interesi par īpašumu nomas termiņa beigās. Nomas termiņš ietekmēs arī jūsu iespējas finansēt māju. Hipotēkas iegūšana var būt sarežģīta vai neiespējama, ja zemes atlikušais nomas termiņš ir 20 gadi un vēlaties saņemt hipotēku uz 30 gadiem. Ideālā gadījumā nomas maksa, kas pārsniedz jūsu iespējamo atlikušo mūžu, aizsargās jūsu finansiālās intereses un mieru. Protams, kaut arī jūs, iespējams, nedzīvojat šajās mājās visu atlikušo dzīvi, ir patīkami, ka jums ir šāda iespēja. Un, ja jūs pārdodat māju, ilgs atlikušais nomas termiņš pozitīvi ietekmēs jūsu pārdošanas cenu.
Kādi ir nodošanas klauzulas nosacījumi? Pārbaudiet nodošanas klauzulas nosacījumus, ja nomas termiņš beigsies, kamēr jums joprojām pieder māja. Ja nomas termiņš beidzas un netiek atjaunots, jums būs jāatsakās no zemes izmantošanas, uz kuras tiek uzcelta jūsu māja. Daži nodošanas klauzulas nosaka, ka jums ir jāatsakās no visiem zemes uzlabojumiem (ti, jūsu dzīvokļa, pilsētas mājas vai mājas). Izvairieties no neglītiem pārsteigumiem, pirms pirkšanas iegūstot informāciju.
Cik maksā ikmēneša zemes nomas maksa, cik bieži tā tiek koriģēta un cik daudz? Ja ir HOA maksas, uzdodiet tos pašus jautājumus par tām. Jūs vēlaties pārliecināties, ka tiešām ietaupīsit naudu, iegādājoties nomātu zemi, un ka jūs nevienu dienu nevajadzēs pārcelties, palielinot izmaksas.
Vai es labāk nomu? Apsveriet, vai mājas īpašums nomātā zemē patiešām ir labāks par īri. Abas ir daudzējādā ziņā līdzīgas, ieskaitot ikmēneša maksu samaksu, ko nosaka cita puse. Tradicionālās mājas piederība jums var dot lielāku brīvības pakāpi; Ja tas jums ir svarīgi, iespējams, ir vērts gaidīt, lai ietaupītu iemaksu vai palielinātu ienākumus, lai varētu saņemt labu hipotēku tradicionālajā mājā.
Priekšrocības
Mājas pirkšana uz nomātas zemes piedāvā šādas priekšrocības.
- Jūs pērkat māju daudz mazāk nekā tradicionālās mājas, jo jums nav jāpērk zeme.
Nomāta zeme bieži vien ir labāka nekā bērniem un mājdzīvniekiem paredzēta dzīvošana, un jūs varat ieguldīt naudu, kas jums ļauj ietaupīt nomu. Pircēji var dzīvot vietā ar augstu cenu, kuru viņi citādi nevarētu atļauties. Piemēram, Hantingtonas pludmalē, Kalifornijā, netālu no Klusā okeāna ir vairākas pārvietojamo māju kopienas. Lai iegādātos pat sākuma līmeņa māju Hantingtonas pludmalē, jums varētu būt nepieciešami apmēram 400 000 USD. Sākuma līmeņa mājas iegāde piekabju parkā, salīdzinot, varētu maksāt tikai 40 000 USD.
Nomājamās zemes kopienās bieži ietilpst ērtības, kas ne vienmēr ir sastopamas tradicionālajos rajonos, piemēram, klubu nami, baseini, tenisa korti, rotaļu laukumi un golfa laukumi. Sabiedrības asociācijas aspekta dēļ jebkurās HOA nodevās var būt regulārs zāles pļaušana.
Tā kā jums nepieder zeme, jums, iespējams, būs zemi nekustamā īpašuma nodokļi vai tie vispār nebūs, kas var palīdzēt atbrīvoties no nomas zemes un HOA nodevu maksāšanas. Dažos apgabalos vietējie likumi ierobežo summu, par kādu nomas maksa par zemi var pieaugt katru gadu.
Trūkumi
Šīs mājas īpašumtiesību formas trūkumi ir šādi.
- Vissvarīgākais negatīvais faktors mājas īpašumā uz nomātas zemes ir saistīts ar pašu kapitāla celtniecību. Daudziem cilvēkiem īpašumtiesības uz māju ir galvenais bagātības avots. Izmantojot nomātu zemi, jūs riskējat zaudēt visu savu kapitālu nomas termiņa beigās atkarībā no nodošanas klauzulas noteikumiem. Mājas tālākpārdošana, visticamāk, būs grūtāka nekā tradicionālās mājas tālākpārdošana, jo īpaši tāpēc, ka ar katru gadu atlikušais nomas termiņš saīsinās. Šī iemesla dēļ, ja vēlaties kaut ko atstāt mantiniekiem, mājas uz nomātas zemes viņiem nebūs gandrīz tik vērtīgas kā tradicionālās mājas. Nomāti zemes īpašumi bieži ir HOA daļa, kas nozīmē papildu ikmēneša maksu, kas ir nedaudz neparedzama. Lai gan HOA nodevas parasti ir noteikta summa katru mēnesi, tās var pieaugt katru gadu. HOA var arī iekasēt īpašu novērtējumu par nozīmīgiem kopienas īpašuma remontiem vai modernizāciju, izveidojot lielu, negaidītu rēķinu. Maksas par HOA var būt īpaši satraucošas tiem, kuri neizmanto tādas kopīgas ērtības kā baseini vai kuri naudas ietaupīšanas labprātāk labiekārto paši.
Lai arī tradicionālās mājas īpašumtiesības var būt labs drošības līdzeklis pret inflāciju, nomātas zemes īpašums nav. Kad jūs pērkat māju ar fiksētas likmes hipotēku, jūsu maksājums paliek nemainīgs katru gadu, pieaugot inflācijai . Galu galā ikmēneša maksājums par jūsu mājas iegādi varētu būt mazāks nekā īre jūsu apkārtnē. Un, lai arī mājas vērtības svārstās, ilgtermiņa cenu pieaugums parasti sakrīt vai pārsniedz inflācijas līmeni. Nomātas zemes kopienā ikmēneša nomas maksājumi un HOA maksas, iespējams, palielināsies vismaz tikpat daudz kā inflācija. Tikmēr jūsu māja kļūs mazāk vērtīga, tuvojoties nomas termiņa beigām.
Ja jums ir saražota māja uz nomātas zemes un nomas termiņš beidzas (un nodošanas klauzula neprasa jums atteikties no īpašuma), teorētiski varat tos aizvest mājās kopā ar citu nomātas zemes kopienu vai uz jūsu zemes gabalu nopirkts. Tomēr tas nav ļoti reāli, ja vien jūs neiegādājaties piekabi mājās. Pretējā gadījumā māja būs jāizjauc un jāpārved uz jaunu zemes gabalu. Tas var būt ļoti nepraktiski un, iespējams, pārmērīgi dārgi.
Grunts līnija
Mājas pirkšana nomātā zemē var būt vilinoša, ja redzat zemo pārdošanas cenu, taču pirkums ir saistīts ar daudzām sarežģītībām, kādas tradicionālajai mājas pirkšanai nav. Tradicionālās mājas īpašumtiesības, iespējams, rada vislielāko finansiālo drošību lielākajai daļai cilvēku, taču mājas pirkšana uz nomātas zemes var būt dzīvotspējīga alternatīva tiem, kuru galvenā prioritāte ir iegāde kādā noteiktā kopienā par zemāku cenu nekā tradicionālās mājas vai koncerna, nevis celtniecība. pašu kapitāls.
