Nekustamā īpašuma ieguldījumu trasta (reitinga) definīcija

Kas ir nekustamā īpašuma ieguldījumu fonds (REIT)?

Nekustamā īpašuma ieguldījumu fonds (REIT) ir uzņēmums, kuram pieder un parasti darbojas nekustamais īpašums, kurš rada ienākumus. Lielākā daļa REIT specializējas noteiktā nekustamā īpašuma nozarē, koncentrējot laiku, enerģiju un finansējumu uz visu nekustamā īpašuma horizonta konkrēto segmentu. Tomēr diversificētiem un speciāliem REIT portfeļos bieži ir dažāda veida īpašumi. REIT portfelī iekļautajos īpašumos var ietilpt daudzdzīvokļu kompleksi, datu centri, veselības aprūpes iestādes, viesnīcas, infrastruktūra - šķiedru kabeļu, šūnu torņu un enerģijas cauruļvadu veidā - biroju ēkas, mazumtirdzniecības centri, pašnovietne, kokmateriālu zona un noliktavas. Viens no REIT ieguvumiem ikdienas investoriem ir tas, ka tie sniedz iespēju iegūt daļu nekustamā īpašuma, kas rada ienākumus, kas balstīti uz dividendēm.

Kongress nodibināja nekustamā īpašuma ieguldījumu fondus 1960. gadā kā grozījumu 1960. gada cigāru akcīzes nodokļa pagarinājumam. Šis noteikums ļauj atsevišķiem ieguldītājiem iegādāties akcijas komerciālā nekustamā īpašuma portfeļos, kas gūst ienākumus no dažādiem īpašumiem.

Nekustamā īpašuma ieguldījumu fonds (REIT)

Izpratne par REIT

Lielākajai daļai REIT ir tiešs biznesa modelis: REIT iznomā telpu un iekasē nekustamā īpašuma nomas maksu, pēc tam šos ienākumus sadala kā dividendes akcionāriem.

Lai kvalificētos kā REIT, uzņēmumam ir jāievēro daži Iekšējo ieņēmumu kodeksa noteikumi. Šīs prasības galvenokārt attiecas uz pašu ienākumu gūšanas nekustamo īpašumu ilgtermiņā un ienākumu sadali akcionāriem. Konkrēti, uzņēmumam ir jāatbilst īpašām prasībām, tai skaitā:

Ieguldiet vismaz 75% no saviem kopējiem aktīviem nekustamajā īpašumā, naudā vai ASV kasēs. Saņemiet vismaz 75% no saviem bruto ienākumiem no nekustamā īpašuma nomas, procentiem par hipotēkām, kas finansē nekustamo īpašumu, vai no nekustamā īpašuma pārdošanasAtgriezt vismaz 90% procentu no tā ar nodokli apliekamā ienākuma akcionāru dividenžu veidā katru gadu. Pēc pirmā darbības gada vismaz 100 akcionāriem ir jābūt ne vairāk kā 50% no tā akcijām, kas ir piecu vai mazāk personu īpašumā, taksācijas gada pēdējā pusē

Citas prasības, ieskaitot REIT, ir subjekts, kurš tiek aplikts ar nodokli kā sabiedrība IRS izpratnē. Turklāt uzņēmumam jābūt direktoru padomes vai pilnvaroto personu vadībai.

Taustiņu izņemšana

Nekustamā īpašuma ieguldījumu fonds (REIT) ir uzņēmums, kuram pieder īpašumi, kuri pārvalda vai finansē ienākumus nesošus īpašumus. REITs pieder nekustamajam īpašumam un pārvalda to. Hipotēku REIT tur vai tirgo hipotēkas un ar hipotēku nodrošinātus vērtspapīrus. REIT rada pastāvīgu ienākumu plūsmu investoriem, taču kapitāla palielināšanas iespējas to nedara. Lielākā daļa REIT tiek publiski tirgota tāpat kā akcijas, padarot tās ļoti likvīdas atšķirībā no vairuma investīciju nekustamajā īpašumā.

REIT veidi

Ir vairāki REIT veidi. Fondiem ir klasifikācijas, kas norāda uzņēmējdarbības veidu, kuru viņi veic, un tos var klasificēt sīkāk atkarībā no tā, kā tiek iegādātas un pārdotas viņu akcijas.

Kapitāla REIT ir visizplatītākais uzņēmējdarbības veids. Šie uzņēmumi pērk, pārvalda un pārvalda ienākumus nesošu nekustamo īpašumu. Ieņēmumi galvenokārt rodas no nomas maksas, nevis no portfeļa īpašumu tālākpārdošanas.

Hipotēku REIT, kas pazīstams arī kā mREIT, aizdod naudu nekustamo īpašumu īpašniekiem un operatoriem. Aizdevumus var veikt tieši, izmantojot hipotēkas un aizdevumus, vai netieši, iegādājoties ar hipotēku nodrošinātus vērtspapīrus (MBS). MBS ir ieguldījumi, kuru turējumā ir hipotēku fondi, kurus izsniedz valdības atbalstīti uzņēmumi (GSE). Viņu ienākumi galvenokārt rodas no neto procentu rezerves - starpības starp procentiem, ko viņi nopelna par hipotēku kredītiem, un šo aizdevumu finansēšanas izmaksām. Tā kā šī REIT koncentrējas uz hipotēku, tie ir potenciāli jutīgi pret procentu likmju pieaugumu.

Hibrīdi REIT uzņēmumi savos portfeļos tur gan fizisko nomu, gan hipotēku kredītus. Atkarībā no norādītā uzņēmuma investīciju mērķa, viņi var izsvērt portfeļu ar lielāku īpašumu vai vairāk hipotēku turējumiem.

REIT tips	Saimniecības
Pašu kapitāls	Pieder un izmanto nekustamo īpašumu, no kura gūst ienākumus
Hipotēka	Nodrošiniet nekustamā īpašuma hipotēkas
Hibrīds	Pašu īpašumus un veikt hipotēkas
Publiski tirgots	Iekļaušana valsts biržā
Publiski netirgo	Reģistrēts SEC bu, bet publiski netirgo
Privāts	Darbs tikai kā ieguldījumi privātā izvietošanā

Publiski tirgojamie REIT piedāvā akcijas publiski tirgojamām REIT, kas tiek kotētas nacionālajā vērtspapīru biržā, kur tās pērk un pārdod individuālie investori. Tos regulē ASV Vērtspapīru un biržu komisija (SEC).

Arī publiski netirgotie REIT, kas reģistrēti SEC, bet neveic tirdzniecību nacionālajās vērtspapīru biržās. Tā rezultātā tie ir mazāk likvīdi nekā publiskajā apgrozībā esošie REIT, taču parasti ir stabilāki, jo tie nav pakļauti tirgus svārstībām.

Privātās REIT nav reģistrētas SEC un netirgo valstu vērtspapīru biržās. Viņi strādā tikai kā privāti izvietojumi, kas tiek pārdoti tikai atlasītam investoru sarakstam.

Plusi un mīnusi no ieguldījumiem REIT

REIT var būt nozīmīga loma ieguldījumu portfelī. Tāpat kā visām investīcijām, tām ir savas priekšrocības un trūkumi.

Plusā ir tā, ka REIT ir viegli pirkt un pārdot, jo vairums tirdzniecības notiek publiskās biržās. Šī tirgojamā funkcija mazina dažus tradicionālos nekustamā īpašuma trūkumus. Parasti nekustamais īpašums ir nelikvīds - īpašuma pārdošanu vai iegādi var aizņemt ilgs laiks, un tam trūkst pārredzamības, jo ne visi tirgi piedāvā ticamu informāciju par nodokļiem, īpašumtiesībām un zonējumu. REIT regulē SEC, un tiem jāiesniedz revidēti finanšu pārskati.

Darbības ziņā REIT piedāvā pievilcīgu ar risku koriģētu ienākumu un stabilu naudas plūsmu. Arī nekustamā īpašuma klātbūtne var nākt par labu portfelim, dažādojot to ar citu aktīvu klasi, kas var darboties kā atsvars akcijām vai obligācijām.

Negatīvā puse ir tāda, ka REITs kapitāla palielināšanas ziņā neko daudz nepiedāvā. Savas struktūras ietvaros viņiem 90% no ienākumiem ir jāatmaksā ieguldītājiem. Tātad tikai 10% no apliekamā ienākuma var reinvestēt atpakaļ uzņēmumā, lai iegādātos jaunas līdzdalības.

Dividendes, kas saņemtas no REIT līdzdalības, tiek apliktas ar nodokļiem kā parastie ienākumi. Viens no galvenajiem REIT riskiem ir tas, ka tie ir pakļauti nekustamā īpašuma tirgus svārstībām. Tāpat kā vairums investīciju negarantējiet peļņu vai nenodrošiniet zaudējumus. Turklāt dažiem REIT ir augsta pārvaldības un darījumu maksa.

Plusi

Likviditāte
Diversifikācija / pretsvars citiem aktīviem
Pārredzamība
Vienmērīgas dividendes
Riska korekcija

Mīnusi

Zema izaugsme / mazs kapitāla vērtības pieaugums
Nodokļu atvieglojumi
Pakļauts tirgus riskam
Augstas pārvaldības un darījumu maksas

Kā ieguldīt REIT

Iegādājoties akcijas ar brokera starpniecību, jūs varat ieguldīt publiskajā apgrozībā esošos REIT - kā arī REIT kopfondos un REIT - biržā tirgotos fondos (ETF). Jūs varat iegādāties netirgotās REIT akcijas ar brokera vai finanšu konsultanta starpniecību, kurš piedalās netirgotā REIT piedāvājumā. REIT tiek iekļautas arī arvien lielākā skaitā noteiktu pabalstu un noteiktu iemaksu darba devēju sponsorētu pensionēšanās un ieguldījumu plānu. Naret, Vašingtonā bāzētā ASV REIT tirgus izpētes un aizstāvības firma, lēš, ka 80 miljoniem ASV investoru pieder REIT, izmantojot savus pensijas uzkrājumus un citus ieguldījumu fondus.

Nareit uzskata, ka ASV ir vairāk nekā 225 publiski tirgojami REIT, kas nozīmē, ka jums būs jāveic daži mājas darbi, pirms izlemjat, kurš REIT darbosies vislabāk jūsu portfelī.

Noteikti ņemiet vērā REIT vadības komandu un sasniegumus, kā arī uzziniet, kā viņi saņem atlīdzību. Ja tā ir uz sniegumu balstīta kompensācija, iespējams, ka viņi smagi strādās, lai izvēlētos pareizās īpašības un izvēlētos labākās stratēģijas. Protams, ir arī laba ideja aplūkot skaitļus, piemēram, paredzamo peļņas uz akciju (EPS) pieaugumu un pašreizējo dividenžu ienesīgumu. Īpaši noderīga metrika ir REIT līdzekļi no operācijām (FFO), kas mēra REIT aktīvu radīto naudas plūsmu. Vēl viena metrika, ko parasti izmanto ar REIT, ir finanšu pārvaldības atdeves likme (FMRR).

REIT piemērs reālajā pasaulē

Vēl viens apsvērums, izvēloties REIT, ir apskatīt, kuras nekustamā īpašuma tirgus nozares ir karstas. Apsveriet, kādās plaukstošajās ekonomikas nozarēs kopumā var iesaistīties, izmantojot nekustamo īpašumu. Piemēram, veselības aprūpe ir viena no visstraujāk augošajām nozarēm ASV, īpaši medicīnas ēku, ambulatorās aprūpes centru un vecāka gadagājuma cilvēku aprūpes iestāžu un pensionāru kopienu skaita pieaugumā.

Vairākas REIT koncentrējas uz šo nozari. Viens no šādiem ir HCP Inc. (HCP). Ar tirgus ierobežojumu gandrīz USD 15 miljardu apjomā tas ir liels uzņēmums - pietiekami liels, lai faktiski ietilptu S&P 500, un ļoti likvīds. Katru dienu tiek tirgoti aptuveni 2, 56 miljoni akciju. Sākot ar 2019. gada 5. aprīli, maksājot USD 31, 25 par akciju, tas tirgojas tuvu 52 nedēļu augstākajam līmenim un piedāvā dividenžu ienesīgumu 4, 32%. Tās nesen pārstrukturētais portfelis ir vērsts uz dzīvības zinātņu iestādēm - diagnostikas centriem, laboratorijām, genomiku un citām iekārtām - medicīnas biroju ēkām un vecāko cilvēku mājokļiem.

Saistītie noteikumi

UPREIT definīcija UPREIT ir veids, kā atlikt vai pilnībā izvairīties no kapitāla pieauguma nodokļa maksāšanas, ja indivīds vai uzņēmums vēlas pārdot novērtētu nekustamo īpašumu. vairāk Kā gūt labumu no nekustamā īpašuma Nekustamais īpašums ir reāls, tas ir, materiāls, īpašums, kas sastāv no zemes, kā arī no tā visa, ieskaitot ēkas, dzīvniekus un dabas resursus. vairāk SEC veidlapa S-11 SEC veidlapa S-11 ir kartotēka, kuru izmanto, lai reģistrētu vērtspapīru emisijas trasta fondiem (REIT). vairāk REIT ETF REIT ETF ir biržā tirgoti fondi, kas galvenokārt iegulda pašu kapitāla REIT vērtspapīros un kuru mērķis ir līdzināties REIT indeksiem. vairāk Izplatīšanai pieejamo līdzekļu (FAD) Izplatīšanai pieejamie līdzekļi ir iekšējs rādītājs, kas neatbilst vispārpieņemtiem grāmatvedības principiem (GAAP) un kas ir kapitāla apjoms, kas ir pieejams REITS, lai samaksātu ieguldītājiem. vairāk Ienākumu trasta Ienākumu trasta ir ieguldījumu trasta, kurā tiek turēti ienākumus ienesoši aktīvi. To var strukturēt kā personīgu ieguldījumu fondu vai komerciālu ieguldījumu ar publiski tirgotajām slēgta tipa akcijām. vairāk partneru saišu