Kas ir Propco (īpašuma uzņēmums)?
Propo, nekustamo īpašumu uzņēmums vai reklamēšanas uzņēmums ir sekundāra vienība, ko izveidojis uzņēmums, lai turētu un pārvaldītu nekustamo īpašumu, kas pieder uzņēmumam. Propcos visbiežāk tiek izveidotas kā meitasuzņēmums, kas pastāv, lai turētu mātesuzņēmumu vai piederētu mātesuzņēmumam vai opco (darbojošamies uzņēmumam) ienākumus radošam nekustamajam īpašumam. Īpašumu kompānijai pieder viss nekustamais īpašums un ar to saistītais parāds, nodrošinot mātesuzņēmumam vai darbojošam uzņēmumam priekšrocības, kas saistītas ar finansēšanas un kredītreitingu jautājumiem.
Propcos izpratne
Propco vienošanās gandrīz vienmēr tiek veiktas, lai nodrošinātu izdevīgāku finansējumu gan propco, gan opco. Propco var finansēt no daudz lielāka sava nekustamā īpašuma daļu daudz konkurētspējīgākām likmēm, jo banka pieņem lēmumu par fiziskiem aktīviem, no kuriem gūst ienākumus, nevis par mainīgāku biznesa operāciju pasaules novērtējumu. Tas rada skaidrību finansēšanas bankai, un, savukārt, opco no tā tiešajām grāmatām noņem nekustamā īpašuma uzskaites izmaksas.
Nekustamā īpašuma kompānijas padara finansējumu skaidrāku.
Propco vienošanās riski
Šis propo-opco vienošanās veids ļauj operatīvajam uzņēmumam iznomāt vai iznomāt īpašumu no nekustamā īpašuma uzņēmuma. Praksē tas izskatās kā izpārdošana un iznomāšana. Tomēr uzņēmums nekad reālā veidā neatsakās no īpašuma, jo propco un opco ir vienas un tās pašas uzņēmumu grupas daļa. Lai gan tas izklausās pēc korporatīvā ekvivalenta, ja jums ir jūsu kūka un to arī ēdat, propoka izveidošanai var būt negatīvie punkti.
Ja bizness darbojas vairākās vietās, nevis primārajā, propco vienošanās nofiksē uzņēmumu situācijā, kad jebkuras vietas slēgšana kļūst grūtāka. Piemēram, tradicionālajā biznesa struktūrā uzņēmums var izvēlēties slēgt vietu vai biroju, kura darbība ir slikta, un, iespējams, pārdot īpašumu.
Turpretī, vienojoties par propco, propco pieder īpašums un viņš var neizvēlēties īpašumu pārdot, ja tirgus neatgriezīsies pietiekami, lai segtu parādus. Tā rezultātā opco var būt jāmaksā nekustamā īpašuma īre, pat ja tas to neizmanto, jo propco ir atkarīgs no šiem ienākumiem, lai apkalpotu parādus, kas finansēti no īpašumiem. Faktiski propco-opco sadalīšana parasti tiek veikta, lai kapitalizētu visu uzņēmumu paplašināšanai, tāpēc uzņēmumi procesa laikā bieži nonāks vairākās vietās.
Propco uz REIT pārejām
Tā kā propco dažās situācijās var ierobežot opco elastīgumu, darbojošais uzņēmums dažreiz atsavina nekustamo īpašumu kompāniju kā nekustamā īpašuma ieguldījumu trastu (REIT), lai to pārvērstu par savu uzņēmumu. REIT izveidošanai ir nodokļu priekšrocības mātesuzņēmumam, jo tas novērš visas nodokļu dubultās uzlikšanas problēmas, kas varētu rasties, vienojoties par propo-opco. Pēc atsaukšanas propco var darboties kā jebkurš cits REIT, savam portfelim pievienojot īpašumus, kas nav saistīti ar opco biznesu.
