Kas ir neatbilstīga hipotēka
Neatbilstoša hipotēka neatbilst valdības sponsorētu uzņēmumu (GSE), piemēram, Fannie Mae un Freddie Mac, vadlīnijām. Tāpēc to nevar pārdot Fannie Mae vai Freddie Mac. GSE vadlīnijas cita starpā ietver maksimālo aizdevuma summu, piemērotos īpašumus, pirmās iemaksas prasības un kredītprasības.
PĀRKLĀŠANA NEATBILSTĪGĀ hipotēkā
Neatbilstoši hipotēkas nav slikti aizdevumi tādā nozīmē, ka tie ir riskanti. Tomēr finanšu iestādes tām nepatīk, jo tās ir grūtāk pārdot. Šī iemesla dēļ bankas parasti nosaka augstāku procentu likmi.
Lai arī privātās bankas sākotnēji paraksta lielāko daļu hipotēku, tās bieži nonāk Fannie Mae un Freddie Mac portfeļos. Šie divi valdības atbalstītie uzņēmumi (GSE) pērk kredītus no bankām un iesaiņo tos hipotēku nodrošinātos vērtspapīros (MBS), kas pārdod otrreizējā tirgū. MBS ir ar aktīviem nodrošināta vērtspapīra veids, kuru nodrošina hipotēku kolekcija, kuras izcelsme ir regulētā un pilnvarotā finanšu iestādē. Kamēr ir privāti finanšu uzņēmumi, kas nopirks, iesaiņos un pārdos MBS, Fannie un Freddie ir divi lielākie pircēji.
Bankas izmanto hipotēku pārdošanas naudu, lai ieguldītu jaunu aizdevumu piedāvāšanā ar pašreizējo procentu likmi. Bet Fannie Mae un Freddie Mac nevar iegādāties tikai jebkuru hipotēku produktu. Abiem GSE ir federālo noteikumu ierobežojumi tādu aizdevumu pirkšanai, kuri tiek uzskatīti par samērā riskantiem. Šie aizdevumi atbilst hipotēkām, un bankām tie patīk tieši tāpēc, ka viņi tos viegli pārdos.
Turpretī hipotēkas, kuras nevar iegādāties Fannie Mae un Freddie Mac, bankām ir riskantākas. Šiem nepārdodamiem aizdevumiem jāpaliek bankas portfelī vai jāpārdod uzņēmumiem, kas specializējas neatbilstošu aizdevumu otrreizējā tirgū.
Neatbilstošu hipotēku veidi
Pastāv dažādas aizņēmēju situācijas un aizdevumu veidi, kurus Fannijs un Fredijs uzskata par neatbilstīgiem.
- Visizplatītākā neatbilstošā hipotēka ir tā, ko bieži sauc par hipotēku. Jumbo hipotēkas ir aizdevumi, kuru summa ir lielāka par Fannie Mae un Freddie Mac limitiem. 2018. gadā šis ierobežojums lielākajā daļā ASV novadu bija 453 100 USD, bet dažos augstās izmaksas apgabalos tas var sasniegt 679 650 USD. Bet hipotēkām nav jābūt īslaicīgai, lai tās neatbilst. Neliela iemaksa var izraisīt neatbilstīgu statusu. Slieksnis mainās, bet parastajai hipotēkai tas varētu būt 10 procenti vai FHA aizdevumam tikai 3 procenti. Arī faktors ir pircēja parāda un ienākumu attiecība (DTI), kurai parasti jābūt zemākai par 42 - vairāk nekā atbilstošs aizdevums. Parasti tiek prasīts arī kredītreitings virs 630–650. Īpašuma tips var arī noteikt, vai hipotēka neatbilst. Piemēram, daudzdzīvokļu māju pircēji bieži uzklīst, uzzinot, ka viņu sapņu brīvdienu vienība neatbilst prasībām, jo kompleksu uzskata par negarantētu. Tas ietver dzīvokļu asociācijas, kurās vairāk nekā 10 procentus daļu pieder vienai vienībai, piemēram, attīstītājam. Pie citām nepilnībām pieder arī tas, ja lielāko daļu vienību neaizņem īpašnieki, ja vairāk nekā 25 procenti no kvadrātmetriem ir komerciāli vai ja māju īpašnieku asociācija (HOA) notiek tiesvedībā.
