Kas ir neto pamatdarbības ienākumi - NOI?
Tīrie darbības ienākumi (NOI) ir aprēķins, ko izmanto, lai analizētu ienākumus radošu nekustamā īpašuma ieguldījumu rentabilitāti. NOI ir vienāds ar visiem ieņēmumiem no īpašuma, no kura atskaitīti visi pamatoti nepieciešamie darbības izdevumi. NOI ir skaitlis pirms nodokļiem, kas parādās īpašuma ienākumu un naudas plūsmas pārskatā un kas neietver pamatsummas un procentu maksājumus par aizdevumiem, kapitāla izdevumiem, nolietojumu un amortizāciju. Ja šo rādītāju izmanto citās nozarēs, to sauc par “EBIT”, kas apzīmē “ienākumus pirms procentiem un nodokļiem”.
Taustiņu izņemšana
- Tīrie pamatdarbības ienākumi mēra ienākumus radoša īpašuma rentabilitāti, pirms tam pievienojot jebkādas izmaksas no finansējuma vai nodokļiem. Ar darbības izmaksām, kuras izmanto NOI metrikā, var manipulēt, ja īpašuma īpašnieks atliek vai paātrina noteiktus ienākumu vai izdevumu posteņus. NOI metrika neietver kapitālie izdevumi.
NOI formula ir:
Visiem, kas noklusina, tacu Tīrie pamatdarbības ienākumi = RR − OE kur: RR = ieņēmumi no nekustamā īpašumaOE = pamatdarbības izdevumi
Tīrie darbības ienākumi
Ko NOI tev saka?
Tīrie pamatdarbības ienākumi ir vērtēšanas metode, kuru izmanto nekustamā īpašuma profesionāļi, lai noteiktu viņu ienākumus radošo īpašumu precīzu vērtību. Lai aprēķinātu NOI, īpašuma ienākumi no darbības ienākumiem ir jāatskaita no ienākumiem, ko īpašums rada.
Papildus ienākumiem no nomas īpašums var gūt ieņēmumus arī no tādām ērtībām kā stāvvietu konstrukcijas, tirdzniecības automāti un veļas mazgātava. Darbības izdevumos ietilpst ēkas uzturēšanas un uzturēšanas izmaksas, ieskaitot apdrošināšanas prēmijas, juridiskās nodevas, komunālos maksājumus, īpašuma nodokļus, remonta izmaksas un sētnieku nodevas. Kapitāla izdevumi, piemēram, izmaksas par jaunu gaisa kondicionēšanas sistēmu visai ēkai, nav iekļauti aprēķinā.
NOI palīdz nekustamā īpašuma investoriem noteikt kapitalizācijas likmi, kas savukārt palīdz viņiem aprēķināt īpašuma vērtību, tādējādi ļaujot salīdzināt dažādus īpašumus, kurus viņi, iespējams, apsver pērkot vai pārdodot.
Finansētajiem īpašumiem NOI tiek izmantots arī parāda seguma koeficientā (DCR), kas aizdevējiem un ieguldītājiem norāda, vai īpašuma ienākumi sedz tā darbības izdevumus un parāda maksājumus. NOI tiek izmantots arī, lai aprēķinātu neto ienākumu reizinātāju, naudas atdevi no ieguldījumiem un kopējo ieguldījumu atdevi.
Tīro pamatdarbības ienākumu izmantošanas piemērs
Pieņemsim, ka jums pieder īpašums, kura ienākumi gadā ir USD 120 000 un darbības izdevumi - USD 80 000. Šādā gadījumā tam radītais NOI būs 40 000 USD (120 000 USD - 80 000 USD). Ja kopsumma ir negatīva, ja darbības izdevumi ir lielāki par ieņēmumiem, rezultātu sauc par neto darbības zaudējumiem (NOL).
Kreditori un komerciālie aizdevēji ļoti paļaujas uz NOI, lai noteiktu ieķīlājamā īpašuma ienākumu gūšanas potenciālu, pat vairāk nekā tie, pieņemot lēmumus, ņem vērā investora kredītvēsturi. Vienkārši sakot: šī metrika palīdz aizdevējiem fundamentāli novērtēt īpašuma sākotnējo vērtību, prognozējot tā naudas plūsmas. Ja īpašums tiek uzskatīts par rentablu, aizdevēji arī izmanto šo skaitli, lai noteiktu aizdevuma lielumu, kuru viņi vēlas saņemt. No otras puses, ja īpašumam ir neto zaudējumi no saimnieciskās darbības, aizdevēji, visticamāk, pilnīgi noraidīs aizņēmēja hipotēkas pieteikumu.
Īpašumu īpašnieki var manipulēt ar saviem darbības izdevumiem, atliekot noteiktus izdevumus, vienlaikus paātrinot citus. NOI var palielināt arī paaugstinot īres un citas maksas, vienlaikus samazinot pamatoti nepieciešamos darbības izdevumus. Kā pēdējo piemēru apsveriet scenāriju, kurā dzīvokļa īpašnieks atsakās no īrnieka ikgadējās īres maksas 12 000 ASV dolāru apmaiņā pret to, ka īrnieks darbojas kā nekustamā īpašuma pārvaldnieks. Ja dzīvokļa īpašnieks parasti ēkas pārvaldniekam maksātu algu 30 000 ASV dolāru apmērā, viņš attiecīgi no ieņēmumiem varētu atņemt “saprātīgi nepieciešamās” izmaksas 30 000 ASV dolāru, nevis faktiskās 12 000 ASV dolāru. (Papildinformāciju lasiet sadaļā "NOI pret EBIT: atšķirību salīdzināšana")
