Salīdzinot ar citiem ieguldījumu veidiem, ieguldīšana nekustamajā īpašumā ir saistīta ar salīdzinoši labvēlīgu riska / ienesīguma profilu ar salīdzinoši zemu likviditāti (vienkārša ienākšana un iziešana). Apskatīsim dažus vissvarīgākos faktorus, kas jāņem vērā, veicot ieguldījumus nekustamajā īpašumā.
1. Īpašuma atrašanās vieta
Kāpēc tas ir svarīgi? Vecā perforatoriskā līnija "Atrašanās vieta, atrašanās vieta, atrašanās vieta" joprojām ir spēkā un joprojām ir vissvarīgākais faktors rentabilitātes veicināšanā ieguldījumos nekustamajā īpašumā. Ērtības tuvums, mierīgi atbilstošie rajoni, apkārtnes statuss, ainaviskais skats utt. Ir galvenie faktori, kas nosaka dzīvojamo īpašumu. Lai gan komerciālā īpašuma novērtēšanā svarīga loma ir tirgiem, noliktavām, transporta mezgliem, automaģistrālēm, no nodokļiem atbrīvotajām teritorijām utt.
Ko meklēt? Vidēja termiņa un ilgtermiņa pārskats par to, kā tiek plānots, ka apvidus attīstīsies investīciju periodā. Mūsdienu mierīgi atvērtā zeme dzīvojamās ēkas aizmugurē nākotnē var tikt pārveidota par trokšņainu ražotni, padarot dzīvojamo māju vērtēšanu mazāk rentablu. Ieteicams rūpīgi pārbaudīt kaimiņu teritoriju, uzņēmumu un apvidū esošās teritorijas īpašumtiesības, veidu un paredzēto izmantošanu.
2. Īpašuma novērtēšana
Kāpēc tas ir svarīgi? Nekustamā īpašuma finansēšana pirkšanas laikā, kotēšanas cena pārdošanas laikā, investīciju analīze, apdrošināšanas prēmija un nodokļi - tas viss ir atkarīgs no nekustamā īpašuma novērtējuma.
Ko meklēt? Parasti izmantotās vērtēšanas metodoloģijas ietver:
- Pārdošanas salīdzināšanas pieeja: Nesen salīdzināmu īpašumu pārdošana ar līdzīgiem raksturlielumiem - visizplatītākā un piemērota gan jauniem, gan veciem īpašumiemIzmaksu pieeja: Visu izmaksu summēšana mīnus nolietojums - piemērota jaunbūveiIenākumu pieeja: Balstoties uz prognozētajām naudas plūsmām - piemērota īrei.
3. Investīciju mērķis un ieguldījumu horizonts
Kāpēc tas ir svarīgi? Ņemot vērā zemo likviditāti un augstvērtīgās investīcijas nekustamajā īpašumā, mērķa skaidrības trūkums var izraisīt negaidītus rezultātus, tostarp finansiālas grūtības, it īpaši, ja ieguldījums ir ieķīlāts.
Ko meklēt? Nosakiet, kura no šīm plašajām kategorijām ir piemērota jūsu mērķim, un attiecīgi sagatavojieties sev:
- Ietaupījumi no īres maksas, labums no pašizmantošanas un vērtības pieauguma. Regulāri ienākumi un ilgtermiņa vērtības pieaugums. Nepieciešams, lai tiktu būvēts īpašnieks - lai apstrādātu iespējamos strīdus un juridiskos jautājumus, pārvaldītu īrniekus, veiktu remonta darbus utt. Ātri, ar nelielu un viduvēju peļņu - parasti pērk zem celtniecības īpašumiem un pārdod nedaudz augstu, tiklīdz tas ir gatavsLiels patiesās vērtības novērtējums ilgā laika posmā; risinājums ilgtermiņa mērķiem, piemēram, pensijas plānošanai, bērna izglītībai utt.
4. Paredzamās naudas plūsmas un peļņas iespējas
Kāpēc tas ir svarīgi? Investīciju mērķis un izlietojums ietekmē naudas plūsmas un līdz ar to arī peļņas iespējas.
Ko meklēt? Izstrādāt prognožu projektus šādiem peļņas un izdevumu veidiem:
- Paredzamā naudas plūsma no īres ienākumiem - inflācija dod priekšroku namīpašniekiem, kas gūst ienākumus no nomas. Paredzams patiesās vērtības pieaugums ilgtermiņa cenu pieauguma dēļAtpatspējas (un pieejamo nodokļu priekšrocību) ieguvumi no renovācijas pirms pārdošanas, lai iegūtu labāku cenu, izmaksu un ieguvumu analīze, lai iegūtu labāku cenuIekotīvo aizdevumu izmaksu un ieguvumu analīze pret vērtības pieaugumu
5. Esiet piesardzīgs ar piesaistītajiem līdzekļiem - pārzināt nekļūdīgos
Kāpēc tas ir svarīgi? Aizdevumi ir ērti, taču tie var nākties maksāt ar lielām izmaksām - jūs nododat savus nākotnes ienākumus, lai jau šodien saņemtu komunālo pakalpojumu par daudzu gadu procentu izmaksām. Izpratne par to, kā rīkoties ar šāda veida aizdevumiem, ļauj no tā gūt maksimālu labumu. Kaut arī risku ignorēšana var izraisīt nopietnas nepilnības.
Ko meklēt? Atkarībā no jūsu pašreizējiem un gaidāmajiem ienākumiem nākotnē un maksātspējām ņemiet vērā šādus jautājumus:
- Izlemiet par hipotēkas aizdevuma veidu, kas vislabāk atbilst jūsu situācijai (fiksēta likme, regulējama mainīga likme, tikai procenti vai nulles iemaksa). Esiet informēts par noteikumiem un citiem maksājumiem, ko iekasē finansisti. Apmeklējiet un lepojieties par labāku darījumu, izmantojot rīku piemēram, hipotēku kalkulators, lai atrastu zemākas procentu likmes. Meklējiet arī zemākas apdrošināšanas prēmijas.
6. Ieguldījumi jaunbūvēs salīdzinājumā ar esošajiem uzņēmumiem
Kāpēc tas ir svarīgi? Jaunbūvju īpašumi parasti piedāvā pievilcīgu cenu, pielāgošanas iespēju, skaidri dokumentētas ērtības un skaidrus nosaukumus. Investoram kā darījuma partnerim jātiek galā tikai ar celtniecības uzņēmumu. Pie riskiem pieder valdījuma kavēšanās, izmaksu pieaugums, izpratne par apkārtni utt.
Pārdošanā esošajiem ir otrādi faktori, un, iespējams, būs nepieciešama rūpīgāka īpašumtiesību, dokumentu un juridisko lietu pārbaude.
Ko meklēt?
- Pārbaudiet iepriekšējos projektus un būvniecības uzņēmuma reputāciju attiecībā uz jaunām investīcijām būvniecībā. Pārskatiet īpašuma dokumentus, nesen veikto apsekojumu un veco celtņu novērtēšanas ziņojumu. Ņemiet vērā ikmēneša uzturēšanas izmaksas, nesamaksātās nodevas un nodokļus no iepriekšējiem īpašniekiem. Šīs izmaksas var nopietni ietekmēt jūsu regulārās naudas plūsmasInvestīcijas uz nomas īpašumiem (kas pieder citiem) - vai tā ir īres kontrolēta, stabilizēta īre vai brīvais tirgus? Vai nomas termiņš beidzas? Vai tai ir atjaunošanas iespējas par labu īrniekam? Vai interjera priekšmeti pieder īrniekam vai īpašniekam? utt. ir dažas no detaļām, kas jāzina. Kvalitātes pārbaudes priekšmeti (mēbeles, armatūra un aprīkojums), ja tie ir iekļauti pārdošanā
7. Netiešie ieguldījumi nekustamajā īpašumā
Fizisko īpašību pārvaldīšana ilgtermiņā ir ne visiem. Ir arī dažas alternatīvas, lai netieši veiktu ieguldījumus nekustamā īpašuma nozarē un to mērķis būtu gūt labumu.
Kādas ir iespējas?
- Nekustamā īpašuma kompāniju akcijas - Nekustamā īpašuma kompāniju akciju akcijas var pirkt un pārdot biržās Uz nekustamo īpašumu vērstie kopējie fondi / ETF - Sektoriem specifiski fondi, piemēram, “Fidelity Real Estate Investment Portfolio (FRESX)”, piedāvā dažādošanas priekšrocības un profesionālu naudu pārvaldīšana, uz fonda izdevumu rēķina rēķinaHipotēku obligācijas - nodrošinātas ar fizisko īpašumu, tās piedāvā zemākas atdeves likmes salīdzinājumā ar korporatīvajām obligācijāmReal Estate Investment Trust (REIT) - piedāvājot augstu ienesīgumu, nodokļu atlīdzību un augstu likviditāti, tirgojoties biržās.
Grunts līnija
Investīcijas nekustamajā īpašumā piedāvā labu augstas vērtības riska un ienesīguma profilu. Pārdomājot iepriekš minētos faktorus, investori varēs gūt labumu, vienlaikus mazinot riskus.
