Kāda ir ienākumu pieeja?
Ienākumu pieeja, ko dažkārt dēvē arī par ienākumu kapitalizācijas pieeju, ir tāda veida nekustamā īpašuma novērtēšanas metode, kas ļauj ieguldītājiem novērtēt īpašuma vērtību, pamatojoties uz ienākumiem, ko īpašums rada. To izmanto, ņemot tīros pamatdarbības ienākumus (NOI) no iekasētās nomas un dalot tos ar kapitalizācijas likmi.
Ienākumu pieeja
Kā darbojas ienākumu pieeja
Ienākumu metodi parasti izmanto īpašumiem, kas rada ienākumus, un tā ir viena no trim populārākajām metodēm nekustamā īpašuma novērtēšanai. Pārējās ir izmaksu pieeja un salīdzināšanas pieeja. Ienākumu pieeja nekustamā īpašuma novērtēšanai ir līdzīga diskontētajai naudas plūsmai (DCF) finansēšanai. Ienākumu pieeja diskontē nomas nākotnes vērtību pēc kapitalizācijas likmes.
Izmantojot ienākumu metodi īres īpašuma iegādei, ieguldītājs ņem vērā radīto ienākumu summu un citus faktorus, lai noteiktu, cik daudz īpašumu var pārdot pašreizējos tirgus apstākļos. Papildus tam, lai noteiktu, vai ieguldītājs var gūt labumu no īres īpašuma, aizdevējs vēlas uzzināt arī tā iespējamo atmaksas risku, ja tas pagarina ieguldītājam hipotēku.
No trim nekustamā īpašuma novērtēšanas metodēm ienākumu pieeja tiek uzskatīta par visiesaistītāko un grūtāko.
Īpaši apsvērumi
Izmantojot ienākumu metodi īres īpašuma iegādei, investoram jāņem vērā arī īpašuma stāvoklis. Iespējams lielais remonts, kas varētu būt vajadzīgs, nākotnē var ievērojami samazināt peļņu.
Turklāt ieguldītājam būtu jāapsver, cik efektīvi īpašums darbojas. Piemēram, saimnieks var dot īrniekiem īres maksas samazinājumus apmaiņā pret pagalma darbu pabeigšanu vai citiem pienākumiem. Iespējams, ka konkrēti īrnieki saskaras ar ekonomiskām grūtībām, kurām vajadzētu apgriezties tuvāko mēnešu laikā, un saimnieks nevēlas viņus izlikt. Ja iekasētā īre nav lielāka par kārtējiem izdevumiem, visticamāk, ieguldītājs īpašumu nepirks.
Izmantojot ienākumu pieeju, maksimālās robežas likmei un aplēstajai vērtībai ir apgriezta sakara - samazinot maksimālo likmi, palielinās aprēķinātā vērtība
Investoram ir arī jāpārliecinās, cik daudz ieguldījumu apliecību attiecīgajā laikā ir tukšas. Pilnīgas nomas maksas nesaņemšana no katras vienības ietekmēs ieguldītāja ienākumus no īpašuma. Tas ir īpaši svarīgi, ja īpašumam ir nepieciešams remonts, un daudzas vienības ir brīvas - tas liecina par zemu noslogojumu. Ja sertifikāti netiek regulāri piepildīti, īres maksa būs mazāka, nekā tas varētu būt, un īpašuma pirkšana var nebūt ieguldītāja interesēs.
Taustiņu izņemšana
- Ienākumu pieeja ir nekustamā īpašuma novērtēšanas metode, kas izmanto ienākumus, ko īpašums rada, lai novērtētu patieso vērtību. To aprēķina, dalot neto pamatdarbības ienākumus ar kapitalizācijas likmi. Izmantojot ienākumu pieeju, pircējam īpaša uzmanība jāpievērš īpašuma stāvoklim, darbības efektivitātei un brīvajai vietai.
Ienākumu pieejas piemērs
Izmantojot ienākumu pieeju, ieguldītājs izmanto salīdzināmo preču pārdošanas apjomus tirgū, lai izvēlētos kapitalizācijas likmi. Piemēram, novērtējot četru vienību daudzdzīvokļu ēku noteiktā novadā, investors aplūko nesenās līdzīgu īpašumu pārdošanas cenas tajā pašā novadā. Pēc kapitalizācijas likmes aprēķināšanas ieguldītājs var dalīt īres īpašuma IA ar šo likmi. Piemēram, īpašuma ar neto pamatdarbības ienākumiem (NOI) 700 000 USD un izvēlēto kapitalizācijas likmi 8% vērtībā ir 8, 75 miljoni USD.
