Kādas ir mājokļu pārvaldes obligācijas?
Mājokļu pārvaldes obligācijas vai mājokļu obligācijas izdod valsts vai pašvaldību aģentūra, lai palīdzētu finansēt pieejamu īres mājokļu celtniecību vai rehabilitāciju. Saskaņā ar noteiktām programmām ieņēmumus no šādām obligācijām var izmantot arī, lai palīdzētu cilvēkiem ar zemiem ienākumiem iegādāties māju. Procenti, ko investori nopelna par mājokļu pārvaldes obligācijām, ir atbrīvoti no federālajiem nodokļiem, un tos var atbrīvot arī no valsts un vietējiem ienākuma nodokļiem.
Tāpat kā vairums pašvaldību obligāciju, arī dzīvokļu pārvaldes obligācijas vēsturiski tiek uzskatītas par ļoti drošām investīcijām. Šajā gadījumā parādzīmes atbalsta federālā valdība, kas tās uzskata par līdzekli, lai veicinātu mājokļu celtniecību cilvēkiem ar zemiem ienākumiem.
Mājokļu pārvaldes obligāciju pamati
Pašvaldības iestāde var emitēt parādu obligāciju veidā, lai piesaistītu kapitālu projektu finansēšanai. Divu veidu pašvaldību obligācijas ir vispārējo saistību obligācijas un ieņēmumu obligācijas. Procentu maksājums un vispārējās saistības (GO) obligācijas pamatsummas atmaksa tiek finansēta no valsts vai pašvaldību finanšu kasēm. Šīs obligācijas garantē pilnīga pašvaldības valdības ticība un kredīts, kurai var būt pilnvaras palielināt nodokļus, lai izpildītu savas saistības par GO obligāciju. No otras puses, ieņēmumu joslas maksāšanas saistības tiek nodrošinātas ar plānoto ieņēmumu plūsmu no projekta, kuram tika emitēta obligācija. Viena ienākumu obligācijas forma ir mājokļu obligācija.
Taustiņu izņemšana
- Mājokļu pārvaldes obligācijas vai mājokļu obligācijas izdod valsts vai pašvaldību aģentūra, lai palīdzētu finansēt pieejamu īres mājokļu celtniecību vai rehabilitāciju. Valsts un pašvaldības izdod mājokļu obligācijas, lai finansētu pieejamu īres mājokļu celtniecību vai rehabilitāciju. Papildus obligācijas pamatsummas atmaksai valstij vai vietējai iestādei jāmaksā procenti par naudu, ko tā aizņemas. Tāpat kā vairums pašvaldību obligāciju, arī dzīvokļu pārvaldes obligācijas vēsturiski tiek uzskatītas par ļoti drošām investīcijām.
Valsts un pašvaldības izdod mājokļu obligācijas, lai finansētu pieejamu īres mājokļu celtniecību vai rehabilitāciju. Papildus obligācijas pamatsummas atmaksai valstij vai vietējai iestādei jāmaksā procenti par naudu, ko tā aizņemas. Kā privātuzņēmumu obligācijas (PAB), mājokļu obligācijas var emitēt kvalificētu peļņas un bezpeļņas projektu attīstītāju vārdā, lai finansētu maznodrošinātus daudzdzīvokļu māju un vecāka gadagājuma cilvēku mājokļu projektus. Arī ienākumus no mājokļu obligācijām var izdot, lai nodrošinātu lētu hipotēku finansēšanu ģimenēm vai privātpersonām ar zemiem ienākumiem, lai viņi varētu iegādāties māju. Hipotēkas, kas tiek nodrošinātas, izmantojot mājokļu obligācijas, ir ierobežotas ar pirmo reizi piesaistītajiem māju pircējiem, kuri nopelna ne vairāk kā vidējie ienākumi no platības. Turklāt mājas cena, kas iegādāta ar hipotēku par hipotēku, ir ierobežota līdz 90 procentiem no vidējās platības iegādes cenas.
Mājokļu obligācijām parasti ir zemas procentu likmes, un tās var emitēt kā fiksētas vai mainīgas procentu likmes pieprasījuma saistības (VRDO). Pamatsummu un procentu maksājumus obligāciju turētājiem veic no ieķīlātiem hipotēku maksājumiem un ienākumiem no ieguldījumiem --- kredītņēmēju veiktās hipotēkas atmaksas iekasē mājokļu obligācijas pilnvarnieks, kurš iegulda līdzekļus īstermiņa ieguldījumos līdz plānotajam maksājuma termiņam procenti obligāciju turētājiem. Faktiski mājokļu obligāciju apmaksu nodrošina savlaicīga un pastāvīga procentu samaksa un aizņēmēju pamatsummas pamatsummas atmaksa.
Mājokļu obligācijas ir izdevīgas valstij, kā arī privātajiem ieguldītājiem. No vienas puses, valdība iegūst piekļuvi lielam lēta finansējuma apjomam. No otras puses, nodokļu atvieglojumi, ko piedāvā mājokļu obligācijas, ir ļoti pievilcīgi tiem, kas atrodas augšējās nodokļu iekavās. Investoriem procenti, ko maksā mājokļu obligācijas, ir atbrīvoti no federālā un dažreiz valsts ienākuma nodokļa. Jo augstāka ir nodokļa robežlikme, jo vērtīgāks ir atbrīvojums no mājokļu ienākumu obligācijas. Lai arī ieguldītājiem, uz kuriem attiecas alternatīvais minimālais nodoklis (AMT), var tikt uzlikti nodokļi, atbrīvojums nozīmē, ka ieguldītāji augstās federālo nodokļu grupās gūst labumu no ienākumu obligācijām un citām pašvaldību obligācijām. Šis atbrīvojums no nodokļiem palīdz kompensēt obligāciju zemo procentu likmi.
Federālās zemu ienākumu nodokļa atlaides mājokļiem ir vēl viens kapitāla avots, ko var izmantot mājokļu obligāciju vietā vai papildus tām, lai finansētu pieejamu mājokļu projektus. Kredīti ir neatmaksājamas federālās ienākuma nodokļa atlaides par daļu no hipotēkas procentiem, ko kvalificēti māju pircēji maksā katru gadu.
Mājokļu pārvaldes obligāciju piemērs
Tā kā mājokļu pārvaldes iestāžu obligācijas tiek pārdotas valsts parādu dēļ, tām dažreiz ir nepieciešams vietējo vēlētāju apstiprinājums. Piemēram, 2018. gadā Kalifornijas vēlētāji apstiprināja balsošanas pasākumu, lai pārdotu 4 miljardu dolāru lielu dzīvokļu pārvaldes obligācijas, lai finansētu programmas zemiem ienākumiem iedzīvotājiem, veterāniem un lauksaimniecības darbiniekiem.
