Kas ir faktiskais bruto ienākums?
Faktiskais bruto ienākums ir potenciālais bruto īres ienākums plus citi ienākumi, no kuriem atskaitītas nomas vietas brīvas vietas un kredīta izmaksas.
Efektīvo bruto ienākumu jeb EGI var aprēķināt, ņemot potenciālo bruto ienākumu no ieguldījumu īpašuma, pieskaitot citus ienākuma veidus, ko rada šis īpašums, un atņem no tā vakances un iekasēšanas zaudējumus.
Izpratne par efektīvajiem bruto ienākumiem (EGI)
EGI ir galvenais mainīgais lielums, nosakot īres īpašuma vērtību un patieso pozitīvo naudas plūsmu, ko īpašums varētu radīt. Īres naudas plūsma nav vienkāršs aprēķins, bet tajā ir iekļauti visi ienākuma veidi, ko gūst īpašums, atskaitot reālās izmaksas, kas saistītas ar īres ienākumiem. Ja aplūkojam EGI formulas mainīgos lielumus, mēs varam redzēt, kā īres ienākumi spēlē reālajā pasaulē.
EGI formula izskaidrota
Bruto potenciālais nomas ienākums:
Bruto potenciālais nomas ienākums ir hipotētiska summa, kuru ieguldītājs saņemtu bez jebkāda īres vēja vēja, kas ir izplatīta reālajā pasaulē. Tas pieņem, ka jūsu nomas īpašums tiks izīrēts katru gadu gadā un īrnieki maksās nomas līgumā noteikto īres maksu. Piemēram, ja vienošanās par īri ir USD 2 000 mēnesī, bruto potenciālais nomas ienākums ir USD 24 000.
Citi ienākumi, ko rada nomas īpašums:
Kas veido “citus” ienākumus, kas gūti no īres īpašumiem? Šeit ir daži no visbiežāk sastopamajiem naudas plūsmas avotiem, kas nav tieši iegūti no īres maksājumiem:
- Uz monētu darbināmām veļas mazgājamām mašīnāmKompānijas tirdzniecības automātiMēneša autostāvvietas atļaujasGlabāšanas vienībasNolikuma maksaVēlnodokļi
Vakances izmaksas:
Reālajā dzīvē vienību ne vienmēr iznomās visu gadu. Vakances izmaksas ir laikposmi starp īrniekiem, kad īpašnieks nesaņem īri, jo ir “brīva vieta”. Vakances izmaksas ir prognozes par to, cik ilgi īpašnieks uzskata, ka viņa vienība būs bez īrnieka. Ja īpašnieks kādu laiku ir pārvaldījis ieguldījumu īpašumus, šīs izmaksas var aprēķināt, pamatojoties uz viņa vadības pieredzi vai nozares datiem.
Kredīta izmaksas:
Kredīta izmaksas rodas, ja tiek aizņemta īres vienība, un īpašnieks nesaņem saskaņoto nomas maksu. Īrnieks nav samaksājis īri vai nav to samaksājis pilnībā. Tāpat kā ar brīvo darba vietu izmaksām, arī šī summa būs aptuvena, pamatojoties uz vēsturiskiem datiem.
Kāpēc EGI ir svarīgi?
EGI ir būtiska nekustamā īpašuma investoram, jo dienas beigās viņam jāzina, ka īpašums, kuru viņi apsver iegādi, rada pietiekamu pozitīvu naudas plūsmu, lai segtu ikmēneša darbības izdevumus, kā arī visus apķīlājumus vai apgrūtinājumus, kurus viņi varētu būt uzņēmušies., lai iegādātos īpašumu.
