No pirmā acu uzmetiena jūs varētu domāt, ka nekustamā īpašuma portfeļa pārvaldnieks ir līdzīgs jebkuram finanšu aktīvu pārvaldītājam. Bet nekustamā īpašuma kapitāla portfelis vai fondu pārvaldība krasi atšķiras no akciju, obligāciju vai kopfondu pārvaldīšanas.
Atšķirībā no akciju pārvaldītājiem, kuri izpēta uzņēmumus un pārvalda varbūtību, ka viņi var piepildīt savu artikulēto stratēģiju, nekustamā īpašuma pārvaldniekiem jāpalīdz definēt un izmantot iespējas īpašuma līmenī. Nekustamā īpašuma pārvaldnieki ir atbildīgi ne tikai par aktīvu sadali, riska pārvaldību un darījumiem, bet arī par tiešiem darījumiem ar zemi un būvēm uz tās.
Tātad nekustamā īpašuma aktīvu pārvaldīšanai, atšķirībā no tradicionālās naudas pārvaldības, nepieciešami pieredzējuši cilvēki, kuri prot optimizēt īpašumu vērtību. Faktiski daudzējādā ziņā nekustamā īpašuma pārvaldnieks ir līdzīgs korporatīvajam izpilddirektoram, vada uzņēmumu vai objektu. Turpretī tradicionālais naudas pārvaldītājs var zināt noteiktas jomas vai nozares krājumus, bet neiesaistās pašu uzņēmumu darbībā.
Vai domājat, ka karjera nekustamā īpašuma portfeļa pārvaldībā varētu būt jums piemērota? Lasiet tālāk, lai uzzinātu vairāk.
Nekustamā īpašuma portfeļa pārvaldīšana
Nekustamā īpašuma kapitāla pārvaldītāju apmācība un pieredze ir līdzīga citu fondu pārvaldnieku apmācībai un pieredzei. Tomēr tas atšķiras no tā, kā viņi izmanto šīs prasmes, lai nodrošinātu portfeļa darbību. Portfeļa pārvaldniekus bieži novērtē pēc viņu spējas nodrošināt atbilstošu ar risku koriģētu ienākumu un portfeļa diversifikāciju, izmantojot labāku aktīvu sadali un atlasi.
Turklāt nekustamā īpašuma portfeļa pārvaldītāji klientiem sniedz vērtību, nodrošinot visefektīvāko investoru kapitāla izmantošanu un informējot klientus, izmantojot labāku veiktspējas novērtējumu un pat naudas plūsmas prognozēšanu. Izņemot nekustamo īpašumu ieguldījumu fondu (REIT) un fondu pārvaldnieku fondu (kura darbību vērtē pēc spējas novērtēt citu pārvaldnieku spēju plānot un īstenot stratēģiju), nekustamā īpašuma kapitāla fonda pārvaldītājs būtībā ir sava izpilddirektors vai viņas uzņēmums, izveidojot un izpildot īpašuma līmeņa stratēģijas attiecībā uz aktīviem, kas ir viņa / viņas pārziņā.
Investīciju atlases stratēģijas
Nekustamā īpašuma portfeļa pārvaldītāji veic aktīvu sadali un aktīvu atlasi, nevis izprotot tirgus dinamiku un konkrētu nozaru uzņēmumus, bet gan būdami eksperti nekustamā īpašuma pamatprincipos. Viņi mācās vietējos reģionos un dažādos komerciālās zemes izmantojumos: biroju, rūpniecības, viesnīcu, mazumtirdzniecības, kā arī vienvietīgās un daudzdzīvokļu dzīvojamās mājās. Lai pārspētu tirgu, nodrošinātu diversifikāciju un iegūtu atbilstošu ar risku koriģētu atdevi, nekustamā īpašuma portfeļu pārvaldītājiem jāveic likmes reģionālos vai vietējos nekustamā īpašuma tirgos un vairāku aktīvu portfeļu gadījumā - pareizais nekustamo īpašumu apvienojums.
Šī iemesla dēļ daudzi fondu pārvaldnieki koncentrējas uz noteiktiem reģioniem vai īpašumu veidiem; daži lielāki nekustamo īpašumu pārvaldītāji organizē savus vecākos darbiniekus un atbalsta personālu pa reģioniem vai zemes izmantojumu. Šāda organizēšanas pamatojums ir nodrošināt, ka tirgus iespējas var identificēt un pēc tam pārvērst pareizajā īpašuma izvēlē un aktīvu rašanās vietā.
Īpašumu iegūšanas veids ir viens no nozīmīgākajiem veidiem, kā nekustamā īpašuma fondi atšķiras no tradicionālākiem ieguldījumiem. Tāpat kā tirgotāji akciju tirgū, arī nekustamā īpašuma fondi izmanto iegādes speciālistus, lai atklātu un veiktu darījumus ar nekustamo īpašumu. Šie personāla iegādes darbinieki parasti strādā noteiktā fondā vai tiek organizēti reģionālā līmenī vai pēc aktīvu veida.
Tā kā lielākajai daļai nekustamā īpašuma kapitāla fondu pieder katrs (vai ievērojama daļa) no katra īpašuma, portfeļa pārvaldnieki bieži ir tieši iesaistīti iegādes procesā. Tā kā portfeļu pārvaldītājiem ir pienākums noteikt un izpildīt īpašuma stratēģiju, tiem jābūt tieši iesaistītiem visos ieguldījumu procesos, ieskaitot iegādi, finansēšanu, izvietošanu un lēmumu pieņemšanu par objektiem. Lai atvieglotu nekustamo īpašumu investīciju pārvaldības procesu plašumu un dziļumu, portfeļu pārvaldītājiem jāpaļaujas uz ievērojamu infrastruktūras daudzumu attiecībā pret ieguldīto kapitālu. Lai to paveiktu pēc iespējas efektīvāk, nekustamā īpašuma kapitāla pārvaldītāji un aktīvu pārvaldītāji ir izveidojuši specializētu aktīvu pārvaldības funkciju.
Kā darbojas nekustamā īpašuma pārvaldīšana
Nekustamā īpašuma pārvaldīšanas funkciju veido nekustamā īpašuma līmeņa speciālisti, kuri, izmantojot nekustamā īpašuma līmeņa stratēģiju, pievieno vērtību fondu pārvaldītājiem. Speciālisti ir eksperti vai nu reģionālā tirgus pamatnoteikumos, vai īpašos īpašuma veidos, un ir atbildīgi par viņu turēto aktīvu vērtības optimizēšanu. Papildus portfeļa pārvaldības informācijas sniegšanai par vietējām perspektīvām un darījumu atvieglošanai, aktīvu pārvaldnieks ir atbildīgs arī par īpašuma līmeņa darbību.
Papildus budžetu apstiprināšanai un izdevumu pārvaldīšanai aktīvu pārvaldītāji palielina vērtību, pārvaldot nomu vienā vai vairākos īpašumos. Lai arī tā var šķist melnbalta lieta, līzings ir sarežģīta funkcija, kas neizbēgami nosaka īpašuma un portfeļa vērtību. Panākumi nomā tiek gūti ne tikai atrodot un realizējot pēc iespējas augstākas nomas iespējas katram īpašumam, bet arī veicot nomas programmu, kas atbilst portfeļa stratēģijai, saglabājot labākās attiecības ar esošajiem īrniekiem.
Noma ir ļoti sarunāts process, kas var ietvert lēmumu pieņemšanu, kas neatbilst īrnieka vajadzībām, lai optimizētu īpašuma vērtību. Piemēram, īpašumiem, kuru pārdošana tiek plānota, nomu pārdošanas periodā var apturēt, lai jaunie īpašnieki varētu noteikt augstākas iespējamās nomas likmes. Tas var izraisīt paaugstinātu prognozēto īpašuma vērtību un līdz ar to lielākus pārdošanas piedāvājumus.
Nomas likmju paaugstināšanās periodos ilgtermiņa nomu var piesaistīt īpašumiem, kas orientēti uz ienākumiem, savukārt stratēģijām, kas vērstas uz kapitāla vērtības pieaugumu, nomas termiņus var saīsināt, lai nākotnē izmantotu augstākas paredzamās likmes. Aktīvu pārvaldītāja spēja panākt atbilstošu īrnieku apvienojumu, īstenot nomas stratēģiju, kas saskaņo naudas plūsmas ar portfeļa vajadzībām, kā arī pārvaldīt gan kapitāla, gan darbības izdevumus var ievērojami ietekmēt kopējo portfeļa vērtību.
Nekustamā īpašuma portfeļa pārvaldnieki kā izpilddirektori
Ja domā par īpašumu kā atsevišķu uzņēmumu vai meitasuzņēmumu, kam katram ir sava stratēģija un veiktspējas potenciāls, sāk saprast, kāpēc nekustamā īpašuma kapitāla portfeļu pārvaldītāji ir līdzīgi korporatīvajiem vadītājiem. Līdzīgi kā vadītājiem, kuriem ir jāpiešķir ierobežots kapitāla piedāvājums starp dažādām iespējām, lai radītu vislielāko kopējo ieguldījumu atdevi, arī nekustamā īpašuma portfeļa pārvaldītājiem tas pats jādara visiem viņu pārvaldītajiem īpašumiem. Šī nepieciešamība sadalīt ierobežoto resursu daudzumu rada situāciju, kas atšķiras no daudzām tradicionālajām aktīvu pārvaldīšanas firmām.
Nekustamā īpašuma kapitāla fondos pastāv raksturīgs konflikts starp portfeļu pārvaldītājiem un viņu aktīvu pārvaldītājiem, jo tie darbojas nedaudz atšķirīgu mērķu sasniegšanai. Kamēr aktīvu pārvaldītājiem ir speciālisti, kuriem tiek piešķirta kompensācija par viņu īpašumu vērtības optimizēšanu, un portfeļu pārvaldītāji tiek atlīdzināti par portfeļa atdeves un ieguldītāju apmierinātības optimizēšanu, veiksmīgais nekustamā īpašuma fonda pārvaldnieks ir tas, kurš var pārvaldīt šo konfliktu un uzturēt efektīvu vadības komandu un portfeļa darbību. Tas prasa labi izstrādātas portfeļa stratēģijas formulēšanu labi savienotā vadītāju komandā, kuri saprot un ir internalizējuši vispārējos ieguldījumu mērķus. Tas var būt grūts uzdevums jebkuram fondam, kas ir ievērojami palielinājis pārvaldīto īpašumu skaitu un sarežģītību.
Ir arī svarīgi, lai nekustamā īpašuma portfeļa pārvaldnieki ne tikai iemiesotu nepieciešamo kapitāla sadali, īpašuma izvēli un citas nepieciešamās ieguldījumu iemaņas, bet arī to, ka viņiem ir spēja izveidot atbilstošas ieguldījumu stratēģijas un vadības prasmes, lai mobilizētu organizāciju tās pašas portfeļa misijas virzienā..
Grunts līnija
Runājot par nekustamā īpašuma fondiem, galvenā nozīme ir vadības spējai izpildīt aktīvu pārvaldīšanas plānus papildus tradicionālās fondu pārvaldības praksei. Nekustamā īpašuma investīciju pārvaldītājam tas nozīmē sava portfeļa īpašumu vērtības optimizēšanu, gan izvēloties, gan pēc tam pārvaldot portfeļa nekustamā īpašuma aktīvus. Nekustamā īpašuma portfeļa pārvaldītājiem ir jāpiešķir savi resursi pārvaldītajiem īpašumiem, lai iegūtu pēc iespējas lielāku atdevi, un jāuztur sava komanda uz ceļa, lai to panāktu. Tiem, kuriem ir pareizais prasmju apvienojums, šī karjera izceļas kā unikāla iespēja aktīvu pārvaldībā.
