Satura rādītājs
- 1. Nāve mājās
- 2. Apkārtnes traucēkļi
- 3. Bīstamība
- 4. Informācija par HOA
- 5. Remonts
- 6. Ūdens bojājumi
- 7. Trūkstoši priekšmeti
- 8. Cita iespējamā atklāšana
- Kā atklāt
- Grunts līnija
Šeit ir svarīga mājas pircēju aizsardzība: kad īpašnieki pārdod īpašumu, viņiem ir pienākums atklāt informāciju par tā stāvokli, kas varētu negatīvi ietekmēt tā vērtību. Ja viņi apzināti slēpj šādu informāciju, viņi papildus tiesai var tikt notiesāti par krāpšanu. Īpašuma pārdošana “tāds, kāds tas ir” neatbrīvos viņus no šīs informācijas atklāšanas.
Šie noteikumi ietekmē ikvienu, kas pārdod māju, bet jo īpaši tie ietekmē nekustamā īpašuma īpašniekus, kuri bieži nodarbojas ar īpašumiem sliktā stāvoklī. Turklāt likumos, kas attiecas uz informācijas izpaušanu, ir nelielas atšķirības katrā atsevišķā valstī. Uzziniet savas valsts īpašos likumus par nepieciešamo informāciju no savas valsts nekustamā īpašuma un vietējās plānošanas departamenta. Zinot, kāda veida informācija ir jāatklāj, tas jums var palīdzēt, pērkot īpašumus; ja jūs to pārdodat, tas var ietaupīt jūs no tiesas prāvas. Lūk, kā šie noteikumi ietekmē pircējus un pārdevējus.
Taustiņu izņemšana
- Nekustamā īpašuma pārdevējiem ir pienākums atklāt informāciju par tā stāvokli, kas varētu negatīvi ietekmēt tā vērtību.Pat tad, ja jūsu štats neprasa atklāt konkrētu problēmu, pārdevējiem tomēr to vajadzētu atklāt, lai novērstu problēmas ar potenciālo pircēju.Informācija, kas var būt nepieciešams atklāt, ietver nāvi, kas saistīta ar vardarbīgu noziegumu pret īpašumu, tādiem apkārtnes traucējumiem kā troksnis vai smakas, briesmas, ūdens bojājumi un mājas remontdarbi. Valstu likumi ir atšķirīgi, tāpēc noteikti konsultējieties ar nekustamo īpašumu juristu par prasībām, kurās tu dzīvo.
1. Nāve mājās
Dažiem pircējiem var būt bažas vai māņticības par tādas mājas iegādi, kurā kāds ir miris, tāpēc ir svarīgi zināt, vai jūsu štats prasa pārdevējiem atklāt iepriekšēju nāvi mājās.
"Katrā štatā būs nedaudz atšķirīgas informācijas atklāšanas prasības, " saka Džims Olenbušs, Teksasas nekustamo īpašumu mākleris. "Piemēram, Teksasā nav jāatklāj nāve dabisku iemeslu dēļ, pašnāvības vai nelaimes gadījumi, kas nav saistīti ar īpašumu."
Tomēr “pārdevējam tiek prasīts atklāt nāves gadījumus, kas saistīti ar īpašuma stāvokli, vai vardarbīgus noziegumus, ” uzsver Olenbuša. Ja, piemēram, iepriekšējā pasažiera bērns noslīka peldbaseinā, jo, piemēram, baseinam nebija atbilstoša drošības žoga, pārdevējam nāksies atklāt nāvi pat pēc drošības problēmas novēršanas, uzstādot atbilstošu baseina iežogojumu. Tomēr ir apstākļi, kad pārdevējiem nav jāatklāj īpašuma nāve.
“Nevienā valstī nav pienākuma atklāt dabiskas dabas apstākļos mirušas personas nāvi, ” saka advokāts Metjū Reišers, LegalAdvice.com izpilddirektors. “Tomēr dažas valstis uzliek pienākumu stigmatizētai mājai vai dzīvoklim, kurā ir notikusi pašnāvība vai slepkavība. Dažas valstis pat nonāk tik tālu, ka uzliek pārdevējam apstiprinošu pienākumu, ja viņiem ir zināms, ka viņu nekustamo īpašumu vajā mirušie. ”
Pat ja informācijas atklāšana nav nepieciešama - piemēram, Gruzijā nav nepieciešama slepkavību vai pašnāvību atklāšana - pārdevēji var vēlēties kļūdīties, paziņojot pircējam par īpašuma nāvi. “Ja pārdevējs uztraucas par atbildību, labākais padoms ir iet uz priekšu un atklāt visu iepriekš, pat ja to neprasa likums, ” saka Olenbuša. "Pircēji vienmēr dzirdēs par kaimiņu lietām, un pārsteigums varētu likt viņiem atteikties no pirkuma līguma vai brīnīties, ko vēl pārdevējs viņiem nestāsta."
2. Apkārtnes traucēkļi
Trauksme ir troksnis vai smaka, kas rodas no avota, kas atrodas ārpus īpašuma, kas varētu kairināt īpašuma iemītniekus. Ziemeļkarolīna pieprasa pārdevējiem atklāt trokšņus, smakas, dūmus vai citas traucējumus no komerciāliem, rūpnieciskiem vai militāriem avotiem, kas ietekmē īpašumu. Mičigana pieprasa, lai pārdevēji atklātu tuvumā esošās saimniecības, saimniecību darbības, atkritumu poligonus, lidostas, šautuves un citas neērtības, taču Pensilvānija atstāj pircēja ziņā noteikt lauksaimniecības traucējumus. Šie ir noteikumi tikai trim valstīm; pārliecinieties, ka zināt, ko prasa jūsu valsts likumi attiecībā uz apkārtnes traucējumu izpaušanu.
3. Bīstamība
Ja mājām ir paaugstināts dabas katastrofas nodarīto zaudējumu risks vai ja ir zināms vai iespējams vides piesārņojums, iespējams, jums tiks prasīts šo informāciju atklāt pircējam.
Teksasas likumi prasa pārdevējiem atklāt bīstamu vai toksisku atkritumu, azbesta, urīnvielas formaldehīda izolācijas, radona gāzes, svina krāsas un iepriekšēju telpu izmantošanu metamfetamīna ražošanai klātbūtni. Misūri štatā pieprasa atklāt arī kādreizējo metas laboratoriju mājās, bet kaimiņos esošā Kanzasa, tāpat kā vairums štatu, to nedara.
Ņujorkas Īpašuma stāvokļa atklāšanas likumā pārdevējiem noteikts, ka pārdevējiem jāpaziņo pircējiem par to, vai īpašums atrodas palienē, mitrājā vai lauksaimniecības rajonā; vai tas kādreiz ir bijis poligons; ja īpašumā kādreiz ir bijušas degvielas uzglabāšanas tvertnes virs zemes vai zem zemes; vai un kur struktūra satur azbestu; ja ir svina santehnika; vai mājās ir pārbaudīts radons; un vai īpašumā ir izlijusi vai noplūdusi degviela, eļļa, bīstama vai toksiska viela.
Valstis var arī pieprasīt atklāt mīnu nogrimšanu, pazemes bedres, apmetnes, bīdāmo, apvērsumu vai citus zemes stabilitātes defektus. Kalifornijas Likums par dabisko apdraudējumu atklāšanu pieprasa pārdevējiem atklāt, vai īpašums atrodas seismiskās bīstamības zonā un tāpēc pēc zemestrīces to var sašķidrināt vai nogruvumi.
Lai arī lielāko daļu informācijas atklāšanas prasību regulē štati, federālā valdība to pieļauj: informācija par to, ka krāsām, kas izgatavotas uz svina bāzes, var atrasties uz visiem īpašumiem, kas uzbūvēti pirms 1978. gada.
4. Informācija par māju īpašnieku asociāciju
Ja mājas pārvalda māju īpašnieku biedrība (HOA), jums šis fakts ir jāatklāj. Jums arī jāzina par HOA finansiālo stāvokli un jāsniedz šī informācija pircējam, lai viņš vai viņa varētu pieņemt apzinātu lēmumu par pirkumu.
“Pircējs, kuru es zinu, nopirka kondomīnu, pārdevējs kļūdaini aizmirsa pircējam dot pēdējos 12 mēnešus tikšanās piezīmes, ” saka Eds Kaminskis, SportStar pārvietošanas prezidents un izpilddirektors Manhetenas pludmalē Kalifornijā. “Septiņus mēnešus vēlāk pircējs bija novērtēja USD 30 000 īpašuma uzlabošanai. Pēc tam pircējs iesūdzēja pārdevēju par šo svarīgo piezīmju neizpaušanu. ”
5. Remonts
Ko jūs salabojāt un kāpēc? Pircējiem jāzina mājas remonta vēsture, lai viņi mājas inspektoriem varētu pievērst īpašu uzmanību problemātiskajām jomām un apzināties iespējamās problēmas nākotnē. Piemēram, Teksasas likumi pārdevējiem pieprasa atklāt iepriekšējos konstrukciju vai jumta remontus; poligons, apmetne, augsnes pārvietošanās vai bojājuma līnijas; defekti vai darbības traucējumi sienās, jumtā, žogos, pamatos, grīdās, ietvēs un jebkuras citas pašreizējās vai iepriekšējās problēmas, kas ietekmē mājas konstrukcijas integritāti. Jums, iespējams, būs jāatklāj arī elektrības vai santehnikas remonts un visas citas problēmas, par kurām jūs būtu vērts uzzināt, ja plānojat iegādāties māju un dzīvot tajā.
6. Ūdens bojājumi
Kad ūdens nonāk tur, kur tam nevajadzētu, tas var sabojāt personīgo mantu, graut mājas struktūru un pat radīt draudus veselībai, ja tas veicina pelējuma augšanu. Pārdevējiem būtu jāatklāj pagātnes vai pašreizējās noplūdes vai ūdens bojājumi. Piemēram, Mičiganā pārdevējiem tiek prasīts atklāt pierādījumus par ūdeni pagrabā vai pārmeklēšanas telpā, jumta noplūdēm, lieliem plūdu radītiem postījumiem, santehnikas sistēmas veidu (piemēram, cinkota, vara, cita veida) un visām zināmajām santehnikas problēmām.
"Ir daudz risku, kas saistīti ar mājas slēgšanu, kad ir nepieciešams veikt dažus darbus ar īpašumu, kas nebija acīmredzami, ejot cauri, it īpaši ziemā vai sausa laika dēļ, " saka Ilinoisas biznesa jurists Bils Price. “Ziemā jumtu, kas noplūst vai kam ir ļoti vecas jostas rozes, pircējs vai viņu mājas inspektors var nespēt pārbaudīt. Tāpat sausa burta var slēpt problēmas ar noplūdušu pagrabu. ”Tādās situācijās kā šī ir jāpārbauda, cik lielu aizsardzību piedāvā jūsu valsts likumi no tādas informācijas izpaušanas, kuru jums nebūtu bijis iespējams uzzināt.
7. Trūkstoši priekšmeti
Dažreiz mājas pircējiem ir tik daudz prāta, ka viņi, iespējams, nepamanīs, ka mājām trūkst būtisku sastāvdaļu, līdz pēc tam, kad viņi pārcelsies. Dažu valstu likumi par informācijas atklāšanu mēģina novērst šo problēmu. Piemēram, Teksasā un Mičiganā pārdevējiem tiek prasīts atklāt, vai īpašumam ir garš priekšmetu saraksts, ieskaitot virtuves ierīces, centrālo gaisa kondicionētāju un apkuri, lietus notekas, izplūdes ventilatorus un ūdens sildītājus.
8. Cita iespējamā atklāšana
Pircējiem jāzina, vai mājas atrodas īpašā vēsturiskā rajonā, jo tas ietekmēs viņu spēju veikt remontu un pārbūvi, un tas varētu arī palielināt šo darbību izmaksas.
Teksasas likumi prasa, lai pārdevēji atklātu aktīvos termītus vai citus koksni iznīcinošus kukaiņus, termītu vai koksnes puves bojājumus, kuriem nepieciešams remonts, iepriekšējos termītu bojājumus un iepriekšējo termītu apstrādi. Mičiganas un Ziemeļkarolīnas likumi arī prasa pārdevējiem atklāt jebkādu invāzijas vēsturi. Iepazīstieties ar savas valsts likumiem, lai noskaidrotu, vai jums ir jāatklāj informācija par visiem kaitēkļiem.
Jums var arī prasīt atklāt problēmas saistībā ar kanalizācijas vai šķirošanu, zonējumu, gaidāmo tiesvedību, izmaiņām, kas veiktas bez atļaujām, robežu strīdiem un servitūtiem.
Kā atklāt
Dažos štatos, piemēram, Mičiganā un Ziemeļkarolīnā, pārdevējiem tiek prasīts izmantot īpašu informācijas izpaušanas veidlapu. Ja nav noteiktas formas, jūsu valsts departamentam vai nekustamā īpašuma komisijai vai valsts nekustamo īpašumu pārdevēju asociācijai parasti būs ieteiktā veidlapa, kuru varat izmantot. Forma var būt vairāk vai mazāk visaptveroša, nekā to prasa valsts likumi. Ja veidlapa jūsu situācijai nav pietiekami pilnīga, papildiniet to ar papildu vienumu sarakstu, kuru vēlaties atklāt. Pārdevējam visa informācija pircējam jāsniedz rakstiski, un gan pircējs, gan pārdevējs paraksta un datē dokumentu. Pārliecinieties, ka ar nekustamo īpašumu advokātu pārskatīsit to, kas jums jāatklāj un kā tas būtu jāformulē.
Grunts līnija
Pat ja jūsu apgabalā nav nepieciešama īpaša informācijas atklāšana, pārdevēji, kuru rīcībā ir informācija par viņu māju, kas pircēju var padarīt nelaimīgu, tomēr vēlas to atklāt. Papildus morālajiem iemesliem būt godīgiem pret potenciālajiem pircējiem un vēlmei izvairīties no tiesāšanās izdevumiem un apgrūtinājumiem indivīdiem ir reputācija, kuru viņi aizsargā. Pārdevējiem, kuriem ir bažas par to, vai viņi ir pareizi atklājuši īpašuma stāvokli, vajadzētu sazināties ar viņu štata nekustamo īpašumu advokātu.
