Satura rādītājs
- Kā atrast norobežotas mājas
- Ierobežošanas posmi
- Kāpēc slēgtās mājas ir lētākas
- Ierobežotu māju pirkšanas riski
- Ierobežotas mājas pirkšana
- Finansēšanas iespējas
- Grunts līnija
Pirms hipotēku krīzes 2008. – 2009. Gadā slēgtās mājas pirkšana bija grūts piedāvājums. Medniekiem, kas nodarbojas ar darījumiem ar nekustamo īpašumu, bija jāseko izsoles, kas tiek rīkotas tiesas namos, vai arī jāizsijā, izmantojot juridisko dokumentu krājumus. Bet izspiešanas vilnis, ko izraisīja paaugstināta riska kredītu sabrukšana, ir ne tikai palielinājis pieejamo īpašumu skaitu, bet arī atvieglojis to atrašanu un iegādi. Faktiski mūsdienās process bieži ir līdzīgs jebkura cita veida mājas meklēšanai. Ierobežotās mājas ir pieejamas gandrīz katrā nekustamā īpašuma tirgū visā valstī, nodrošinot iespējas gan māju īpašniekiem, gan investoriem.
galvenie takeaways
- Nekad nav bijis tik viegli atrast pārdotu māju pārdošanai. Daudzas tiešsaistes vietnes specializējas tajās. Ir vairāki piekļuves ierobežošanas veidi, ieskaitot iepriekšēju piekļuves ierobežošanu, īstermiņa pārdošanu, šerifa pārdošanu un īpašumā esošu nekustamo īpašumu. Liela priekšrocība ir slēgtas mājas pirkšana. ir zemā cena. Trūkumi ietver mājas iespējamo slikto stāvokli, pirkšanas procesa ilgumu un profesionālo krāpnieku konkurenci. Aizvērtām mājām ir pieejamas vairāku valdības atbalstītas finansēšanas iespējas.
Kā atrast norobežotas mājas
Ierobežotos īpašumus var atrast vairāku ierakstu pakalpojumu (MLS) periodiskajos periodos un vietnēs, izmantojot tiešsaistes nekustamā īpašuma meklēšanu, banku birojus un vietnes, kā arī vietējos laikrakstus. Vietējos vairāku sarakstu pakalpojumos īpašumus, kas tiek slēgti, pašas par sevi nedrīkst izcelt; to drīkst norādīt tikai īpašuma aprakstā.
Tiešāks ceļš ir daudzas vietnes, kas tagad specializējas uz mājām un īpašumiem, kuriem ir ierobežota pieeja, piemēram, Fannie Mae's HomePath.com un usa-foreclosure.com. Dažas finanšu iestādes, piemēram, Bank of America, piedāvā arī lapas, kas ir veltītas tam, lai palīdzētu jums meklēt slēgtas mājas.
Aizdevēji aizturētos aktīvus arvien vairāk pārdod ar nekustamā īpašuma aģentu starpniecību, tāpēc nevilcinieties lūgt iespējas nekustamā īpašuma māklerim vai aģentam. Daži nekustamā īpašuma plusi pat specializējas norobežošanas īpašumos.
Mājas dažādos ierobežošanas posmos
Precīzāk, norobežotas mājas atrašanās vieta ir atkarīga no tā, kur tā tieši atrodas piekļuves ierobežošanas procesā: Īpašumi joprojām var piederēt sākotnējam māju īpašniekam (iepriekšējos posmos, ja ir pirmsnoslēgšanas un īsās pārdošanas īpašumi), vai arī šādam uzņēmumam. kā banka vai valdība (pēdējās).
Šeit ir pieci ierobežošanas veidi un pirkšanas veidi.
1. Pirmsizslēgšana
Īpašums tiek iepriekš slēgts pēc tam, kad hipotēkas kreditors ir paziņojis aizņēmējiem, ka viņi zaudē saistības, bet pirms īpašums tiek piedāvāts pārdošanai izsolē. Ja māju īpašnieks šajā laikā var pārdot īpašumu, viņi, iespējams, varēs izvairīties no tirgus slēgšanas procedūras un tās negatīvās ietekmes uz viņu kredītvēsturi un nākotnes izredzēm. Daži māju īpašnieki ir gatavi vest sarunas. Iepriekš slēgtie maksājumi parasti ir uzskaitīti apgabalu un pilsētu tiesu ēkās. Turklāt daudzos tiešsaistes resursos, tostarp www.foreclosure.com, ir uzskaitīti rekvizīti, kas atrodas pirmsnoslēgšanas fāzē.
2. Īsā pārdošana
Īstermiņa pārdošana notiek tad, kad aizdevējs ir gatavs pieņemt par īpašumu mazāk, nekā tas, kas pienākas par hipotēku. Aizņēmējiem nav obligāti jānokavē hipotēkas maksājumi, lai aizdevējs piekristu īsās pozīcijas pārdošanai; tomēr viņiem parasti jāpierāda kāda veida finansiālas grūtības, piemēram, darba zaudēšana, kas, iespējams, izraisīs saistību neizpildi. Bieži vien attiecīgā dzīvesvieta ir zemūdens, kas nozīmē, ka tā ir vērts mazāk nekā nenomaksātais hipotēkas atlikums. Lai kvalificētu kā īsās pozīcijas pārdošanu, aizdevējam ir jāpiekrīt “pārdot īso īpašumu”, pieņemot mazāk nekā ir parādā, un mājas ir jāuzskaita pārdošanā. Šie īpašumi parasti tiek reklamēti kā īsie pārdošanas darījumi “līdz bankas apstiprināšanai”.
Īstermiņa pārdošanas pirkšana lielākoties ir tas pats, kas tradicionālais pirkums, taču valoda līgumos atšķirsies, norādot, ka nosacījumi ir jāapstiprina aizdevējam. Bankai var paiet vairāki mēneši, lai atbildētu uz īstermiņa pārdošanas piedāvājumu, tāpēc process var aizņemt daudz ilgāku laiku nekā tradicionāls pirkums. Daudzas nekustamā īpašuma vietnes, ieskaitot atsevišķas firmas vai biržas pakalpojumus, piedāvā iespēju meklēt pēc īsās pozīcijas.
3. Šerifu izsoles
Šerifa pārdošanas izsole notiek pēc tam, kad aizdevējs ir paziņojis aizņēmējam par saistību neizpildi un ļāvis aizņēmējam pagarināt hipotēkas maksājumus. Izsole ir paredzēta aizdevējam, lai ātri atmaksātu aizdevumu, kas ir nokavējis. Šīs izsoles bieži notiek uz pilsētas tiesas nama pakāpieniem, kurus pārvalda vietējās tiesībaizsardzības iestādes. Īpašums tiek izsolīts visaugstāko cenu izsolē publiski paziņotā vietā, datumā un laikā. Šos paziņojumus var atrast vietējos laikrakstos un daudzās tiešsaistes vietās, meklējot “šerifu izsoles”.
4. Bankai piederošie īpašumi
Īpašumi, kas netiek pārdoti izsolē, tiek nodoti atpakaļ bankai; tas ir, tie kļūst par nekustamajam īpašumam (REO) piederošiem īpašumiem. Tos bieži pārvalda iestādes REO nodaļa. Tiešsaistes avotos, piemēram, www.realtytrac.com, ir plašs šādu bankai piederošu īpašumu saraksts. To var meklēt pēc pilsētas, štata vai pasta indeksa.
5. Valdībai piederošie īpašumi
Dažās mājās tiek iegādāti aizdevumi, ko garantē Federālā mājokļu pārvalde (FHA) vai Veterānu lietu departaments (VA). Kad šie īpašumi nonāk tirgū, valdība tos pārņem atpakaļ un pārdod brokeri, kas strādā federālajā aģentūrā. Lai iegādātos valstij piederošu īpašumu, ir jāsazinās ar valdības reģistrētu brokeri. Pircēji var izpētīt iespējas vietnē www.hud.gov (noklikšķiniet uz “TĒMU JOMAS” un atlasiet “Pārdodamās mājas”).
Kāpēc slēgtās mājas ir lētākas
Lielākais noieta namu pārdošanas punkts, protams, ir to pazeminātā cena - bieži vien ievērojami zemāka nekā citiem līdzīgiem īpašumiem tajā pašā apgabalā (brokeru runājot tie ir pazīstami kā salīdzināmi vai kompjūteri). Lielākā daļa tirgus ierobežojumu tiek pārdoti vismaz par 5% zem tirgus vērtības, un dažos reģionos atlaides ir vēl lielākas. Pircēji var izmantot arī papildu ietaupījumus ar tādām priekšrocībām kā samazinātas iemaksas, zemākas procentu likmes vai novērtēšanas maksas un noteiktu slēgšanas izmaksu atcelšana.
Kas viņus padara par tādu darījumu? Ja dzīvesvieta ir pirms norīkošanas vai īsās pārdošanas, tās īpašnieki ir finansiāli saistoši. Laiks nav viņu pusē: viņiem ir jāizkrauj īpašumi un jāiegūst viss, ko viņi var, kamēr vien var, lai viņi to pilnībā nepazaudētu. Īsāk sakot, šie pārdevēji nenotiek tieši sarunās no stiprās pozīcijas. Lai gan var šķist nežēlīgi izmantot citu nelaimes, pircēji var gūt labumu.
Viņi var gūt vēl lielāku labumu, ja īpašums faktiski ir arestēts. Šerifa birojs nav ieinteresēts piekārt pie mājas; bankas nevēlas būt saimnieku biznesā. Finanšu iestādes parasti vēlas ātri atbrīvoties no slēgtajiem īpašumiem (protams, par saprātīgu cenu - tām ir jāatbild investoriem un auditoriem, ka viņi ir centušies atgūt pēc iespējas vairāk no sākotnējās aizdevuma summas). Atkal pircēji var izmantot šo situāciju.
Visbeidzot, norobežotās mājas parasti tiek pārdotas "esošos apstākļos" - ja ir bojājumi, īpašnieka veiktie remonti neietilpst vienādojumā - un, kā zina lietotu automašīnu un vintage mēbeļu entuziasti, "kā ir" ir atlaide. Protams, "tāds, kāds ir", var būt divkāršs zobens, kā mēs to apspriedīsim tālāk.
Ierobežotu māju pirkšanas riski
Zemāka tirgus cena ir liels plus, pērkot slēgtu māju. Bet arī šiem īpašumiem ir sava daļa nepilnību.
Īpašuma problēmas
Lai arī tam ir kompensējoša atlaide, stāvoklis "tāds, kāds ir", var būt diezgan drūms. Ja māju joprojām izmanto īpašnieki, tā bieži tiek slikti uzturēta - galu galā, ja cilvēki nespēj veikt hipotēkas maksājumus, viņi, visticamāk, atpaliek arī no maksas par regulāru uzturēšanu, nemaz nerunājot par lieliem remontiem. Turklāt daži ļaudis, kuri saskaras vai ir spiesti ierobežot piekļuvi tirgum, ir apbēdināti un izrāda savu neapmierinātību savās mājās, pirms banka atgūst savu naudu. Tas bieži ietver ierīču un armatūras noņemšanu, un dažreiz pat atklātu vandālismu.
Slēptās izmaksas
Līdztekus neparedzētiem remonta un atjaunošanas darbiem kavējumi, piemēram, nodokļu iekasēšana un apgrūtinājumi (kurus izsoles īpašumus tiem bieži piestiprina vai nu IRS, vai valsts vai citi kreditori), var radīt papildu izmaksas citādi vēlamajai mājai. Lai kas būtu parādā, valdībai vispirms ir jāsamaksā un jāsamaksā, pirms pirkšanas process var turpināties. Tas galvenokārt attiecas uz īpašumiem, kas tiek izsolīti; banka vienmēr apmaksās īpašumus, kas saistīti ar īpašumu, pirms to pārdot citai pusei.
Lēns process
Iepriekšējie sarežģījumi bieži nozīmē daudz dokumentu. Parasti ierobežošanai būs vairāki papildu dokumenti, kas būs jāaizpilda, lai sagatavotos noslēgumam, kas ne vienmēr ir tik savlaicīgs. Ja tā ir īsās pozīcijas pārdošana, īpašnieka aizdevējam ir jāapstiprina darījums, un tas var aizņemt kādu laiku, kā minēts iepriekš. Nopietni mājā konstatēti zaudējumi var izraisīt zemāku mājas novērtējumu, kas var ietekmēt pircēja iespējas nodrošināt aizdevumu. Daži aizdevēji neizdosies aizdot mazāk par noteiktu dolāra summu, jo mazāka aizdevuma peļņas potenciāls nav riska vērts.
Kaut arī jūs domājat, ka banka labprāt izkrauj atpakaļņemto dzīvesvietu, arī REO īpašumos reakcijas laiks starp banku un citām iesaistītajām pusēm var būt lēns. Laiks, kas nepieciešams, lai saņemtu atbildi par jūsu cenu, var būt ļoti atšķirīgs; ja banka, kurā atrodas jūsu īpašums, ir pārmērīgi ierobežota ar tirgum ierobežošanu, bankai jūsu pieprasījuma apstrāde var aizņemt daudz ilgāku laiku. Ir zināms, ka bankām ar ievērojamu kavējumu ir vajadzīgas pat 90 dienas, lai atbildētu uz piedāvājumu. Ja plānojat finansēt pirkumu, būtu prātīgi tērēt laiku hipotēkas iepriekšējas apstiprināšanas iegūšanai.
Konkurence
Tāpat kā jebkurā tirgū, kad vien ir iespēja kaut ko iegādāties ar atlaidi no pašreizējās likmes, pieprasījums pieaugs. Tātad, palielinoties interesei un konkurencei - ne tikai starp potenciālajiem iemītniekiem, bet arī no ieguldītājiem un profesionāļiem, kas nodarbojas ar pārdošanu - neizbēgama ir darīšana ar vērtīgiem slēgtiem īpašumiem. Ļoti bieži norobežotajām mājām var pievilcīgi maksāt par cenām, kas ir zemākas par citām apkārtnes mājām, taču, kad vārds parādās, daudzi piedāvājumi var parādīties ātri un notiek solīšanas karš. Tātad tas, kas kādreiz bija mājas par zemu cenu lielā apkārtnē, var ātri kļūt par dārgu īpašumu.
Potenciālajiem slēgto māju pircējiem var būt prātīgi iesniegt piedāvājumus vairākiem objektiem vienlaikus, jo konkurējošiem pircējiem ir iespējams nodrošināt īpašumu ar augstāku cenu vai visas naudas piedāvājumu. Tomēr nekautrējieties, ja kāds cits sniedz jums piedāvājumu par konkrētu īpašumu; periodiski pārbaudiet, vai tas atkal parādās bankas krājumos. Tirdzniecības ierobežošanas darījumiem ir tendence krist diezgan bieži.
Ierobežotas mājas pirkšana
Ja veicat pirkumu bankā, jums būs jāpastiprina savas sarunu vešanas prasmes un jāsāk process ar zemu cenu piedāvājumu par vēlamo īpašumu. Bankas, kuras ir uzkrājušas apjomīgus slēgto īpašumu krājumus, vairāk vēlēsies risināt sarunas par cenu; jo ilgāk banka ir turējusi īpašumu, jo lielākas ir izredzes, ka tā nopietni apsvērs zemākus piedāvājumus, īpaši tiem īpašumiem, kuri tiek turēti ilgāku laika periodu. Tāpēc jums, iespējams, vajadzētu veikt sākotnējo cenu par cenu, kas ir vismaz 20% zemāka par pašreizējo tirgus cenu, vai varbūt pat vairāk, ja īpašums, par kuru jūs solāt, atrodas apgabalā ar lielu piekļuves ierobežošanu.
Finansēšanas iespējas norobežotām mājām
Jūs varat izmantot hipotēku, lai iegādātos REO īpašumu, lai gan privātie aizdevēji mēdz būt dedzīgi par finansēšanas ierobežošanas darījumu finansēšanu. Tomēr tiem, kas kvalificējas, ir pieejamas vairākas valdības atbalstītas finansēšanas iespējas: 203 (k) aizdevumi no Federālās mājokļu pārvaldes (FHA), Fannie Mae HomePath ReadyBuyer programma un HomeSteps programma caur Freddie Mac.
203 (k) aizdevumi
FHA izstrādāja savus 203 (k) aizdevumus, lai palīdzētu mazināt to banku bažas, kuras citādi izvairītos no augsta riska REO. pirkumiem. Iekasējot kredītņēmējiem hipotēkas apdrošināšanas prēmiju, viņi var garantēt aizdevumus, ko snieguši privāti aizdevēji, kuri piedalās programmā.
Aizņēmējiem viena no lielajām priekšrocībām ir spēja finansēt mājas iegādi kopā ar visiem nepieciešamajiem remontiem vienā hipotēkā. Pamatversija, pilnveidots 203 (k) aizdevums, ir paredzēta ierobežotiem remontiem, kuriem nav nepieciešami inženiertehniski vai arhitektūras plāni. Privātpersonas var aizņemties līdz USD 35 000 virs mājas pārdošanas cenas, lai segtu pamata līdzekļus, piemēram, jaunas ierīces, apšuvumu un logus.
Ar plašākiem labojumiem, piemēram, papildinājuma izveidošanu vai rūpēm par konstrukcijas bojājumiem, parasti labākais risinājums ir tradicionālais 203 (k) aizdevums. Atšķirībā no pilnveidotā varianta, māju īpašniekiem jāizņem vismaz 5000 USD; maksimālā summa ir balstīta uz FHA ierobežojumiem katrā apgabalā. Turklāt jums ir jāmaksā neatkarīgam konsultantam, kurš pārbauda īpašumu un pārliecinās, ka darbs atbilst programmas vadlīnijām.
Papildu trūkums šiem aizdevumiem ir cena. Papildus hipotēku apdrošināšanas maksājumiem aizņēmēji parasti maksā procentu likmes, kas ir par ceturtdaļu procentpunkta augstākas nekā parasto aizdevumu procentu likmes. Viņiem var nākties arī maksāt par vienu vai diviem punktiem, kas ir avansa maksājumi, kuru katra vērtība ir 1% no pamatsummas.
1. attēls. Salīdzinājums starp tradicionālajiem 203 (k) aizdevumiem un racionalizēto versiju.
HomePath ReadyBuyer
HomePath ReadyBuyer programma, ko piedāvā Federālā Nacionālā hipotēku asociācija (FNMA) - vai arī Fannie Mae, kā tā ir sirsnīgi pazīstama, ir paredzēta pirmo reizi pircējiem. Pabeidzot obligāto mājas iegādes izglītības kursu, kas pieejams tiešsaistē, dalībnieki var saņemt līdz 3%, noslēdzot izmaksu palīdzību, lai iegādātos norobežotu īpašumu, kas pieder Fannie Mae. Šis valdības atbalstītais uzņēmums piedāvā arī citus pārtraukumus; Iespējams, māju pircējiem būs jāpiesakās, piemēram, tikai USD 500, un privātā hipotēkas apdrošināšana var tikt atcelta pēc tam, kad jūsu pašu kapitāls mājās sasniedz 20%.
Sākums
Freddie Mac nodrošina likviditāti hipotēku tirgū, pērkot aizdevumus no bankām, apvienojot tos un pārdodot ieguldītājiem kā vērtspapīrus. Izmantojot HomeSteps, organizācija ar savu privāto kreditēšanas partneru starpniecību piedāvā īpašu finansējumu tiem, kas vēlas iegādāties tikai tai pieejamos īpašumus, kas tai ir slēgti. HomeSteps pašlaik ir pieejams tikai šādos štatos: Alabamas štatā, Floridā, Džordžijas štatā, Ilinoisā, Kentuki štatā, Ziemeļkarolīnā, Dienvidkarolīnā, Tenesī, Teksasā un Virdžīnijā.
Pircēji mājas lapu HomeSteps var atrast vienģimeņu, dzīvokļu un daudzģimeņu īpašumu sarakstu.
Grunts līnija
Virspusē slēgtās mājas var šķist šausmīgi pievilcīgas. Tomēr izmaksas var būt ārkārtīgi neparedzamas, un pamatā esošie zaudējumi var padarīt īpašumu nevēlamu. Pirkšanas process bieži ir lēns, kas pircēju prātā var rosināt otrās domas, savukārt lielais pieprasījums pēc kārdinošo īpašumu vilināšanas var atstumt dažus cerīgus pircējus.
Ņemot to visu vērā, slēgtās mājas var būt neticami piedāvājumi. Pircējiem ir unikāla iespēja maksāt zemāk nekā tirgus vērtība par mājām, kuras normālos apstākļos viņiem nebūtu pieejamas. Ja iegādes pusē ir uzkrājumi, tas palielina iespēju, ka pircējs nākotnē novērtēs savu aktīvu un iegūs no ieguldījumiem, ja viņš pārdos.
Ja tas tiek darīts atbildīgi, iegādājoties norobežotu māju, pircējs daudzus gadus varēs izmantot neskaitāmas priekšrocības.
