Zema līmeņa nekustamā īpašuma cenas vilina tirgū dažus iesācējus nekustamo īpašumu investorus. Bet pirms jūs pievienojaties namīpašnieku rindām, pārliecinieties, ka esat precīzi sapratis finanšu informāciju, kas var atšķirt atšķirību starp kļūšanu par nākamo Donaldu Trumpu un nonākšanu bankrota tiesā. Šeit ir astoņi nekustamā īpašuma investīciju numuri, kas jums jāzina. (Lai iegūtu papildinformāciju par mājas iegādi, skatiet: Pirmā mājas pircēja rokasgrāmata)
1. Jūsu hipotēkas maksājums
Parastā īpašnieka apdzīvotā mājā aizdevēji parasti dod priekšroku kopējai parāda un ienākumu attiecībai 36%, bet daži palielināsies līdz 45% atkarībā no citiem kvalificējošiem faktoriem, piemēram, jūsu kredītreitinga un naudas rezervēm. Šī attiecība salīdzina jūsu kopējos mēneša bruto ienākumus ar jūsu ikmēneša parāda samaksas saistībām. Lai apmaksātu mājokli, aizdevēji dod priekšroku maksājumam par ienākumiem no kopējiem ienākumiem no 28 līdz 33% atkarībā no citiem faktoriem. Freddie Mac vadlīnijās attiecībā uz ieguldījumu īpašumu ir noteikts, ka maksimālā parāda un ienākumu attiecība ir 45%. (Lai uzzinātu vairāk, skatiet vienkāršos veidus, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā. )
2. Pirmā maksājuma prasības
Lai gan īpašnieku apdzīvotos īpašumus var finansēt ar hipotēku un FHA aizdevumam tikai 3, 5% mazāk, investoru hipotēkām parasti ir nepieciešama pirmā iemaksa no 20 līdz 25% vai dažreiz pat līdz 40%. Neviena no iemaksām vai slēgšanas izmaksām par ieguldījumu īpašumu nedrīkst būt no dāvanu fondiem. Individuālie aizdevēji noteiks, cik daudz jums ir nepieciešams atlikt, lai saņemtu aizdevumu, atkarībā no parāda un ienākumu attiecības, kredīta vērtības, īpašuma cenas un iespējamās īres maksas.
8 cipari nekustamā īpašuma ieguldījuma novērtēšanai
3. Nomas ienākumi, lai kvalificētos
Lai gan jūs varat pieņemt, ka, tā kā īrnieka īres maksājumi (cerams) segs jūsu hipotēku, jums nav nepieciešami papildu ienākumi, lai kvalificētos mājokļa aizdevumam. Tomēr, lai īri uzskatītu par ienākumu, jums ir jābūt divu gadu ilgam ieguldījumu īpašumu pārvaldīšanas vēsturei, vismaz sešu mēnešu bruto ikmēneša īres pirkuma apdrošināšanas segumam un visiem negatīvajiem īres ienākumiem, kas gūti no īres īpašumiem. tiek uzskatīts par parādu parāda un ienākumu attiecībā. (Papildus pastāvīga ienākumu veidošanai un kapitāla pieaugumam, nekustamais īpašums nodrošina atskaitījumus, kas var samazināt ienākuma nodokli no jūsu peļņas. Pārbaudiet nodokļu atskaitījumus īres īpašuma īpašniekiem .)
TUTORIAL: Investīciju izpēte nekustamajā īpašumā
4. Cenas un ienākumu attiecība
Šī attiecība salīdzināja vidējo mājsaimniecības cenu kādā reģionā ar vidējiem mājsaimniecības ienākumiem. Pirms mājokļu burbuļa plīšanas cenu un ienākumu attiecība ASV bija 2, 75, savukārt 2010. gada beigās šī attiecība bija 1, 71. Pēc Fiserv, Inc., Federālās mājokļu finanšu aģentūras, Moody's Analytics, vidējais rādītājs no 1989. līdz 2003. gadam ir 1, 92.
5. Nomas maksas attiecība
Cenas un īres attiecība ir aprēķins, kas salīdzina mājas vidējās cenas un vidējās īres cenas noteiktā tirgū. Vienkārši sadaliet vidējo mājas cenu ar vidējo gada nomu, lai iegūtu koeficientu. ASV tirgus kulminācijā 2006. gadā attiecība pret ASV bija 18, 46. Šī attiecība samazinājās līdz 11, 34 līdz 2010. gada beigām. Vidējā ilgtermiņa vērtība (no 1989. līdz 2003. gadam) bija 9, 56. Parasti patērētājiem jāapsver pirkšana, ja attiecība ir mazāka par 15, un īre, ja tā ir augstāka par 20. Tirgi ar augstu cenas / īres attiecību parasti nepiedāvā tik labas investīciju iespējas. (Domājat iegādāties māju? Mēs apskatām sākotnējās un pašreizējās izmaksas, kā arī ieguvumus. Pārbaudiet, vai īrēt vai pirkt? Finanšu problēmas .)
6. Bruto nomas peļņa
Atsevišķa īpašuma īres bruto ienesīgumu var iegūt, dalīto gada nomu dalot ar kopējām īpašuma izmaksām, pēc tam reizinot šo skaitli ar 100, lai iegūtu procentuālo daļu. Īpašuma kopējās izmaksās ietilpst pirkuma cena, visas slēgšanas un atjaunošanas izmaksas.
7. Kapitalizācijas likme
Vērtīgāks skaitlis nekā bruto nomas peļņa ir kapitalizācijas likme, kas pazīstama arī kā maksimālā likme vai neto nomas peļņa, jo šajā skaitlī ir ietverti īpašuma darbības izdevumi. To var aprēķināt, sākot ar gada nomu un atņemot gada izdevumus, pēc tam dalot šo numuru ar kopējām īpašuma izmaksām un iegūto skaitli reizinot ar 100 procentos. Kopējie nomas īpašuma izdevumi ietver remonta izmaksas, nodokļus, saimnieka apdrošināšanu, vakances izmaksas un aģenta nodevas.
8. Naudas plūsma
Grunts līnija
Kad esat veicis visus šos aprēķinus, varat pieņemt apzinātu lēmumu par to, vai kāds īpašums būs vērtīgs ieguldījums.
