Kas ir 2/28 regulējamas likmes hipotēka (2/28 ARM)
2/28 regulējamas likmes hipotēka (2/28 ARM) ir 30 gadu mājokļa aizdevuma veids, kuram sākotnēji ir noteikts divu gadu fiksētās procentu likmes periods. Pēc šī 2 gadu perioda likme mainās, pamatojoties uz indeksu un starpību. Sākotnējā ķircināšanas likme ir zemāka par parasto hipotēku vidējo līmeni, taču pielāgojamā likme var ievērojami paaugstināties. Tā kā bankas neiegūst daudz naudas no sākotnējās ķīlas likmes, 2/28 ARMS ietver dūšīgus priekšapmaksas sodus pirmajos divos gados.
PĀRBAUDE 2/28 regulējamas likmes hipotēka (2/28 ARM)
2/28 ARM kļuva populārs 2000. gada sākuma nekustamo īpašumu uzplaukuma laikā, kad strauji augošās cenas daudziem pircējiem padarīja pieejamus tradicionālos hipotēkas maksājumus. Piemēram, 300 000 USD parastā 30 gadu hipotēkā ikmēneša maksājumi būtu 1610 USD. Bet 2/28 ARM ar sākotnējo 3% procentu likmi būtu nepieciešami ikmēneša maksājumi tikai USD 1265 apmērā.
Potenciālās nepilnības 2/28 ARMS
Catch-22 no 2/28 regulējamas likmes hipotēkas ir tāda, ka pēc diviem gadiem likme tiek koriģēta ik pēc sešiem mēnešiem, parasti uz augšu, par procentiem, kuru pamatā ir Londonas starpbanku piedāvātā likme (LIBOR), pieskaitot papildu rezervi. 2/28 ARMS ir iebūvētas drošības pārbaudes, piemēram, mūža procentu likmju maksimālā robeža un ierobežojumi, cik daudz likme var palielināt vai samazināt ar katru periodu. Bet pat ar vāciņiem māju īpašnieki var saskarties ar žokļa samazināšanos.
Iepriekš sniegtajā piemērā par 300 000 USD 30 gadu 3% ARM 2/28 aizdevumu, ja pēc diviem gadiem LIBOR ir 2, 7 un starpība ir 1, 5, procenti pieaugtu par 4, 2 procentiem, kopā sasniedzot 7, 2 procentus. Šī 7, 2% likme varētu ievērojami pārsniegt pašreizējās parastās hipotēku likmes. Mājas īpašnieka ikmēneša maksājums par vienu nakti pieaugtu par vairāk nekā 60% līdz USD 2036.
Daudzi māju īpašnieki uzplaukuma laikā nespēja saprast, kā šķietami mazais likmju pieaugums varētu dramatiski palielināt viņu ikmēneša maksājumus. Un pat tie, kas pilnībā apzinājās riskus, uzskatīja, ka 2/28 ARM ir īstermiņa finansēšanas līdzeklis. Ideja bija izmantot zemo ķīlas likmi un pēc diviem gadiem to refinansēt vai nu parastajai hipotēkai, vai, ja viņu kredīts nebija pietiekami labs, jaunajai regulējamai hipotēkai. Un, ņemot vērā augošās nekustamā īpašuma cenas, parāds var tikt samazināts. Daudziem tas deva zināmu jēgu, jo galu galā aizņēmēja mājas kapitāls strauji palielinājās.
Problēmas radās līdz ar tirgus sabrukumu 2008. gadā. Mājas vērtības kritās. Daudzi 2/28 ARMS īpašnieki nav spējuši refinansēt, veikt maksājumus vai pārdot savas mājas nenomaksātā aizdevuma vērtībā. Tirgus ierobežojumi izraisīja stingrākus aizdevuma standartus. Mūsdienās bankas rūpīgāk novērtē aizņēmēja iespējas veikt maksājumus ar mainīgu procentu likmi.
