Pārņemama hipotēka ļauj īpašuma pircējam uzņemties hipotēku no īpašuma pārdevēja. Pieņemtajam hipotēkai var būt priekšrocības gan pircējam, gan pārdevējam. Tomēr viss ir atkarīgs no pircēja spējas uzņemties pieņemto hipotēkas likmi, kas bieži vien ir zemāka par dominējošajām tirgus likmēm. Turklāt pieņemama hipotēka palīdz pircējam izvairīties no noteiktām norēķinu izmaksām. Parasti aizdevumi, kas izsniegti hipotēkas pēdējos 20 gados, ir reti izmantojami, izņemot ievērojamos VA un FHA aizdevumus.
Pircējs nav vienīgā puse, kas gūst labumu no iespējamās hipotēkas. Pārdevējs dalās šķīrējtiesā, vai nu iekasējot augstāku cenu par īpašumu, pieprasot pircējam samaksāt slēgšanas izmaksas, kas var rasties pārdevējam, vai pieprasot skaidras naudas iemaksu par pusi no pircēja ietaupījumiem saskaņotā laika posmā.
Piemēram, ja pašreizējā procentu likme ir 8%, paredzamā hipotēkas likme ir 5% un pircējs plāno dzīvot mājās piecus gadus, pārdevējs var pieprasīt pusi no bieži nediskontētajiem gaidāmajiem ietaupījumiem piecu gadu laikā periods. Šādā gadījumā iespējamā hipotēka pārdevējam var dot labumu pat vairāk nekā pircējam!
Šeit ir norādītas dažas hipotēku priekšrocības un trūkumi gan pircējiem, gan pārdevējiem.
Priekšrocības
- Ja pieņemamā procentu likme ir zemāka par pašreizējām tirgus likmēm, pircējs ietaupa naudu uzreiz. Ir arī mazāk slēgšanas izmaksu, kas saistītas ar hipotēkas uzņemšanos. Tas var ietaupīt naudu gan pārdevējam, gan pircējam. Ja pircējs saņem zemāku procentu likmi, pārdevējam var būt vieglāk vienoties par cenu, kas ir tuvāk godīgajam tirgus cenu jautājumam. Pārdevējs var gūt labumu arī no iespējamās hipotēkas izmantošanas kā mārketinga stratēģiju pircēju piesaistīšanai. Ne visas hipotēkas ir pieņemamas, un pārdevējs varētu iegūt lielāku konkurenci tirgū.
Trūkumi
- Pircējs, kurš uzņemas hipotēku, var pieprasīt lielu naudas daudzumu vai izņemt otru hipotēku. Ja mājas vērtība ir augstāka nekā hipotēka, kas paliek uz mājām, pircējam ir jāsedz starpība. Mājas varētu būt tirgū par 350 000 USD, bet hipotēka, kas jāpieņem, ir tikai 200 000 USD. Pircējam būs jāveic iemaksa 150 000 ASV dolāru apmērā. Otra hipotēka ir problemātiska, jo tajā ir iesaistīti divi hipotēku aizdevēji un gadījumos, kad pircējs nepilda saistības, līguma informācija ir sarežģīta. Turklāt, pieņemot citu aizdevumu, tiek zaudētas iespējamā aizdevuma priekšrocības.
Visbeidzot, var tikt pieņemti VA un FHA aizdevumi, ja pircējs saņem kredīta apstiprinājumu no hipotēkas aizdevēja. Šis neparedzētais apstāklis nav saistīts ar aizdevēju, kurš piekrīt, ka aizdevums var tikt pieņemts, bet drīzāk tas ir veids, kā aizdevējs var noteikt, vai pircējs ir kredītspējīgs. Šādos gadījumos pārdevējs nesaņems nevienu no arbitrāžas peļņas, bet pircējam ir jāmaksā papildu maksa VA vai FHA.
