Kas ir UPREIT?
UPREIT nozīmē jumta partnerības uzticību ieguldījumiem nekustamajā īpašumā. UPREIT ir unikāla REIT struktūra, kas ļauj īpašumu īpašniekiem apmainīt savus īpašumus pret UPREIT akciju īpašumtiesībām. Tomēr uz UPREIT parasti attiecas Iekšējā ieņēmumu kodeksa (IRC) 721. sadaļa.
Taustiņu izņemšana
- UPREIT ir unikāla REIT struktūra, kas ļauj īpašuma īpašniekiem apmainīt savu īpašumu pret īpašuma tiesībām UPREIT. Īpašuma apmaiņa ar akciju UPREIT parasti ir atļauta saskaņā ar 26. sadaļas Iekšējā ieņēmumu kodeksa 721. sadaļu. UPREIT īpašuma līdzdalībnieki var atlikt. nodokļi par īpašuma pārdošanu apmaiņā pret UPREIT vienībām, lai gan kapitāla pieauguma nodokļi par UPREIT vienībām tiek aplikti ar standarta REIT nodokļiem.
Izpratne par UPREIT
Dvaits D. Eizenhauers kā alternatīva nekustamā īpašuma ieguldījumu fonda veidu ieviesa nekustamā īpašuma ieguldījumu fondus (REIT). REIT tiek izveidoti kā nekustamā īpašuma portfeļa veids, kas ietver nekustamos īpašumus un nekustamā īpašuma finansēšanas kapitālu. REIT ir uzņēmums, kas ļauj ieguldītājiem veikt ieguldījumu iemaksas par uzņēmuma kapitāla daļām vai akcijām.
Tā kā REIT ir attīstījušās tirgū, ir izstrādātas dažas alternatīvas struktūras, lai nodrošinātu dažāda veida investorus. UPREIT ir viena no šādām struktūrām, kas galvenokārt pazīstama ar pielaidēm īpašuma iemaksām apmaiņā pret akciju īpašumtiesībām. DownREIT un dažas citas alternatīvas ir izveidotas arī kā atvase.
Veidojot REIT, viņi var izvēlēties jebkura veida biznesa struktūru. Publiski tirgojamie REIT tiks veidoti kā korporācijas. Privātie REIT parasti izvēlas tos veidot kā trasta vai apvienības, lai gan viņi var izvēlēties arī citus statusus. Tāpat kā lielākajai daļai sabiedrību, arī privātajām organizācijām ir iespēja tikt apliktām ar nodokļiem kā sabiedrībai.
Jebkuram REIT primāri ir svarīgi, lai tie atbilstu IRC 26. sadaļas 856. – 859. Sadaļas prasībām. Izpildot šīs prasības, REIT var novirzīt visus savus ienākumus akcionāriem. Tādējādi ienākumi no ieturēšanas tiek uzskatīti par atskaitījumiem, un REIT nodokļos maksā ļoti maz. Galvenā prasība ir tāda, ka vairāk nekā 90% no uzņēmējdarbības attiecas uz nekustamā īpašuma aktīviem.
Īpaši apsvērumi
Tā vietā, lai pārdotu īpašumu, īpašnieks to var ieguldīt UPREIT apmaiņā pret vienībām. Akciju vienībām parasti ir tāda pati vērtība kā ieguldītajam īpašumam. Tā kā uz REIT pārdoto īpašumu attiecas IRC 721. sadaļa, darījums nerada ar nodokli apliekamu notikumu.
Konvertējot īpašumu uz akciju, UPREIT var diktēt īpašus noteikumus. Bieži vien birža pārdevējam nodrošina īpašas vienības, kas nekustamā īpašuma pārdevējam ļauj izvēlēties, kā viņš vēlas nokārtot REIT. Īpašumu pārdevējiem var ļaut nekavējoties konvertēt vienības uz REIT akcijām. Var būt arī citas iespējas, piemēram, turēt akcijas vismaz vienu gadu un pēc tam saņemt naudu.
Kad ieguldītājs pārdod savu īpašumu UPREIT, UPREIT pieder īpašums un visa administrācija, kas ar to saistīta. UPREIT pārvaldība var būt nedaudz sarežģītāka nekā pamata REIT, pateicoties 721. sadaļas maiņas opcijai un visiem noteikumiem, kas ar to saistīti ar jauno sertifikātu turētāju. UPREIT vadītāji ir atbildīgi par sava REIT portfeļa pārvaldīšanu, lai gūtu atdevi.
UPREIT akcijas var mainīties, pamatojoties uz pārvaldīšanas darbībām, nekustamā īpašuma novērtēšanu, finansēšanas darījumiem un jebkuriem citiem darījumiem, kas notiek. Tas akcionāriem var radīt nepastāvību. UPREIT akcionāriem parasti ir elastīga likviditāte, kas ļauj viņiem viegli konvertēt savas akcijas naudā, kad vien viņi izvēlas.
UPREIT ieguvumi
UPREIT var būt reāls risinājums jebkuram īpašuma īpašniekam, kurš vēlas pārdot savu īpašumu. Kā tāds tas var pārsūdzēt gan individuālos īpašuma īpašniekus, gan komerciālā īpašuma īpašniekus. Ikviens īpašuma īpašnieks, kurš izvēlas veikt sadaļu 721 apmaiņu par UPREIT, var saņemt īpašuma vērtību UPREIT vienību veidā.
721. sadaļas apmaiņa pret UPREIT nerada ar nodokli apliekamu notikumu. Tomēr daļu turētājiem tiek uzlikti nodokļi, pamatojoties uz vispārējiem REIT nodokļu standartiem. Daži nekustamā īpašuma īpašnieki var izvēlēties izmantot šāda veida ieguldījumus nekustamā īpašuma plānošanā, jo tie, iespējams, var pilnībā apiet nodokļus.
Prasības UPREIT
UPREIT ir REIT saskaņā ar visām standarta grāmatvedības un nodokļu pamatnostādnēm. Tika izveidoti UPREIT, lai varētu veikt īpašuma ieguldījumu REIT apmaiņā pret īpašumtiesībām uz akcijām. Tāpēc šo strukturēšanu vadās pēc IRC 721. sadaļas standartiem, kas aplūko nodokļu vairogus īpašumam, kas paredzēts akciju maiņai. Parasti jebkuru REIT, kas ļauj veikt apmaiņu ar 721. sadaļu REIT ietvaros, var uzskatīt par UPREIT.
Lielākā daļa REIT koncentrēsies uz noteiktu nekustamā īpašuma tirgus segmentu, lai gan vadošie standarti tikai nosaka, ka nekustamajam īpašumam un ar to saistītajam finansējumam ir jāveido vairāk nekā 90% no biznesa. UPREIT parasti ievēro to pašu ieguldījumu stratēģiju, koncentrējoties uz mērķētu nekustamā īpašuma nišu.
721. nodaļa sniedz pamatnostādnes akcionāru daļu atbrīvošanai apmaiņā pret īpašumu. 721. sadaļa var būt alternatīva IRC 1031. Sadaļas apmaiņai. 1031. Sadaļas apmaiņa ļauj nekustamā īpašuma īpašniekam pārdot savu īpašumu un ieguldīt ieņēmumus līdzīga veida biržā, lai izvairītos no nodokļiem.
1031. Sadaļas apmaiņa tomēr nav atļauta UPREITs, jo tām nepieciešama līdzīga veida apmaiņa un tās neļauj īpašumtiesībām apmainīties ar īpašumtiesībām. Tāpēc 721. sadaļas apmaiņa uz UPREIT var būt pievilcīga. Gan biržas 721, gan 1031 ļauj nekustamā īpašuma īpašniekam atlikt nodokļus.
UPREIT pret DownREIT
UPREITs, DownREITs un visas pārējās īpašās REIT vienības ir vienkārši REIT galvenie elementi ar īpašiem noteikumiem, kas tām piešķir zināmu papildu elastību. DownREIT ļauj nekustamā īpašuma investoram iesaistīties kopuzņēmumā ar REIT. DownREIT ietvaros vienības apmaiņa galvenokārt balstās uz kopuzņēmumā esošā īpašuma vērtību, kas kopuzņēmuma daļu īpašniekam var radīt labākus ienākumus.
