Satura rādītājs
- Kas ir īsās pozīcijas pārdošana?
- Kā darbojas īsās pozīcijas pārdošana
- Kā atšķiras piekļuves ierobežošana
- Pasākumi īsās pozīcijas pārdošanā
- Īsās pārdošanas līgums
- Plusi un mīnusi
- Kļūdas, no kurām jāizvairās īsā pārdošanā
- Labākais īstermiņa pārdošanas pārstāvis
- Pārlieku dārgas cenas
- Turpiniet meklēšanu
- Labs darījums vai slikts?
Kas ir īsās pozīcijas pārdošana?
Īslaicīga pārdošana ir mājas, kuras ir pieejamas par pirkuma cenu, kas ir mazāka par summu, kas pienākas tā pašreizējam īpašniekam.
Darījums dod labumu bankai, ļaujot tai izvairīties no mājas pārņemšanas, atsavinot to, kas ir dārgi un laikietilpīgi. Pārdevējs izvairās no kredītiem, kas saistīti ar piekļuves ierobežošanu, un bankrotiem, kas to dažkārt pavada.
Kā darbojas īsās pozīcijas pārdošana
Īstermiņa izpārdošana ir finansiāla iespēja, kas dažkārt ir pieejama māju īpašniekiem, kuri ir grūtībās nonākuši aizņēmēji. Viņi atpaliek no hipotēkas maksājumiem, un viņiem ir mājas, kas atrodas zem ūdens. Tas ir, mājas vērts ir mazāk nekā hipotēkas atlikums.
Liedzot negaidītu naudas plūsmu, īpašnieks ir spiests šķirties no mājām. Patiešām ir tikai divas iespējas: īsa pārdošana vai ierobežošana.
Eksperti nav vienisprātis par to, vai īsās pozīcijas ir labs darījums. Atbalstītāji apgalvo, ka šādu māju cena ir zemāka par tirgus vērtību. Pretinieki saka, ka bankām nav intereses veikt ugunsgrēku pārdošanu.
Īstermiņa pārdošanu parasti sāk mājas īpašnieks, kad mājas vērtība pazeminās par 20% vai vairāk. Pirms process var sākties, aizdevējam, kuram ir hipotēka, jāparakstās par lēmumu. Turklāt aizdevējam, parasti bankai, nepieciešama dokumentācija, kas izskaidro, kāpēc īstermiņa pārdošanai ir jēga. Galu galā kreditēšanas iestāde var zaudēt naudu šajā procesā.
Ja pircējs tiek apstiprināts īsās pozīcijas pārdošanai, pircējs vispirms veic pārrunas ar māju īpašnieku un pēc tam pieprasa apstiprinājumu pirkumam no bankas. Ir svarīgi ņemt vērā, ka bez aizdevēja apstiprinājuma nevar notikt īsās pozīcijas pārdošana.
Īsās pārdošanas darījumi parasti ir ilgstoši un papīri prasa daudz darījumu, un to apstrāde prasa pilnu gadu. Tomēr tie nav tik kaitīgi māju īpašnieku kredītreitingiem, kā tirgus piekļuves ierobežošana. Īstermiņa pārdošana labāk izskatās nākamajiem aizdevējiem un kreditoriem. Tas parāda, ka persona rīkojās pirms bankas pārcelšanās, lai pārņemtu māju. Mājas īpašniekam, kurš ir veicis īsās pozīcijas pārdošanu, pat var būt tiesības nekavējoties iegādāties citu māju.
Taustiņu izņemšana
- Zemūdens māju īpašniekiem īsā izpārdošana var būt veids, kā izvairīties no atsavināšanas, izlikšanas un melnām atzīmēm uz viņu kredītreitingiem. Potenciālajam pircējam īsās pozīcijas pārdošanas pabeigšanai ir nepieciešama elastība un liela pacietība.Pircējam ir jāpārliecinās, ka darījums ir pūļu vērts.
Kā atšķiras piekļuves ierobežošana
Ierobežojot kredītu, aizdevējs arestē māju pēc tam, kad aizņēmējs nav veicis noteiktu skaitu maksājumu. Atšķirībā no vairuma īstermiņa pārdošanas darījumu ierobežošanas var notikt pēc tam, kad mājas īpašnieks ir pametis māju. Ja iemītnieki vēl nav aizbraukuši, aizdevējs viņus izliek no tirgus ierobežošanas procesā.
Tirdzniecības ierobežošana parasti neaizņem tik daudz laika kā īstermiņa pārdošana, jo aizdevējs ir saistīts ar aktīva ātru likvidāciju. Ierobežotās mājas var izsolīt arī “pilnvaroto personu izpārdošanā”, kur pircēji izsoles par mājām rīko publiskā procesā.
Māju īpašniekiem, kuriem tiek slēgta pieeja, tiek novērots tūlītējs un straujš kredītreitingu kritums. Lielākajā daļā gadījumu viņiem jāgaida vismaz pieci gadi, lai iegādātos citu māju, vai trīs gadi, izmantojot FHA aizdevumu. Liegšana tiek parādīta kredītziņojumā uz septiņiem gadiem.
Kad vajadzētu veikt īsu pārdošanu?
Pasākumi īsās pozīcijas pārdošanā
Īsās pārdošanas process dažādās valstīs ir atšķirīgs, taču parasti šie pasākumi ir šādi:
- Īsās pārdošanas pakete - finanšu paketi pārdevējam iesniedz aizdevējs. Tas ietver finanšu pārskatus, vēstuli, kurā aprakstītas pārdevēja grūtības, un finanšu ierakstu kopijas. Īsās pārdošanas piedāvājums - ja pārdevējs pieņem ieinteresētā pircēja piedāvājumu, biržas sarakstā iekļautais pārstāvis nosūta aizdevējam iekļaušanas līgumu, izpildītu pirkuma piedāvājumu, pircēja iepriekšējas apstiprināšanas vēstuli un nopelnītā naudas čeka kopiju. Bankas apstrāde - banka pārskata piedāvājumu un apstiprina vai noraida īsās pozīcijas pārdošanu. Tas var ilgt vairākas nedēļas vai mēnešus.
Īsās pārdošanas līgums
Dažos veidos īstermiņa īpašuma pirkšana ir tāda pati kā jebkura mājas pirkšana. Tomēr šajā gadījumā līgumā tiks precizēts, ka noteikumi ir pakļauti hipotēkas kreditora apstiprinājumam.
Līgumā arī jānorāda, ka īpašums tiek nopirkts "tāds, kāds tas ir." Lai gan pircējs var iekļaut valodu, kas ļauj atcelt darījumu, ja inspekcija atklāj nopietnas problēmas, maz ticams, ka varētu sarunāt par zemāku cenu. Maz ticams, ka banka arī veiks remontu, un pārdevējam, kas saņēmis skaidru naudu, ir vēl mazāka iespēja palīdzēt.
Atšķirībā no piekļuves ierobežošanas kreditēšanas iestādei nepieder īpašums īsās pārdošanas laikā. Tā kā tam ir jāapstiprina pārdošana un tas saņems ieņēmumus, pircējs lielākoties sadarbojas ar banku, nevis māju īpašnieku.
Plusi un mīnusi
Īsās pārdošanas darījumi var prasīt daudz laika un pacietības pārbaudi nekā parasti darījumi ar nekustamo īpašumu. Ja veicat īstermiņa pārdošanas piedāvājumu, esiet gatavi gaidīt. Bankām ir bēdīgi, ka reaģēšana uz īsās pozīcijas pārdošanas piedāvājumiem prasa pat vairākus mēnešus.
Pārliecinieties, vai īsās pozīcijas pārdošana jau ir apstiprināta aizdevējā. Ja pārdevējs vēl nav vienojies ar banku par īsās pozīcijas pārdošanu, pircējs ilgi gaida, iespējams, velti.
Daži eksperti iesaka piešķirt aizdevējam termiņu, lai samazinātu gaidīšanas laiku. Lai gan ir grūti pateikt, vai šī stratēģija patiešām pamudinās banku rīkoties.
Kļūdas, no kurām jāizvairās īsā pārdošanā
Pircējam jāpārliecinās, ka īsās pozīcijas jau ir aizdevēja apstiprinātas. Ja pārdevējs vēl nav nonācis saistību neizpildes gadījumā vai vienojies ar banku par īsu pārdošanu, pircējs ilgi gaida, iespējams, velti. Banka, iespējams, nav ieinteresēta īsās pozīcijas izpārdošanā, ja tā domā, ka tā var iegūt vairāk naudas, nonākot tirgū.
Arī potenciālos pircējus ir prātīgi pārbaudīt iepriekš, lai pārliecinātos, ka hipotēkas aizdevējam nav problēmu ar īstermiņa pārdošanas īpašumu.
Labākais īstermiņa pārdošanas pārstāvis
Darījuma sarežģītības dēļ pircējam jāsadarbojas ar aģentu vai nekustamo īpašumu, kam ir pieredze īstermiņa pārdošanas darījumos un kurš vēlas strādāt pie viena. Daži nekustamā īpašuma aģenti specializējas īsās pozīcijas tirdzniecībā, un viņiem var būt Īstermiņa pārdošanas un ierobežošanas resursu (SFR) sertifikāts, ko apzīmē Nacionālā nekustamo īpašumu asociācija. Šīs sertifikāta īpašnieki ir izgājuši specializētu apmācību.
Pārlieku dārgas cenas
Īstermiņa pārdošanas pircējam jābūt gatavam paaugstināt piedāvājuma cenu. Galu galā pārdevējam nav reālu pilnvaru apstiprināt pārdošanas cenu, to dara tikai banka, un viņi, iespējams, saņem pretī.
No otras puses, banka varētu piedāvājumu noraidīt tieši, it īpaši, ja tas ir ievērojami zemāks piedāvājums. Sliktākajā gadījumā viņi varētu nemaz neatbildēt.
Turpiniet meklēšanu
Ņemot vērā to, cik ilgs laiks būs vajadzīgs bankai, lai atbildētu uz jūsu piedāvājumu, pircējam, iespējams, jāmeklē citas mājas, gaidot atbildi. Aģents var uzrakstīt īsās pirkšanas pirkuma līgumu tā, lai pircējs saglabātu elastību atsaukt piedāvājumu.
Pat ja pircējs liek veikt darījumus, banka var turpināt vākt piedāvājumus. Lielākā daļa cilvēku to uzskatītu par neētisku, jo potenciālais pircējs, visticamāk, šajā brīdī ir nopļāvis dažus tūkstošus dolāru pārbaudēm, virsrakstu meklēšanai un tamlīdzīgi. Bet banka saskaras ar zaudējošu darījumu, un tā vēlas samazināt savus zaudējumus.
Tik novēlota spēle no pircēja, ka pircējs patērē daudz laika un naudas, nemaz nerunājot par ārkārtīgi neapmierinošu.
Visu šo iemeslu dēļ īsās pozīcijas pārdošanas cena ir jāpieņem ar veselīgu skepsi.
Labs darījums vai slikts?
Eksperti nav vienisprātis par to, vai īsās pozīcijas ir labs darījums pircējiem. Atbalstītāji apgalvo, ka īsās pārdošanas īpašumu cena ir zemāka par tirgus vērtību, radot iespēju pircējiem iegūt daudz naudas vai pirmo reizi māju pircējiem iekļūt mājās, kuru viņi citādi nevarētu atļauties. Pretinieki saka, ka bankām nav intereses veikt uguns pārdošanu, un pirms īpašuma cenas noteikšanas vai pieņemšanas tā veiks salīdzināmu tirgus analīzi.
Turklāt īsās pozīcijas pārdošanas cena var būt summa, ko pārdevēja aģents domā, ka banka varētu pieņemt, nevis summa, kuru banka faktiski ir piekritusi pieņemt. Bankai var šķist, ka cena ir pārāk zema, vai arī pārdevējs var uzskaitīt īpašumu zem tirgus, lai izraisītu solīšanas karu.
Dažās valstīs pārdevējam būs spriedums par trūkumiem, kas viņam uzliek par pienākumu atmaksāt bankai starpību starp hipotēkas summu un mājas pārdošanas cenu, tāpēc pārdevēja interesēs ir iegūt pēc iespējas vairāk naudas.
Viena no priekšrocībām gan bankai, gan pircējam ir tā, ka atšķirībā no bankai piederoša īpašuma īsās pozīcijas īpašums, visticamāk, tiks iznīcināts vai iznīcināts. Lai gan īpašumam var būt novēlota uzturēšana īpašnieka finansiālā stāvokļa dēļ, maz ticams, ka pārdevējs iznīcinās vietu, kad viņš vai viņa tajā joprojām dzīvo. Turpretī māju īpašnieki, kuri zaudē īpašumus, lai ierobežotu piekļuvi tirgum, bieži izjūt savu neapmierinātību ar māju kā veidu, kā atgriezties bankā.
