Kas ir kopīgā novērtējuma hipotēka (SAM)?
Kopīgas vērtības hipotēka (SAM) ir gadījumi, kad aizņēmējs vai mājas pircējs dalās procentos no mājas vērtības pieauguma ar aizdevēju. Apmaiņā pret šo papildu kompensāciju aizdevējs piekrīt iekasēt procentu likmi, kas ir zemāka par dominējošo tirgus procentu likmi.
Izpratne par kopīgu novērtējuma hipotēku
Kopīgas vērtības hipotēka (SAM) atšķiras no parastās hipotēkas īpašuma tālākpārdošanas laikā. Izmantojot parasto hipotēku, aizņēmējs maksā aizdevējam pamatsummu, kas pienākas aizdevumam, pieskaitot procentus noteikta gada laikā. Kad aizņēmējs pārdod māju, ieņēmumi no pārdošanas tiek izmantoti, lai samaksātu hipotēku, ja joprojām ir atlikums bankai.
Kā piemēru, teiksim, māju īpašnieks finansēja 300 000 USD, un hipotēkas beigās aizņēmējs ir nomaksājis aizdevumu. Pieņemsim, ka mājas vērtība ir palielinājusies no USD 300 000 līdz USD 360 000 jeb 20%. Aizņēmējs patur 20% peļņu, kā arī ieņēmumus no pārdošanas.
Izmantojot SAM, aizņēmējs piekrīt dot daļu no mājas novērtētās vērtības aizdevējam, kad aizņēmējs pārdod māju, kā arī samaksāt hipotēku. Novērtēto summu, kas tiek samaksāta bankai, sauc par iespējamiem procentiem, jo jūs aizdevējam piešķirat interesi par īpašuma novērtēto vērtību. Par iespējamiem procentiem tiek panākta vienošanās iepriekš, un tie pienākas aizdevējam, pārdodot īpašumu. Banka parasti piedāvā zemāku SAM procentu likmi.
Izmantojot mūsu iepriekšējo piemēru, teiksim, ka aizņēmējs noslēdza bankas hipotēku ar kopīgu novērtējumu, kuras nosacītā klauzula ir 25%. Ja jūs atceraties, mājas vērtība tiek novērtēta no USD 300 000 līdz USD 360 000 par vērtības pieaugumu 60 000 USD. Saskaņā ar SAM vadlīnijām mājas īpašnieks maksās bankai 25% vai 15 000 USD no 60 000 USD vērtības pieauguma.
Taustiņu izņemšana
- Kopīgas vērtības hipotēka (SAM) ir tad, kad aizņēmējs vai mājas pircējs dala procentus no mājas vērtības pieauguma ar aizdevēju. Apmaiņā pret šo papildu kompensāciju aizdevējs apņemas iekasēt procentu likmi, kas ir zemāka par dominējošo. tirgus procentu likme. Kopīga novērtējuma hipotēkai pēc noteikta gadu skaita var būt pakāpeniskas izņemšanas klauzula.
Kopīgas novērtēšanas hipotēkas variācijas
Kopīgas novērtēšanas hipotēkās tajās var būt iebūvēti dažādi kontingenti. SAM varētu būt ietverta pakāpeniskas izbeigšanās klauzula, ar kuru tā varētu pilnībā pārtraukt darbību vai samazināt procentus, kas laika gaitā tiek izmaksāti aizdevējam. Klauzula mudina īpašnieku nepārdot īpašumu un atmaksāt hipotēkas aizdevumu. Ar dažām klauzulām iespējamās procentu likmes varētu pilnībā izbeigties, tādējādi mājas īpašnieks pārdošanas brīdī neko nav parādā.
Citā pakāpeniskas atcelšanas klauzulas var noteikt, ka aizņēmējs maksā procentus no mājas cenas pieauguma tikai tad, ja mājas tiek pārdotas dažu pirmo gadu laikā. Tipisks pakāpeniskas atcelšanas termiņš paredzētu, ka aizdevējam tiek maksāti 25% no vērtības pieauguma, ja aizņēmējs pārdod piecu gadu laikā.
Ideāla situācija aizņēmējam būtu mājas turēšana piecus gadus un, ja vērtības pieaugums, pārdodiet to pēc piektā gada, jo aizņēmējs saglabā visu cenu pieaugumu. Tomēr aizņēmējam var būt riski. Ja aizņēmējs nepārdod māju un tur īpašumu līdz hipotēkas termiņa beigām, iespējams, ka aizņēmējam joprojām būs jāmaksā bankai sava daļa no novērtētās vērtības - ja nepastāv pārtraukšanas klauzula.
No otras puses, SAM palīdz aizdevējiem atgūt zaudētos procentus, ja aizņēmējs īpašumu pārdod pirms hipotēkas nomaksas. Bankas nopelna naudu par procentiem, kas tiek iekasēti par hipotēkas aizdevumu, un, ja pircējs māju pārdod, banka zaudē visus turpmākos procentu maksājumus. Kopīga novērtējuma hipotēka palīdz kompensēt daļu no zaudētajiem procentiem par aizdevumu, ja īpašums tiek pārdots.
Kopīgas novērtēšanas hipotēkas praksē
Hipotēkas, kas tiek izmantotas kopīgi novērtēšanai, dažreiz tiek izmantotas kopā ar nekustamā īpašuma investoriem un māju īrniekiem. Flippers ir tie investori, kuri iegādājas un atjauno īpašumu, cerot gūt peļņu. SAM flipperiem parasti vislabāk darbojas pieaugošajā nekustamā īpašuma tirgū. Tomēr šāda veida mājokļa aizdevumam bieži ir noteikts termiņš atlikuma atmaksai. Īpašumiem, kas netiek pārdoti noteiktajā termiņā, parasti atlikusī daļa tiek refinansēta pēc valdošās tirgus likmes.
Vēl viena hipotēkas izmantošana kopīgi tiek vērtēta, ja hipotēkas aizdevums pārsniedz mājas vērtību vai tas ir zem ūdens. Zemūdens hipotēka var rasties, ja mājokļu tirgus pēc mājas iegādes samazinājās. Banka varētu piedāvāt aizdevuma modifikāciju, lai samazinātu hipotēkas parādu, lai tas atbilstu mājas zemākajai tirgus vērtībai. Apmaiņā banka varēja lūgt, lai aizdevums tiek pārveidots par kopīgu hipotēku.
Tomēr ar SAM var būt dažādas nodokļu problēmas, kuru dēļ aizdevēji, iespējams, nesaņems tādu pašu nodokļu režīmu attiecībā uz novērtēto peļņu kā aizņēmēji. Tā rezultātā ir svarīgi sazināties ar nodokļu konsultantu vai grāmatvedi, lai uzzinātu, vai ir vērts ķerties pie kopīgas hipotēkas.
