Satura rādītājs
- Kāda ir aizdevuma vērtība?
- Aizdevuma un vērtības (LTV) attiecības formula un aprēķins
- LTV un aizdevuma parakstīšana
- LTV koeficientu ietekmējošie faktori
- LTV koeficients un procentu likmes
- Aizdevumu veidi un LTV attiecība
- Rangojot LTV koeficientu
- LTV salīdzinājumā ar apvienoto LTV (CLTV)
- LTV ierobežojumi
Kāda ir aizdevuma un vērtības (LTV) attiecība?
Aizdevuma un vērtības (LTV) attiecība ir kreditēšanas riska novērtējums, kuru finanšu iestādes un citi aizdevēji pārbauda pirms hipotēkas apstiprināšanas. Parasti novērtējumi ar augstu LTV koeficientu ir lielāks risks, un tāpēc, ja hipotēka tiek apstiprināta, aizdevums aizņēmējam maksā vairāk.
Turklāt aizdevumam ar augstu LTV koeficientu var būt nepieciešams aizņēmējam iegādāties hipotēkas apdrošināšanu, lai kompensētu risku aizdevējam.
Taustiņu izņemšana
- LTV bieži izmanto hipotēku kreditēšanā, lai noteiktu summu, kas nepieciešama, lai iemaksātu avansu, un to, vai aizdevējs piešķirs kredītus aizņēmējam. Lielākā daļa aizdevēju piedāvā hipotēku un mājas kapitāla pretendentiem viszemāko iespējamo procentu likmi, ja aizdevums vērtības attiecība ir 80% vai mazāka..Fannie Mae's HomeReady un Freddie Mac's Home Iespējamās hipotēku programmas kredītņēmējiem ar zemiem ienākumiem ļauj LTV koeficientu 97% (3% iemaksa), bet prasa hipotēkas apdrošināšanu, kamēr attiecība samazinās līdz 80%.
Aizdevuma un vērtības (LTV) attiecības formula un aprēķins
Mājas pircēji var viegli aprēķināt LTV attiecību uz viņu mājām.
Visiem, kas noklusina, tacu LTVratio = APVMA, kur: MA = hipotēkas summaAPV = novērtētā īpašuma vērtība
Process ietver kopējās hipotēkas aizdevuma summas dalīšanu kopējā mājas pirkuma cenā. Piemēram, mājas ar pirkuma cenu 200 000 USD un kopējo hipotēkas aizdevumu par USD 180 000 rezultāts LTV koeficients ir 90%. Parastie hipotēku aizdevēji bieži nodrošina labākus aizdevuma nosacījumus aizņēmējiem, kuru LTV koeficients nav lielāks par 80%.
LTV koeficientu aprēķina, aizņemto summu dalot ar novērtēto īpašuma vērtību, kas izteikta procentos. Piemēram, ja jūs pērkat māju, kuras cena ir USD 100 000 par novērtēto vērtību, un veicat iemaksu USD 10 000 apmērā, jūs aizņemsities USD 90 000, kā rezultātā LTV koeficients būs 90% (ti, 90 000/100 000).
LTV un aizdevuma parakstīšana
LTV koeficients ir kritiska hipotēkas parakstīšanas sastāvdaļa neatkarīgi no tā, vai tas ir mājas pirkšana, pašreizējās hipotēkas refinansēšana jaunā aizdevumā vai aizņēmumi pret uzkrāto kapitālu īpašumā.
Aizdevēji novērtē LTV koeficientu, lai noteiktu riska pakāpi, ko viņi uzņemas, parakstot hipotēku. Kad aizņēmēji pieprasa aizdevumu par summu, kas ir novērtētajā vērtībā vai tuvu tai, un līdz ar to ir augstāka LTV attiecība, aizdevēji uztver, ka pastāv lielāka iespēja, ka aizdevums nonāks saistību neizpildes gadījumā, jo īpašumā nav pietiekami daudz pašu kapitāla. Ja notiek norobežošana, aizdevējam var būt grūti pārdot māju pietiekami, lai segtu nenomaksāto hipotēkas atlikumu un gūtu peļņu no darījuma.
LTV koeficientu ietekmējošie faktori
Galvenie faktori, kas ietekmē LTV koeficientus, ir iemaksa, pārdošanas (līguma) cena un novērtētā vērtība. Lai sasniegtu zemāko (un labāko) LTV attiecību, paaugstiniet iemaksu un mēģiniet pazemināt pārdošanas cenu. Izmantojot iepriekš minēto piemēru, pieņemsim, ka jūs pērkat māju, kuras cena ir USD 100 000, bet īpašnieks vēlas pārdot par USD 90 000. Ja jūs veicat vienu un to pašu USD 10 000 iemaksu, jūsu aizdevums ir tikai USD 80 000, kā rezultātā LTV koeficients ir 80% (ti, 80 000/100 000). Ja jūs palielinat iemaksu līdz 15 000 USD, jūsu hipotēkas aizdevums tagad ir 75 000 USD, padarot jūsu LTV koeficientu 75% (ti, 75 000/100 000).
Tas viss ir svarīgi, jo, jo zemāka ir LTV attiecība, jo lielāka ir iespēja, ka aizdevums tiks apstiprināts, jo, visticamāk, būs zemāka procentu likme, un jo mazāka iespēja, ka jums būs jāiegādājas privātā hipotēkas apdrošināšana (PMI).
LTV koeficients un procentu likmes
Lai arī LTV koeficients nav vienīgais noteicošais faktors hipotēkas, mājokļa aizdevuma vai kredītlīnijas nodrošināšanā, tam tomēr ir būtiska loma, cik aizņemoties maksā mājas īpašnieks. Patiesībā augsta LTV attiecība var neļaut jums vispirms pretendēt uz aizdevuma vai refinansēšanas iespēju.
Lielākā daļa aizdevēju piedāvā hipotēku un mājas kapitāla pretendentiem zemāko iespējamo procentu likmi, kad LTV attiecība ir 80% vai zemāka. Augstāka LTV attiecība neizslēdz kredītņēmēju apstiprināšanu hipotēkai, kaut arī aizdevuma kopējās izmaksas palielinās, palielinoties LTV koeficientam. Piemēram, var tikt apstiprināts aizņēmējs ar LTV koeficientu 95%, bet procentu likme var būt par pilnu procentu punktu augstāka nekā aizņēmējam, kura LTV koeficients ir 75%.
Turklāt, ja LTV attiecība ir augstāka par 80%, jums, iespējams, būs jāiegādājas privātā hipotēkas apdrošināšana (PMI), kas katru gadu var pievienot no 0, 5% līdz 1% no visas aizdevuma summas. Piemēram, PMI par 1% no aizdevuma 100 000 USD pievienotu USD 1000 gadā samaksātai summai vai 83, 33 USD mēnesī. PMI maksājumi turpinās, līdz LTV attiecība ir 80% vai zemāka. LTV attiecība samazināsies, kad apmaksāsit aizdevumu, un laika gaitā jūsu mājas vērtība palielināsies.
Pieprasīt 80% (vai zemāku) LTV koeficientu, lai izvairītos no PMI, nav likums, bet tā ir gandrīz visu aizdevēju prakse. Dažkārt tiek pieļauti izņēmumi aizņēmējiem ar lieliem ienākumiem, zemākiem parādiem vai citiem faktoriem, piemēram, lielam ieguldījumu portfelim.
Maksimālā aizdevuma un vērtības attiecība ir lielākā pieļaujamā aizdevuma lieluma un īpašuma dolāra vērtības attiecība. Jo augstāka ir aizdevuma un vērtības attiecība, jo lielāka ir pirkuma cenas daļa, kas tika finansēta. Tā kā mājoklis darbojas kā aizdevuma nodrošinājums, aizdevuma un vērtības attiecība ir riska mērītājs, kuru izmanto aizdevēji. Tiek uzskatīts, ka dažādām aizdevumu programmām ir dažādi riska faktori, un tādējādi tām ir atšķirīgi maksimālie LTV koeficienti.
Aizdevumu veidi un LTV attiecība
Dažiem aizdevumu veidiem ir īpaši noteikumi attiecībā uz LTV koeficientu.
FHA aizdevumi
FHA aizdevumiem, kas ļauj sākotnējo LTV koeficientu līdz 96, 5%, nepieciešama hipotēkas apdrošināšanas prēmija (MIP), kas ilgst tik ilgi, kamēr jums ir šis aizdevums, neatkarīgi no tā, cik zema LTV attiecība galu galā iet. Lielākā daļa cilvēku refinansē parastais aizdevums, kad LTV attiecība sasniedz 80%, lai novērstu MIP.
VA un USDA aizdevumi
VA un USDA aizdevumiem - kas ir pieejami pašreizējiem un bijušajiem militārajiem vai attiecīgi lauku rajonos esošajiem - nav nepieciešama privātā hipotēku apdrošināšana, kaut arī LTV attiecība var sasniegt 100%. Tomēr gan VA, gan USDA aizdevumi ir papildu maksa.
Fannie Mae un Freddie Mac
Fannie Mae's HomeReady un Freddie Mac's Home Iespējamās hipotēku programmas kredītņēmējiem ar zemiem ienākumiem atļauj LTV koeficientu 97% (3% pirmā iemaksa), taču nepieciešama hipotēkas apdrošināšana, kamēr attiecība samazinās līdz 80%.
FHA, VA un USDA aizdevumiem pastāv modernizētas refinansēšanas iespējas, kas atsakās no novērtēšanas prasībām (tas nozīmē, ka mājas LTV koeficients neietekmē aizdevumu). Tiem, kuru LTV attiecība pārsniedz 100% - pazīstams arī kā “zemūdens” vai “otrādi” - Fanijas Mae augsts aizdevuma un vērtības refinansēšanas variants un Fredija Makis uzlabotais palīdzības refinansējums, kas ir paredzēts, lai aizstātu HARP refinansēšanas programmu, kas kuru termiņš beidzas 2018. gada 31. decembrī, ir pieejami.
Rangojot LTV koeficientu
LTV attiecība 80% vai zemāka tiek uzskatīta par labu lielākajai daļai hipotēku aizdevumu scenāriju. LTV attiecība 80% nodrošina vislabāko izredzes tikt apstiprinātai, vislabāko procentu likmi un vislielāko varbūtību, ka jums nebūs jāiegādājas hipotēkas apdrošināšana. Kā jau minēts iepriekš, VA un USDA aizdevumi tomēr atļauj augstāku LTV koeficientu (līdz 100%) un joprojām izvairās no dārgas privātās hipotēkas apdrošināšanas, lai gan tiek piemērotas citas maksas.
Lielākajai daļai refinansēšanas iespēju, ja vien jūs nepiesakāties skaidras naudas refinansēšanai, LTV koeficientam nav nozīmes, tāpēc nav tādas lietas kā “labs” vai “slikts”. Ja piesakāties naudas izdošanas refinansējumam, LTV koeficients 90% vai mazāks tiek uzskatīts par labu.
LTV salīdzinājumā ar apvienoto LTV (CLTV)
Lai gan LTV attiecība aplūko viena hipotēkas aizdevuma ietekmi, pērkot īpašumu, kombinētā aizdevuma un vērtības (CLTV) attiecība ir visu attiecība. nodrošināti aizdevumi īpašumam līdz īpašuma vērtībai. Aizdevēji izmanto CLTV koeficientu, lai noteiktu potenciālā mājas pircēja saistību neizpildes risku, ja tiek izmantoti vairāk nekā viens aizdevums, piemēram, ja viņiem būs divas vai vairākas hipotēkas, vai hipotēka, kā arī mājas kapitāla aizdevums vai kredītlīnija (HELOC). Kopumā aizdevēji ir gatavi aizdot kredītņēmējiem ar augstu kredītreitingu ar CLTV 80% un lielāku.
LTV koeficients ņem vērā tikai primāro hipotēkas atlikumu. Tāpēc iepriekšminētajā piemērā LTV koeficients ir 50%, rezultāts tiek sadalīts primārajā hipotēkas bilancē 100 000 USD ar mājas vērtību 200 000 USD. Primārie aizdevēji mēdz būt dāsnāki attiecībā uz CLTV prasībām.
Ņemot vērā iepriekš minēto piemēru, piekļuves ierobežošanas gadījumā galvenais hipotēkas īpašnieks saņem savu naudu pilnā apjomā, pirms otrais hipotēkas īpašnieks kaut ko saņem. Ja īpašuma vērtība samazinās līdz USD 125 000 pirms aizņēmēja saistību neizpilde, galvenais ķīlas ņēmējs saņem visu parādu summu (100 000 USD), bet otrais ķīlas ņēmējs saņem tikai atlikušos 25 000 USD, neskatoties uz to, ka ir parādā 50 000 USD. Primārā apgrūtinājuma īpašniekam ir mazāks risks, ja samazinās īpašuma vērtības, un tāpēc viņš var atļauties aizdot ar augstāku CLTV.
LTV ierobežojumi
Galvenais LTV trūkums ir tas, ka tajā ir iekļauta tikai galvenā hipotēka, kas pienākas māju īpašniekam, un tajā nav ietvertas citas saistības, piemēram, otrā hipotēka vai mājas kapitāla aizdevums. Tāpēc CLTV ir iekļaujošāks pasākums aizņēmēja iespējām atmaksāt mājokļa aizdevumu.
