Satura rādītājs
- Pieejamas hipotēkas noteikšana
- Aizdevēju kritēriji
- Jūsu kredītreitings
- Kā aprēķināt iemaksu
- Kā nolemj aizdevēji
- Personīgie kritēriji mājas pircējiem
- Apsvērumi pirms hipotēkas
- Izmaksas, kas pārsniedz hipotēku
- Grunts līnija
Saskaņā ar tiešsaistes nekustamo īpašumu kompānijas Zillow ziņām, mājokļu tirgū 2020. gadā var notikt lejupslīde. Tiem, kas nevar atļauties darījumu ar skaidru naudu, nevajadzētu jautāt: "Vai es varu atļauties šo māju?" Tā vietā viņiem vajadzētu jautāt: "Vai es varu atļauties aizņemties naudu par šo māju?"
Taustiņu izņemšana
- Īkšķa noteikums ir tāds, ka jūs varat atļauties hipotēku, kas ir divreiz divarpus reizes lielāka par jūsu bruto ienākumiem. Hipotēkas maksājumus veido četras lietas: pamatsumma, procenti, nodokļi un apdrošināšana, kopīgi pazīstama kā PITI. Jūsu sākotnējā attiecība ir procentuālā daļa no jūsu ikgadējiem bruto ienākumiem, kas tiek novirzīti hipotēkas samaksai, un parasti tā nedrīkst pārsniegt 28%. Jūsu sākotnējā attiecība ir procentuālā daļa no jūsu gada bruto ienākumiem, kas novirza uz jūsu parādu samaksu, un kopumā tas nedrīkst pārsniegt 36%.
Pieejamas hipotēkas noteikšana
Vispārīgi runājot, vairums topošo māju īpašnieku var atļauties finansēt īpašumu, kura izmaksas ir no divām līdz divarpus reizēm no viņu bruto ienākumiem. Saskaņā ar šo formulu persona, kas nopelna USD 100 000 gadā, var atļauties hipotēku no 200 000 USD līdz 250 000 USD. Tomēr šis aprēķins ir tikai vispārīgs norādījums. Varat izmantot Investopedia hipotēku kalkulatoru, lai labāk aprēķinātu ikmēneša hipotēkas maksājumus.
Galu galā, pieņemot lēmumu par īpašumu, jums jāņem vērā vēl daži faktori. Pirmkārt, tā ir laba ideja, lai būtu izpratne par to, ko jūsu aizdevējs domā, ka varat atļauties (un kā tas nonāca pie šī aprēķina). Otrkārt, jums ir jānosaka daži personīgie kritēriji, novērtējot ne tikai savas finanses, bet arī vēlmes un prioritātes.
Hipotēkas: Cik daudz jūs varat atļauties?
Aizdevēju kritēriji
Lai gan katrs hipotēku aizdevējs nosaka savus pieejamības kritērijus, jūsu spēja iegādāties māju un nopelnītā aizdevuma lielums un nosacījumi lielā mērā ir atkarīga no šādiem faktoriem:
Bruto ienākumi
Tas ir ienākumu līmenis, ko potenciālais mājas pircējs gūst pirms ienākuma nodokļiem. To parasti uzskata par algu plus jebkuriem bonusa ienākumiem, un tajā var ietilpt nepilna laika ienākumi, ienākumi no pašnodarbinātības, sociālā nodrošinājuma pabalsti, invaliditāte, alimenti un uzturlīdzekļi bērniem. Bruto ienākumiem ir galvenā loma front-end attiecības noteikšanā.
Priekšpuses attiecība
Šī attiecība ir procentos no jūsu gada bruto ienākumiem, ko var atvēlēt hipotēkas apmaksai katru mēnesi. Hipotēkas maksājums sastāv no četrām sastāvdaļām (ko bieži dēvē par PITI): pamatsummu, procentus, nodokļus un apdrošināšanu (gan īpašuma apdrošināšanu, gan privātās hipotēkas apdrošināšanu, ja to pieprasa jūsu hipotēka). Labs īkšķa noteikums ir tāds, ka IIN nedrīkst pārsniegt 28% no jūsu bruto ienākumiem. Tomēr daudzi aizdevēji ļauj kredītņēmējiem pārsniegt 30%, bet daži pat ļauj kredītņēmējiem pārsniegt 40%.
Atpakaļskata attiecība
Pazīstams arī kā parāda un ienākumu attiecība (DTI), tas aprēķina jūsu bruto ienākumu procentuālo daļu, kas nepieciešama jūsu parādu segšanai. Parādos ietilpst kredītkaršu maksājumi, uzturlīdzekļi bērniem un citi nenomaksāti aizdevumi (auto, students utt.). Citiem vārdiem sakot, ja jūs katru mēnesi maksājat 2000 USD un mēnesī maksājat 4000 USD, jūsu attiecība ir 50% - puse no jūsu ikmēneša ienākumiem tiek izmantota parāda samaksai.
Šīs ir sliktās ziņas: parāda un ienākumu attiecība 50% apmērā nedod jums šo sapņu māju. Lielākā daļa aizdevēju iesaka DTI nepārsniegt 36% no jūsu bruto ienākumiem. Lai aprēķinātu maksimālo mēneša parādu, pamatojoties uz šo attiecību, reiziniet savus bruto ienākumus ar 0, 36 un daliet ar 12. Piemēram, ja jūs nopelnāt USD 100 000 gadā, jūsu maksimālie parāda izdevumi mēnesī nedrīkst pārsniegt 3000 USD. Jo zemāka DTI attiecība, jo labāk.
Jūsu kredītreitings
Ja viena no pieejamības monētas pusēm ir ienākumi, tad otra puse ir risks. Hipotēku aizdevēji ir izstrādājuši formulu, lai noteiktu potenciālā mājas pircēja riska līmeni. Formula mainās, bet parasti to nosaka, izmantojot pretendenta kredītreitingu. Pretendenti ar zemu kredītreitingu var cerēt uz savu aizdevumu maksāt augstāku procentu likmi, ko dēvē arī par gada procentu likmi (GPL).
20%
Mājas pirkuma cenas summa, kas nepieciešama iemaksai, kas ļauj izvairīties no privātās hipotēkas apdrošināšanas maksāšanas
Kā aprēķināt iemaksu
Pirmā iemaksa ir summa, ko pircējs var atļauties maksāt ārpus savas kabatas par dzīvesvietu, izmantojot skaidru naudu vai likvīdus aktīvus. Sākuma iemaksu vismaz 20% no mājas pirkuma cenas parasti pieprasa aizdevēji (un tā ir minimālā summa, kas nepieciešama, lai izvairītos no nepieciešamības pēc privātas hipotēkas apdrošināšanas), taču daudzi aizdevēji ļauj pircējiem iegādāties māju ar ievērojami mazākiem procentiem. Acīmredzot, jo vairāk jūs varēsit iemaksāt, jo mazāk būs nepieciešams finansējums un jo labāk jūs izskatīsities bankā.
Piemēram, ja potenciālais mājas pircējs var atļauties maksāt 10% no USD 100 000 mājas, pirmā iemaksa ir USD 10 000, kas nozīmē, ka mājas īpašniekam ir jāfinansē USD 90 000.
Papildus finansējuma apmēram aizdevēji vēlas zināt arī to gadu skaitu, kuriem nepieciešams hipotēkas aizdevums. Īstermiņa hipotēkai ir lielāki ikmēneša maksājumi, taču tā, iespējams, ir lētāka visā aizdevuma laikā.
Kā nolemj aizdevēji
Hipotēku kreditora lēmumā par mājokļu pieejamību hipotēkas kreditora rīcībā ir daudz dažādu faktoru, taču tie pamatā ir ienākumi, parāds, aktīvi un saistības. Dažreiz mēs domājam, ka mūsu hipotēkas pieteikumus vērtē persona, kura izmanto zarnu izjūtu, nevis objektīvus kritērijus, bet patiesībā, pat ja jūsu hipotēkas aizdevējam bija slikta diena, jūs varat būt pārliecināti, ka liela daļa procesa ir formāla.
Aizdevējs vēlas uzzināt, cik daudz ienākumu iesniedzējs gūst, cik daudz prasību ir izvirzīti attiecībā uz šiem ienākumiem, un kādas ir abas iespējas nākotnē - īsi sakot, visu, kas varētu apdraudēt tā spēju atgūt atalgojumu. Ienākumi, iemaksa un ikmēneša izdevumi parasti ir pamata kvalifikācija, lai iegūtu finansējumu, savukārt kredītvēsture un rezultāts nosaka procentu likmi par pašu finansējumu.
Personīgie kritēriji mājas pircējiem
Aizdevējs var jums pateikt, ka jūs varat atļauties milzīgu mantu, bet vai tiešām to varat? Atcerieties, ka aizdevēja kritēriji galvenokārt attiecas uz jūsu bruto algu. Bruto darba samaksas problēma ir vienkārša: jūs maksājat tikai 30% no jūsu algas, bet kā ir ar nodokļiem, FICA atskaitījumiem un veselības apdrošināšanas prēmijām? Pat ja jūs saņemat atmaksu par savu nodokļu deklarāciju, tas jums nepalīdz - un cik daudz jūs patiešām atgūsit?
Tāpēc daži finanšu eksperti uzskata, ka ir reālāk domāt par jūsu tīriem ienākumiem (sauktu arī par mājas apmaksu) un ka hipotēkas maksājumā nevajadzētu izmantot vairāk kā 25% no jūsu tīriem ienākumiem. Pretējā gadījumā, kaut arī jūs burtiski varētu maksāt hipotēku katru mēnesi, jūs varētu nonākt “nabadzīgos namos”.
Izmaksas, kas saistītas ar mājas uzturēšanu un uzturēšanu, var aizņemt tik lielu procentuālo daļu no jūsu ienākumiem - tālu un virs nominālās priekšapmaksas attiecības -, ka jums nebūs atlicis pietiekami daudz naudas, lai segtu citus izvēles izdevumus vai nenomaksātos parādus vai ietaupītu pensijai vai pat lietainai dienai. Lēmumu par to, vai palikt nabadzīgam vai nē, lielā mērā nosaka personīga izvēle; hipotēkas apstiprināšana nenozīmē, ka jūs faktiski varat atļauties maksājumus.
Nelieciet sevi tādā stāvoklī, lai kļūtu par nabadzīgu māju, maksājot tik daudz hipotēkas, ka jums nav atlicis pietiekami daudz naudas, lai segtu izvēles izdevumus vai ietaupītu pensijai.
Apsvērumi pirms hipotēkas
Papildus aizdevēja kritērijiem apsveriet šādus jautājumus, apsverot savas iespējas maksāt hipotēku.
Ienākumi
Vai, rēķinu apmaksai, jūs paļaujaties uz diviem ienākumiem? Vai jūsu darbs ir stabils? Vai jūs varat viegli atrast citu amatu, kurā maksātu tādu pašu vai labāku algu, ja būtu jāzaudē pašreizējais darbs? Ja mēneša budžeta apmaksa ir atkarīga no katras nopelnītās santīma, pat mazs samazinājums var būt katastrofa.
Izdevumi
Jūsu fona attiecības aprēķinā tiks iekļauta lielākā daļa no jūsu pašreizējiem parāda izdevumiem, bet kā ir ar citiem izdevumiem, kurus jūs vēl neesat ģenerējis? Vai jums būs bērni, kas kādreiz dosies uz koledžu? Vai jums ir plāns iegādāties jaunu automašīnu, kravas automašīnu vai laivu? Vai jūsu ģimene bauda ikgadējās brīvdienas?
Dzīvesveids
Vai vēlaties mainīt dzīvesveidu, lai iegūtu sev vēlamo māju? Ja mazāks braucienu skaits uz tirdzniecības centru un neliela budžeta sašaurināšana jūs netraucē, augstāka sākotnējā līmeņa attiecība var izrādīties noderīga. Ja nevarat veikt nekādas korekcijas vai ja jums jau ir ievērojams kredītkaršu konta atlikums, jūs, iespējams, vēlēsities to droši spēlēt un izmantot medību laikā konservatīvāku pieeju.
Personība
Nevienam no diviem cilvēkiem nav vienāda personība neatkarīgi no viņu ienākumiem. Daži cilvēki naktī var mierīgi gulēt, zinot, ka nākamajiem 30 gadiem viņi ir parādā 5000 USD mēnesī, bet citi satraucas, ka maksājums ir uz pusi mazāks. Mājas refinansēšanas iespēja, lai atļautos maksājumus par jaunu automašīnu, dažus cilvēkus tracina, bet citus nemaz neuztrauc.
Esiet godīgs attiecībā uz finansiālā riska līmeni, ar kuru jums ir ērti dzīvot.
Izmaksas, kas pārsniedz hipotēku
Kaut arī hipotēka noteikti ir lielākā finansiālā atbildība par māju īpašumtiesībām, ir virkne papildu izdevumu, no kuriem daži neizzūd pat pēc hipotēkas apmaksas. Gudriem pircējiem būtu labi, ja paturētu prātā šādus priekšmetus:
Apkope
Pat ja jūs uzbūvējat jaunu māju, tā nepaliks jauna mūžīgi, tāpat arī dārgās galvenās ierīces, piemēram, plītis, trauku mazgājamās mašīnas un ledusskapji. Tas pats attiecas uz mājas jumtu, krāsni, piebraucamo ceļu, paklāju un pat krāsu uz sienām. Ja jums ir māja nabadzīga, uzņemoties šo pirmo hipotēkas maksājumu, jūs varētu nonākt sarežģītā situācijā, ja jūsu finanses nav uzlabojušās laikā, kad jūsu mājām ir nepieciešams kapitālais remonts.
Komunālie pakalpojumi
Siltums, elektrība, ūdens, notekūdeņi, atkritumu savākšana, kabeļtelevīzija un telefona pakalpojumi maksā naudu. Šie izdevumi nav iekļauti sākotnējā līmeņa attiecībā, kā arī netiek aprēķināti sākotnējā apjoma koeficientā. Neskatoties uz to, vairumam māju īpašnieku tie ir neizbēgami.
Asociācijas maksas
Daudzi apdzīvoti rajoni vai plānotās kopienas novērtē ikmēneša vai gada asociācijas maksu. Dažreiz šīs nodevas ir mazākas par USD 100 gadā; citreiz tie ir vairāki simti dolāru mēnesī. Dažās kopienās tie ietver zāliena uzturēšanu, sniega tīrīšanu, kopienas baseinu un citus pakalpojumus.
Dažas maksas tiek izmantotas tikai sabiedrības administrēšanas izmaksām. Ir svarīgi atcerēties, ka, lai gan aizvien vairāk aizdevēju iekļauj asociācijas maksas priekšapmaksas proporcijā, šī maksa laika gaitā, iespējams, palielināsies.
Mēbeles un dekori
Brauciet cauri gandrīz jebkurai jaunu māju kopienai pēc tam, kad ir gājusi saule, un jūs, iespējams, pamanīsit dažus iekšējos lukturus, kas apgaismo plašas, tukšas telpas, kuras varat redzēt tikai tāpēc, ka šīm lielajām, skaistajām mājām nav logu pārsegumu. Šī nav jaunākā dekorēšanas tendence. Tas ir ģimenes rezultāts, kas visu savu naudu iztērēja mājai un tagad nevar atļauties aizkarus vai mēbeles. Pirms pērkat jaunu māju, labi izpētiet istabu skaitu, kuras vajadzēs aprīkot, un logu skaitu, kuriem būs nepieciešams segums.
Grunts līnija
Mājas izmaksas ir lielākās personīgās izmaksas, ar kurām cilvēki kādreiz saskarsies. Pirms uzņemties tik milzīgu parādu, veltiet laiku matemātikas veikšanai. Kad esat palaidis numurus, apsveriet savu personīgo situāciju un domājiet par savu dzīvesveidu - ne tikai tagad, bet arī nākamajās desmit gados.
Sapņu māja var būt viss, ko jūs tagad gribējāt par izdevīgu cenu, bet vai ir vērts pārmērīgi pārpludināt sevi un savu ģimeni? Vai jūs hipotēkosit ne tikai savu māju, bet arī visu savu dzīvi? Aizdevējs palīdz jums iegādāties māju, bet persona, kurai vajadzētu izlemt, vai jūs faktiski to varat atļauties, esat jūs.
