Kas ir mājokļu obligācijas?
Mājokļu obligācijas ir parāda vērtspapīri, ko emitējušas valsts vai pašvaldības, lai iegūtu naudu pieejamu mājokļu attīstībai. Mājokļu obligācijām dažreiz ir nepieciešams vēlētāja apstiprinājums, un tās var būt gan īstermiņa, gan ilgtermiņa emisijas.
Taustiņu izņemšana
- Mājokļu obligācijas izdod valsts vai pašvaldības, un tās ir parāda vērtspapīri, lai iegūtu naudu pieejamu mājokļu attīstībai. Mājokļu obligācijas var būt īstermiņa vai ilgtermiņa, un dažreiz tām ir nepieciešams vēlētāju apstiprinājums. Valsts un pašvaldības izdod mājokļu obligācijas, lai finansētu pieejamu īres mājokļu celtniecību vai rehabilitāciju. Divos obligāciju veidos ietilpst vispārējo saistību obligācijas un ienākumu obligācijas. Valdība gūst labumu no mājokļu obligācijām, iegūstot lētu finansējumu, savukārt ieguldītājs gūst nodokļu priekšrocības no šāda veida obligācijām.
Kā darbojas mājokļu obligācijas
Valsts un pašvaldības izdod mājokļu obligācijas, lai finansētu pieejamu īres mājokļu celtniecību vai rehabilitāciju. Papildus obligācijas pamatsummas atmaksai valstij vai vietējai iestādei jāmaksā procenti par naudu, ko tā aizņemas.
Kā privātuzņēmumu obligācijas (PAB), mājokļu obligācijas var emitēt kvalificētu peļņas un bezpeļņas projektu attīstītāju vārdā, lai finansētu maznodrošinātus daudzdzīvokļu māju un vecāka gadagājuma cilvēku mājokļu projektus. Arī ienākumus no mājokļu obligācijām var izdot, lai nodrošinātu lētu hipotēku finansēšanu ģimenēm vai privātpersonām ar zemiem ienākumiem, lai viņi varētu iegādāties māju.
1, 1 miljons
To mājokļu skaits, par kuriem var atļauties, tiek finansēts ar mājokļu obligācijām, izmantojot mājokļu kredītu.
Īpaši apsvērumi
Pašvaldības iestāde var emitēt parādu obligāciju veidā, lai piesaistītu kapitālu projektu finansēšanai. Divu veidu pašvaldību obligācijas ir obligācijas (GO) un ieņēmumu obligācijas.
Procentu maksājums un vispārējo saistību obligāciju pamatsummas atmaksa tiek finansēta no valsts vai pašvaldības finanšu kases. Šīs obligācijas garantē pilnīga pašvaldības valdības ticība un kredīts, kurai var būt pilnvaras palielināt nodokļus, lai izpildītu savas saistības par GO obligāciju.
Tikmēr ieņēmumu joslas maksāšanas saistības tiek nodrošinātas ar plānoto ieņēmumu plūsmu no projekta, kuram tika emitēta obligācija. Viena ienākumu obligācijas forma ir mājokļu obligācija.
Mājokļu obligāciju priekšrocības
Mājokļu obligācijas ir izdevīgas valstij, kā arī privātajiem ieguldītājiem. No vienas puses, valdība iegūst piekļuvi lielam lēta finansējuma apjomam. No otras puses, nodokļu atvieglojumi, ko piedāvā mājokļu obligācijas, ir ļoti pievilcīgi tiem, kas atrodas augšējās nodokļu iekavās.
Investoriem procenti, ko maksā mājokļu obligācijas, ir atbrīvoti no federālā un dažreiz valsts ienākuma nodokļa. Jo augstāka ir nodokļa robežlikme, jo vērtīgāks ir atbrīvojums no mājokļu ienākumu obligācijas. Lai arī ieguldītājiem, uz kuriem attiecas alternatīvais minimālais nodoklis (AMT), var tikt uzlikti nodokļi, atbrīvojums nozīmē, ka ieguldītāji augstās federālo nodokļu grupās gūst labumu no ienākumu obligācijām un citām pašvaldību obligācijām. Šis atbrīvojums no nodokļiem palīdz kompensēt obligāciju zemās procentu likmes.
Federālās zemu ienākumu nodokļa atlaides mājokļiem ir vēl viens kapitāla avots, ko var izmantot mājokļu obligāciju vietā vai papildus tām, lai finansētu pieejamu mājokļu projektus. Kredīti ir neatmaksājamas federālās ienākuma nodokļa atlaides par daļu no hipotēkas procentiem, kurus kvalificēti māju pircēji maksā katru gadu.
Prasības mājokļu obligācijām
Hipotēkas, kas tiek nodrošinātas, izmantojot mājokļu obligācijas, ir ierobežotas ar pirmo reizi piesaistītajiem māju pircējiem, kuri nopelna ne vairāk kā vidējie ienākumi no platības. Turklāt mājas cena, kas iegādāta ar hipotēku par hipotēku, ir ierobežota līdz 90 procentiem no vidējās platības iegādes cenas.
Mājokļu obligācijām parasti ir zemas procentu likmes, un tās var emitēt kā fiksētas vai mainīgas procentu likmes pieprasījuma saistības (VRDO). Pamatkapitāla un procentu maksājumi obligāciju turētājiem tiek veikti no ķīlas atmaksām un ienākumiem no ieguldījumiem. Atmaksas, kas veiktas kredītņēmēju hipotēkām, iekasē mājokļu obligāciju pilnvarnieks, kurš iegulda līdzekļus īstermiņa ieguldījumos līdz plānotajam laikam, lai maksātu procentus obligāciju īpašniekiem. Faktiski mājokļu obligāciju apmaksu nodrošina savlaicīga un pastāvīga procentu samaksa un aizņēmēju pamatsummas pamatsummas atmaksa.
