Satura rādītājs
- Pievilcīgas ilgtermiņa investīcijas
- Celtniecības pamatkapitāls
- Atrašanās vieta, atrašanās vieta, atrašanās vieta
- Kapitāla pieauguma izslēgšana
- Nodokļu atskaitījumi
- Nodokļu samazināšanas un nodarbinātības likums
- Augstas sākotnējās izmaksas
- Potenciālais nolietojums
- Lepnums un atbildība
- Likviditāte
- Grunts līnija
Mājsaimniecība vienmēr ir bijusi daļa no American Dream. Tāpēc daudzi cilvēki uzskata, ka mājas piederēšana ir pareiza, pat obligāta lieta, kas jādara, neapsverot ieguvumus un riskus. Ja jūs domājat iegādāties māju, pirms parakstīšanas uz punktētās līnijas jums vajadzētu zināt un pārskatīt paredzamā ieguldījuma plusus un mīnusus, tāpat kā jūs pieņemtu jebkuru lēmumu par ieguldījumu.
Taustiņu izņemšana
- Ja apsverat māju īpašumtiesības, ņemiet vērā un pārskatiet priekšrocības, kā arī visus iespējamos riskus, ar kuriem jūs varat saskarties pirms darījuma noslēgšanas. Ieguldījumu mājās ieguvumi ir vērtības palielināšana, mājas kapitāls, nodokļu atskaitījumi un atskaitāmie izdevumi. Riski un brīdinājumi par Ieguldīšana mājā var ietvert augstas sākotnējās izmaksas, nolietojumu un nelikviditāti.
Pievilcīgas ilgtermiņa investīcijas
Atzinība atspoguļo mājas vērtību pieaugumu laika gaitā. Nekustamā īpašuma cenas ir cikliskas, un māju īpašniekiem nevajadzētu gaidīt, ka īstermiņā īpašuma vērtība krasi palielināsies. Bet, ja jūs mājās paliksit pietiekami ilgi, pastāv ļoti liela varbūtība, ka nākotnē jūs varēsit pārdot savu māju peļņas dēļ, jo nākotnē to novērtēsit.
Patiesībā mājas pirkšana ir viens no labākajiem ilgtermiņa ieguldījumiem, ko varat veikt.
Neskatoties uz dažiem dramatiskiem kritumiem, piemēram, 2008. – 2010. Gadā, dzīvojamo nekustamo īpašumu vērtībai ir tendence pieaugt. Saskaņā ar Sentluisas Federālo rezervju bankas datiem vidējā pārdoto māju cena ASV pieauga no 340 400 USD 2014. gada 3. ceturksnī līdz 380 300 USD 2019. gada 3. ceturksnī - vērtības pieaugums par 10% piecu gadu laikā. Dodieties atpakaļ desmit gadu laikā, kad vidējais mājas ienesa USD 274 100 (2009. gada 3. ceturksnis), un jums ir jāpalielina par 28%. Tā nav slikta ieguldījumu atdeve, kas arī nodrošina dzīvesvietu.
Nekustamais īpašums galvenokārt tiek novērtēts zemes gabala dēļ, uz kura atrodas mājas, savukārt faktiskā struktūra laika gaitā nolietojas. Tātad izteiciens “atrašanās vieta, atrašanās vieta, atrašanās vieta” nav tikai nekustamā īpašuma nozieguma frāze, bet arī ļoti svarīgs apsvērums, pērkot māju. Apkārtne un tās sniegtās ērtības - skolu rajoni, parki, ceļu stāvoklis utt. - un pilsēta, kurā atrodas mājas, visu ņem vērā, vērtējot īpašumu.
Apsveriet mājas, kas ir nolietotas un noārdītas līdz vietai, kurā tās nav apdzīvojamas. Zeme zem mājas joprojām var būt ievērojamas naudas vērta - šajā gadījumā vairāk nekā dzīvesvieta. Pārdevējs var apsvērt iespēju to pārdot tādu, kāds tas ir, - ja konstrukcija joprojām ir neskarta - vai arī iztērēt nedaudz papildu līdzekļus mājas nojaukšanai un zemes pārdošanai par augstāku cenu.
Celtniecības pamatkapitāls
Mājas kapitāls atspoguļo atšķirību starp to, cik daudz jums joprojām ir parādā par jūsu hipotēku, un jūsu mājas cenu vai vērtību. Mājas kapitālu un novērtējumu var apsvērt kopā. Kā minēts iepriekš, laika gaitā jūsu mājas tirgus vērtība, iespējams, pieaugs. Jūsu pašu kapitāls arī palielinās, maksājot hipotēku, mazāk maksājot procentos un samazinot aizdevuma atlikumu.
Novērtējums ir jūsu mājas vērtības izmaiņas laika gaitā, savukārt mājas kapitāls ir starpība starp jūsu hipotēkas atlikumu un mājas tirgus vērtību.
Pašu kapitāla veidošana prasa zināmu laiku, jo ir nepieciešams laiks, lai samazinātu hipotēkas aizdevuma pamatsummu - ja vien, protams, neveicat lielu iemaksu vai regulārus priekšapmaksas maksājumus. Tomēr viena lieta, kas jāpatur prātā, ir tā, ka jūsu mājas ilgums ir liels faktors, cik lielu kapitālu jūs veidojat, un novērtējumu, ko jūs varat realizēt. Jo ilgāk to glabājat, jo lielāku kapitālu iegūsit.
Maksājot hipotēku un samazinot summu, kuru esat parādā, to neapzinoties, jūs ietaupāt, jo palielinās jūsu mājas vērtība - tāpat kā krājkonta vērtība pieaug ar procentiem. Pārdodot, jūs, visticamāk, atgūsit katru izmaksāto dolāru un vairāk, pieņemot, ka paliksit savā mājā pietiekami ilgi. Laika gaitā jūsu ietaupījumu vidējai 6% atdevei (procentu likmei) vajadzētu būt vairāk nekā
segt savus izdevumus.
Vēl viens pluss: mājas kapitāls nodrošina elastību, lai saņemtu aizdevumu, kas piesaistīts jūsu mājas kapitāla summai. Daudzi investori vienlaicīgi seko līdzi savam kapitālam un mājas vērtības pieaugumam. Ja ieguldītājs uzskata, ka viņu mājas vērtība tiek ļoti novērtēta, viņš var atlikt mājas kapitāla aizdevumu, lai būtu labāka iespēja realizēt pārdevēja atzinību.
Atrašanās vieta, atrašanās vieta, atrašanās vieta
Lai arī hipotēkas iemaksa notiek vienādi neatkarīgi no dzīvesvietas, tirgus vērtības pieaugums mainās atkarībā no atrašanās vietas. Saskaņā ar Federālās mājokļu finanšu aģentūras (FHFA) mājas cenu indeksu (HPI) nekustamā īpašuma cenas piecu gadu laikā, kas beidzas 2019. gada 31. augustā, ASV kopumā palielinājās par 32, 93%. Tomēr Vidusatlantijas tautas skaitīšanas nodaļā cenas pieauga tikai par 22, 26%, bet Klusā okeāna skaitīšanas nodaļā - par vidēji 41, 04%.
Lai redzētu, kā tas varētu ietekmēt cenas, kur plānojat iegādāties, iepazīstieties ar pilnu FHFA diagrammu:
|
Nodaļa |
Nodaļa Ranžēšana |
Viens gads |
Ceturksnis |
Piecu gadu |
Kopš 1991. gada 1. ceturksnis |
|---|---|---|---|---|---|
|
ASV |
4, 94% |
1, 11% |
32, 93% |
174, 44% |
|
|
Kalns |
1 |
6, 91% |
1, 77% |
47, 18% |
276, 71% |
|
Klusais okeāns |
2 |
4, 45% |
1, 08% |
41, 04% |
218, 63% |
|
Atlantijas okeāna dienvidu daļa |
3 |
4, 96% |
1, 02% |
36, 39% |
177, 94% |
|
Rietumu dienvidu centrs |
4 |
4, 65% |
1, 02% |
30, 75% |
188, 76% |
|
Austrumu dienvidu centrs |
5 |
5, 27% |
.99% |
29, 59% |
149, 60% |
|
Austrumu ziemeļu centrs l |
6 |
5, 16% |
1, 15% |
30, 25% |
128, 07% |
|
Jauna Anglija |
7 |
4, 67% |
1, 35% |
24, 41% |
152, 51% |
|
Rietumu ziemeļu centrālā daļa |
8 |
4, 78% |
1, 16% |
28, 60% |
171, 64% |
|
Atlantijas okeāna vidusdaļa |
9 |
4, 04% |
.76% |
22, 26% |
146, 18% |
Avots: FHFA. ASV skaitīšanas dalījums, procentuālās izmaiņas māju cenās. Sezonāli koriģēts, tikai pirkumam paredzēts HPI, periods beidzās 2019. gada 31. augustā.
Kapitāla pieauguma izslēgšana
Galu galā jūs pārdosit savu māju. To darot, likums ļauj jums saglabāt peļņu un nemaksāt nodokļus par kapitāla pieaugumu. Nu, ne vienmēr visa peļņa. Tur ir beznodokļu peļņa - līdz USD 250 000 vientuļiem māju īpašniekiem un USD 500 000 precētiem pāriem. Tas attiecas tikai uz jūsu galveno dzīvesvietu, nevis uz otro māju vai brīvdienu īpašumu.
Lai pretendētu uz šo izslēgšanu, jums ir jāizpilda dažas prasības. Jums jāpiemīt mājām vismaz divus gadus - 24 mēnešus - pēdējo piecu gadu laikā līdz beigu datumam. Uzturēšanās prasība nosaka, ka jums vajadzētu būt nodzīvojušiem mājās vismaz 730 dienas vai divus gadus piecu gadu laikā pirms pārdošanas. Pēdējā prasība - atskatīšanās prasība - norāda, ka divu gadu laikā, kas noveda pie pēdējās pārdošanas, jūs neesat guvis labumu no citas primārās dzīvesvietas pārdošanas.
Nodokļu atskaitījumi
Pēc novērtēšanas visbiežāk minētais ieguvums no īpašumtiesībām ir nodokļu atskaitījumi vai uzkrājumi. Pērkot māju, no nodokļiem, ko maksājat valdībai, dažus no mājas īpašumtiesību izdevumiem jūs varat atskaitīt. Tas ietver hipotēkas procentus gan jūsu galvenajai dzīvesvietai, gan otrajai mājai, kas gadā var sasniegt tūkstošiem dolāru.
Procenti par mājokļa aizdevumiem vai mājas kapitāla kredītlīnijām (HELOCs) ir arī atskaitāmi, ja līdzekļi tiek izmantoti, lai būtiski uzlabotu jūsu māju.
Varat arī atskaitīt līdz USD 10 000 valsts un vietējos nodokļos (SALT), ieskaitot īpašuma nodokļus.
Nodokļu samazināšanas un nodarbinātības likuma ietekme
Nodokļu samazināšanas un nodarbinātības likumā, kas pieņemts 2017. gada decembrī, tika veiktas būtiskas izmaiņas nodokļu kodeksa daļās, kas ir saistītas ar māju īpašumtiesībām. Ja vien kāds no nākamajiem kongresiem negrozīs likumu, visi noteikumi zaudēs spēku pēc 2025. gada 31. decembra. Bet pagaidām izmaiņas šajā likumā ir samazinājušas mājas piederības vērtību.
Likums ierobežo hipotēku procentu atskaitījumus līdz USD 750 000 no kopējā hipotēkas parāda, ieskaitot pirmo un otro māju, kā arī visus mājas kapitāla vai HELOC aizdevumus. Iepriekšējais limits bija USD 1 000 000 hipotēkas parāds, kā arī papildu USD 100 000 mājas kapitāla parāds.
Pastāv izņēmums, kas atļauj USD 1 000 000 kopējo hipotēkas parādu, ja jūs iegādājāties savu māju 2017. gada 14. decembrī vai pirms tā. Šis noteikums attiecas pat tad, ja jūs refinansējat šo vecāko hipotēku. Mājokļa aizdevuma procenti tiek atskaitīti tikai tad, ja nauda tiek izmantota būtiskiem uzlabojumiem mājā, kurā jūs ņēmāt aizdevumu. Iepriekš procentus līdz USD 100 000 varēja atskaitīt neatkarīgi no tā, kā tika izmantota mājas kapitāla nauda.
Likums arī noteica SALT atskaitīšanas limitu līdz 10 000 USD. Iepriekš visi SALT maksājumi bija atskaitāmi, ja vien uz jums neattiecās alternatīvs minimālais nodoklis.
Citos jaunajos noteikumos ir ietverti ierobežojumi zaudējumu zaudējumu atlīdzināšanai, izņemot federāli pasludinātās katastrofas. Pārvietošanas izdevumu atskaitīšana vairs nepastāv, izņemot aktīvo dienestu militāros pārvietojumus darba dēļ.
Visas šīs izmaiņas ir pazeminājušas mājas īpašumtiesību vērtību, ieskaitot faktu, ka divkāršojot standarta atskaitījumu (vēl viena likuma iezīme), mazāk cilvēku būs pietiekami daudz atskaitījumu, lai iesniegtu A grafiku, nevis ņemtu standarta atskaitījumu. Tātad tas, ka esat tiesīgs saņemt nodokļu atskaitījumu, nenozīmē, ka tas jums būs noderīgs. Stingrs SALT atskaitījuma ierobežojums būs īpaši kaitīgs, samazinot pieejamos atskaitījumus cilvēkiem, kuri dzīvo valstīs ar augstu nodokli.
Augstas sākotnējās izmaksas
Ieguldījumu izmaksas mājā var būt augstas - jūsu izdevumi ir lielāki nekā īpašuma pārdošanas cena un hipotēkas procentu likme. Iesācējiem jūs varat cerēt maksāt jebkur no 2% līdz 5% no pirkuma cenas noslēguma izmaksās. Dažas no visbiežāk sastopamajām slēgšanas izmaksām ietver pieteikuma maksu, novērtēšanas maksu, advokāta nodevas, īpašuma nodokļus, hipotēkas apdrošināšanu, mājas pārbaudi, pirmā gada mājas īpašnieka apdrošināšanas prēmiju, īpašumtiesību meklēšanu, īpašumtiesību apdrošināšanu, punktus (priekšapmaksas procentus), izdošanas maksu, reģistrēšanu maksas un apsekojuma maksa.
Eksperti saka, ka jums vajadzētu plānot uzturēties savā mājā vismaz piecus gadus, lai atgūtu šīs izmaksas.
Potenciālais nolietojums
Ne visām mājām ir vērtība. 2008. gada mājokļu krīzes dēļ daudzi māju īpašnieki bija zem ūdens, kas nozīmē, ka jūsu hipotēkai ir jāmaksā vairāk, nekā jūsu mājai ir vērts. Mājokļu krīzei nav nepieciešama mājokļu cenu stagnācija vai kritums. Reģionālie vai vietējie ekonomiskie apstākļi var radīt mājas vērtības, kas neatpaliek no inflācijas.
Kā arī atcerieties, ka faktiskā struktūra, kurā dzīvojat, laika gaitā nolietosies. Tā iemesls var būt īpašuma nolietojums vai apkopes un remonta trūkums.
Lepnums un finansiālā atbildība
Viens no bieži pieminētajiem namīpašuma ieguvumiem ir zināšanas, ka jums pieder jūsu mazais pasaules stūrītis. Jūs varat pielāgot savu māju, pārveidot, krāsot un izrotāt bez nepieciešamības saņemt saimnieka atļauju.
Tomēr īpašumtiesības ir saistītas ar atbildību. Jums jāmaksā hipotēka vai jāriskē pazaudēt savu māju un pašu uzbūvēto kapitālu. Apkope un uzturēšana ir jūsu atbildība. Jūs nevarat piezvanīt saimniekam pulksten 2 naktī, lai būtu salabots noplūdušais ūdensvads. Ja jumts ir bojāts, jums tas pats ir jālabo vai jālabo. Zāliena pļaušana, sniega tīrīšana, māju īpašnieku apdrošināšana un atbildības apdrošināšana attiecas uz jums.
Likviditāte
Atšķirībā no krājumiem, kurus var pārdot dažu dienu laikā, māju izkraušana parasti prasa daudz ilgāku laiku. Fakts, ka jums, iespējams, ir piekļuve USD 500 000 beznodokļu kapitāla pieaugumam, nenozīmē, ka jums ir gatava pieeja. Tikmēr jums joprojām ir jāveic hipotēkas maksājumi un jāuztur māja, līdz to pārdodat.
Grunts līnija
Mājas ir ieguldījums, kas nāk ar daudzām ieguldījumu priekšrocībām, kā arī ar riskiem, kas padara to par ieguldījumu, kas nav piemērots visiem. Svarīgi ir nosvērt ieguldījumu ieguvumus no riskiem. Racionāls plusi un mīnusi var palīdzēt izlemt, vai ieguldīt naudu mājas ieguldīšanā vai potenciāli atrast labāku atdevi citur.
Saistītie raksti
Pensijas plānošana
Vai pensionāriem vajadzētu piederēt vai īrēt savas mājas?
Īre
Atšķirība starp mājas īri un iegādi
Mājas kapitāls
Atrasta nodokļu nepilnība mājas kapitāla aizdevuma procentiem
Mājas kapitāls
Mājas kapitāla aizdevums salīdzinājumā ar HELOC: kāda ir atšķirība?
Nodokļu atskaitījumi / kredīti
Šeit ir atskaitījumi, kurus zaudējāt nodokļu likuma izmaiņu dēļ
Īpašumtiesības uz mājām
Slēptās mājas īpašumtiesību izmaksas
Partneru saitesSaistītie noteikumi
Kā darbojas aizdevuma un vērtības (LTV) attiecība Aizdevuma un vērtības attiecība tiek definēta kā kreditēšanas riska novērtēšanas attiecība, kuru finanšu iestādes un citi aizdevēji pārbauda pirms hipotēkas apstiprināšanas. vairāk Mājas kapitāla aizdevums Mājas kapitāla aizdevums ir patēriņa aizdevums, kas nodrošināts ar otru hipotēku, ļaujot māju īpašniekiem aizņemties pret savu pašu kapitālu mājās. vairāk Nekustamais īpašums Īsā pārdošana Nekustamajā īpašumā īsā pārdošana ir tāda, kad finansiālās grūtībās nonākušais māju īpašnieks pārdod savu īpašumu par summu, kas mazāka par hipotēkas summu. vairāk no nodokļiem atskaitāmie procenti No nodokļiem atskaitāmie procenti ir aizņēmumu izdevumi, kurus nodokļu maksātājs var pieprasīt no federālā vai štata nodokļu deklarācijas, lai samazinātu ar nodokli apliekamo ienākumu. Procentu veidi, no kuriem var atskaitīt nodokļus, ietver hipotēkas procentus, ieguldījumu īpašumu hipotēkas procentus, studentu aizdevumu procentus un daudz ko citu. vairāk Federālās mājokļu pārvaldes aizdevums (FHA aizdevums) Federālās mājokļu pārvaldes (FHA) aizdevums ir FHA apdrošināta hipotēka, kas paredzēta aizņēmējiem ar zemākiem ienākumiem. vairāk Kā gūt labumu no nekustamā īpašuma Nekustamais īpašums ir reāls, tas ir, materiāls, īpašums, kas sastāv no zemes, kā arī no tā visa, ieskaitot ēkas, dzīvniekus un dabas resursus. vairāk