Kas ir zemes nomas līgums?
Zemes nomas līgums ir līgums, kurā īrniekam ir atļauts nomas laikā attīstīt īpašumu, pēc kura zeme un visi uzlabojumi tiek nodoti īpašuma īpašniekam.
Kā darbojas zemes noma
Zemes nomas līgums norāda, ka uzlabojumi piederēs īpašuma īpašniekam, ja vien netiks izveidots izņēmums, un noteikts, ka visus attiecīgos nodokļus, kas rodas nomas periodā, maksās īrnieks. Tā kā zemes nomāšana ļauj īpašniekam veikt visus uzlabojumus pēc nomas termiņa beigām, īpašnieks var īpašumu pārdot par augstāku cenu. Zemes nomu bieži sauc arī par zemes nomu, jo namīpašnieki iznomā tikai zemi.
Lai arī tos galvenokārt izmanto komerciālā telpā, zemes nomas maksas ievērojami atšķiras no citiem komerciālo nomu veidiem, piemēram, tādiem, ko var iegādāties tirdzniecības kompleksos un biroju ēkās. Šie citi nomas līgumi parasti neuzliek nomniekam atbildību par vienību. Tā vietā no šiem īrniekiem tiek iekasēta īre, lai viņi varētu darboties. Zemes nomas process paredz zemes nomu uz ilgu laiku - parasti uz laiku no 50 līdz 99 gadiem - īrniekam, kurš būvē ēku uz šī īpašuma.
99 gadu noma parasti ir visilgākais iespējamais nekustamā īpašuma daļas nomas termiņš. Tas kādreiz bija visilgākais iespējamais saskaņā ar vispārējiem likumiem. Tomēr 99 gadu nomas līgumi joprojām ir izplatīti, taču tie vairs nav pēc iespējas ilgāki saskaņā ar likumu.
Zemes nomā ir noteikts, kam pieder zeme un kam ēka, kā arī īpašuma uzlabojumi. Daudzi zemes īpašnieki zemes nomu izmanto kā veidu, kā saglabāt īpašuma tiesības uz savu īpašumu plānošanas apsvērumu dēļ, lai izvairītos no jebkāda kapitāla pieauguma un gūtu ienākumus un ieņēmumus. Īrnieki parasti uzņemas atbildību par visiem izdevumiem. Tas ietver būvniecību, remontu, atjaunošanu, uzlabojumus, nodokļus, apdrošināšanu un visas ar īpašumu saistītās finansēšanas izmaksas.
Īrnieki parasti uzņemas atbildību par visiem zemes nomas finanšu aspektiem, ieskaitot īri, nodokļus, celtniecību, apdrošināšanu un finansēšanu.
Zemes nomas piemērs
Zemes nomu bieži izmanto franšīzes un lielveikalu veikali, kā arī citas komerciālas vienības. Korporatīvā mītne parasti iegādājas zemi un ļauj nomniekam / attīstītājam uzbūvēt un izmantot objektu. Pastāv liela iespēja, ka McDonald's, Starbucks vai Dunkin Donuts tuvumā atrodas zemes nomas saistības.
2016. gada jūlijā Ņujorkā bāzētā investīciju firma AllianceBernstein nopirka 99 gadu zemes nomu no BLDG Management par Ņujorkas pilsētas Džordžijas Vašingtonas viesnīcu 100, 4 miljonu USD vērtībā. Sākotnēji BLDG iegādājās viesnīcu, kad tā tika slēgta 1994. gadā. Lai arī ēku Manhetenā bāzētā Vizuālās mākslas skola izmantoja kā studentu kopmītni, BLDG 2016. gada aprīlī iesniedza plānus atjaunot īpašumu viesnīcā ar restorānu un bāru., un zemes līmeņa veikali. Īpašums šobrīd darbojas kā boutique viesnīca Freehand Hotel Ņujorkas Flatiron apgabalā.
Dažos zemes nomas pamatos jāiekļauj:
- Nomas noteikumiNekustamā īpašuma īpašnieka un īrnieka tiesībasApdrošināšanas nosacījumiLietošanas noteikumiMaksasNosaukuma apdrošināšanaNoklusējuma
Subordinētā salīdzinājumā ar subordinēto zemes nomu
Zemes nomas īrnieki bieži finansē uzlabojumus, uzņemoties parādu. Pakārtotā zemes nomā saimnieks piekrīt zemākai prasībai pret īpašumu gadījumā, ja īrnieks nepilda aizdevumu uzlabojumiem. Citiem vārdiem sakot, pakārtots zemes nomas īpašnieks būtībā ļauj rīkoties ar nekustamo īpašumu kā nodrošinājumu īrnieka saistību nepildīšanas gadījumā jebkuram aizdevumam, kas saistīts ar uzlabojumiem. Šim zemes nomas veidam saimnieks var vienoties par lielākiem nomas maksājumiem apmaiņā pret risku, kas tiek uzņemts īrnieka saistību nepildīšanas gadījumā. Tas var nākt par labu arī saimniekam, jo, būvējot ēku uz viņa zemes, tiek paaugstināta viņa īpašuma vērtība.
Turpretī nesubordinēta zemes nomas kārtība ļauj īpašniekam saglabāt galveno prasību prioritāti pret īpašumu gadījumā, ja īrnieks nepilda aizdevumu uzlabojumiem. Tā kā aizdevējs, iespējams, neuzņemas īpašumtiesības uz zemi, ja aizdevums netiek samaksāts, aizdevumu speciālisti var vilcināties pagarināt hipotēku uzlabojumiem. Lai arī īpašnieks saglabā īpašumtiesības uz īpašumu, parasti viņiem no īrnieka ir jāmaksā mazāka nomas maksa.
Zemes nomas priekšrocības un trūkumi
Zemes nomas tiesības var būt izdevīgas gan īrniekam, gan zemes īpašniekam.
Īrnieka pabalsti
Zemes nomas tiesības īrniekam ļauj celt īpašumu, kas atrodas vislabākajā vietā, kuru viņi paši nevarēja iegādāties. Šī iemesla dēļ lielie veikalu tīkli, piemēram, Whole Foods un Starbucks, korporatīvās paplašināšanās plānos bieži izmanto zemes nomu.
Zemes nomā arī nav jāmaksā īrniekam pirmā iemaksa par zemes nodrošināšanu, kā to prasītu īpašuma iegāde. Tāpēc zemes nomas iegūšanā ir iesaistīts mazāks pašu kapitāls, kas atbrīvo naudu citiem mērķiem un uzlabo ienesīgumu zemes izmantošanā.
Jebkura īre, kas samaksāta par zemes nomu, var atskaitīt no valsts un federālajiem ienākuma nodokļiem, kas nozīmē īrnieka kopējā nodokļu sloga samazinājumu.
Saimnieka pabalsti
Zemes īpašnieks gūst vienmērīgu ienākumu plūsmu no īrnieka, saglabājot īpašumtiesības uz īpašumu. Zemes nomā parasti ir ietverts eskalācijas noteikums, kas garantē īres maksas palielināšanu un izlikšanas tiesības, kas nodrošina aizsardzību īres vai citu izdevumu nokavējuma gadījumā.
Nodokļu ietaupījumi ir arī saimniekam, kurš izmanto zemes nomu. Ja viņi tiešā veidā pārdod īpašumu īrniekam, viņi gūs no pārdošanas gūto labumu. Īstenojot šāda veida nomu, viņiem nav jāziņo par jebkādiem ieguvumiem. Bet par saņemto īri var būt zināma nodokļu ietekme.
Atkarībā no noteikumiem, kas ietverti zemes nomā, zemes īpašnieks var arī saglabāt zināmu kontroli pār īpašumu, ieskaitot tā izmantošanu un tā attīstību. Tas nozīmē, ka saimnieks var apstiprināt vai noraidīt jebkādas zemes izmaiņas.
Īrnieku trūkumi
Tā kā pirms izmaiņu izdarīšanas zemes īpašniekiem var būt nepieciešams apstiprinājums, īrniekam var rasties šķēršļi īpašuma izmantošanā vai attīstībā. Tā rezultātā īrniekam var būt vairāk ierobežojumu un mazāka elastība.
Izmaksas, kas saistītas ar zemes nomas procesu, var būt lielākas nekā tad, ja īrnieks iegādātos īpašumu tieši. Īre, nodokļi, uzlabojumi, atļaušana, kā arī jebkurš īpašnieka apstiprināšanas gaidīšanas laiks var būt dārgi.
Saimnieka trūkumi
Saimnieki, kuri īres līgumos neietilpst atbilstošos noteikumos un noteikumos, zaudē kontroli pār īrniekiem, kuru īpašumi tiek attīstīti. Tāpēc abām pusēm vienmēr ir svarīgi pirms parakstīšanas pārskatīt nomu.
Atkarībā no tā, kur īpašums atrodas, zemes nomas izmantošanai īpašniekam var būt augstāka nodokļu ietekme. Kaut arī viņi, iespējams, nespēj gūt labumu no pārdošanas, īre tiek uzskatīta par ienākumu. Tātad nomas maksa tiek aplikta ar parasto likmi, kas var palielināt nodokļu slogu.
Taustiņu izņemšana
- Zemes nomas līgums ir līgums, kurā īrnieks var attīstīt īpašumu nomas laikā, pēc tam tas tiek nodots īpašuma īpašniekam. Zemes nomas parasti notiek starp komerciāliem namīpašniekiem, kuri parasti nomā zemi no 50 līdz 99 gadiem īrniekiem, kuri būvēt īpašumus uz zemes. Īrnieki, kuri citādi nevar atļauties pirkt zemi, var būvēt īpašumu ar zemes nomu, savukārt namīpašnieki saņem stabilus ienākumus un saglabā kontroli pār sava īpašuma izmantošanu un attīstību.
