Satura rādītājs
- Aizdevumu veidi
- Kapitāla un ienākumu prasības
- Privātās hipotēkas apdrošināšana
- Fiksētas vs mainīgas likmes
- Grunts līnija
Neskaitāmas finansēšanas iespējas, kas pieejamas pirmreizējiem mājas pircējiem, var šķist milzīgas. Bet, veltot laiku nekustamā īpašuma finansēšanas pamatiem, jūs varat ietaupīt daudz laika un naudas. Izpratne par tirgu, kurā atrodas īpašums, un tas, vai tas piedāvā stimulus aizdevējiem, var nozīmēt jums papildu finanšu priekšrocības. Apskatiet savas finanses, lai pārliecinātos, ka jūs saņemat hipotēku, kas vislabāk atbilst jūsu vajadzībām.
Taustiņu izņemšana
- Hipotēkas iegūšana būs izšķirošs solis pirmās mājas iegādē, un, izvēloties vispiemērotāko, ir vairāki faktori.Lenders novērtēs jūsu kredītspēju un atmaksas iespējas, pamatojoties uz jūsu ienākumiem, aktīviem, parādiem un kredītvēsturi.In izvēloties hipotēku, jums būs jāizlemj, vai izvēlēties fiksētu vai mainīgu procentu likmi, hipotēkas apmaksas gadu skaitu un pirmās iemaksas apmēru.Parastie aizdevumi ir hipotēkas, kuras nav apdrošinātas vai garantē federālā valdība. Atkarībā no jūsu apstākļiem jums var būt izdevīgāki nosacījumi, izmantojot FHA vai VA aizdevumu vai cita veida valdības garantētu aizdevumu.
Aizdevumu veidi
Parastie aizdevumi ir hipotēkas, kuras nav apdrošinājušas vai garantējušas federālā valdība. Parasti tās ir fiksētas likmes hipotēkas. Lai arī to stingrākās prasības lielākai iemaksai, augstāks kredītreitings, zemāki ienākumu un parāda līmeņi un iespējamā nepieciešamība pēc privātas hipotēkas apdrošināšanas padara tos visgrūtāk kvalificējamus, parastās hipotēkas parasti ir lētākas nekā garantētās hipotēkas.
Parastos aizdevumus definē kā atbilstošus aizdevumus vai neatbilstīgus aizdevumus. Atbilstoši aizdevumi atbilst vadlīnijām, piemēram, aizdevumu limitiem, ko noteikusi valdības atbalstīti uzņēmumi (GSE) Fannie Mae vai Freddie Mac, jo tie vai dažādi aizdevēji bieži pērk un iesaiņo šos aizdevumus un pārdod tos kā vērtspapīrus otrreizējā tirgū. 2019. gada aizdevuma limits parastajai hipotēkai kopumā ir 484 350 USD, lai gan tas var būt lielāks noteiktām augstvērtīgām jomām.
Aizdevumu, kas veikts virs šīs summas, sauc par īslaicīgu aizdevumu, un tam parasti ir nedaudz augstāka procentu likme, jo šie aizdevumi uzņemas lielāku risku (jo tie ir saistīti ar vairāk naudas), padarot tos mazāk pievilcīgus otrreizējā tirgū. Neatbilstīgiem aizdevumiem aizdevēja institūcija, kas parakstīja aizdevumu, parasti portfeļa aizdevējs, nosaka savas vadlīnijas.
FHA aizdevumi
Federālā mājokļu pārvalde (FHA), kas ir daļa no ASV Mājokļu un pilsētu attīstības departamenta, nodrošina dažādas hipotēku aizdevumu programmas. FHA aizdevumam ir zemākas pirmā iemaksas prasības, un to ir vieglāk kvalificēt nekā parasto aizdevumu. FHA aizdevumi ir lieliski pirmreizējiem mājas pircējiem, jo papildus zemākām sākotnējām aizdevuma izmaksām un mazāk stingrām kredīta prasībām jūs varat veikt iemaksu, sākot no 3, 5%. FHA aizdevumi nedrīkst pārsniegt iepriekš aprakstītās likumā noteiktās robežas.
Nozveja? Visiem FHA kredītņēmējiem ir jāmaksā hipotēkas apdrošināšanas prēmija (MIP), kas ietverta savos hipotēkas maksājumos (skat. Zemāk privāto hipotēku apdrošināšanu).
VA aizdevumi
ASV Veterānu lietu departaments (VA) garantē VA aizdevumus. VA pati nesniedz aizdevumus, bet garantē kvalificētu aizdevēju hipotēkas. Šīs garantijas ļauj veterāniem un apkalpojošiem cilvēkiem saņemt mājokļa kredītus ar izdevīgiem noteikumiem, parasti bez pirmā iemaksa. Vairumā gadījumu VA aizdevumus ir vieglāk kvalificēt nekā parastos aizdevumus. Aizdevēji parasti ierobežo maksimālo VA aizdevumu līdz parastajiem hipotēku aizdevuma limitiem. Pirms pieteikšanās aizdevumam pieprasiet atbilstības apliecību VA. Ja jūs pieņemsit, VA izsniegs atbilstības sertifikātu, kuru varēsit izmantot, lai pieteiktos aizdevumam.
Papildus šiem federālajiem aizdevumu veidiem un programmām valsts un pašvaldības un aģentūras sponsorē palīdzības programmas, lai palielinātu ieguldījumus vai māju īpašumtiesības noteiktās teritorijās.
Kapitāla un ienākumu prasības
Mājas hipotēku kredīta cenu noteikšanu aizdevējs nosaka divos veidos, abi balstoties uz aizņēmēja kredītspēju. Papildus tam, lai pārbaudītu jūsu FICO rādītāju no trim galvenajiem kredītbirojiem, aizdevēji aprēķinās aizdevuma un vērtības attiecību (LTV) un parāda apkalpošanas seguma attiecību (DSCR), lai noteiktu summu, kuru jūs aizdosit, un procentus likme.
LTV ir faktiskā vai netiešā pašu kapitāla summa, kas ir pieejama ķīlā, kurai tiek aizdots. Mājas pirkšanai LTV tiek noteikta, dalot aizdevuma summu ar mājas pirkuma cenu. Aizdevēji pieņem, ka, jo vairāk naudas jūs ieskaitīsit (pirmā iemaksa), jo mazāka ir iespēja, ka jūs nokavēsiet aizdevumu. Jo augstāks ir LTV, jo lielāks ir saistību neizpildes risks, tāpēc aizdevēji iekasēs lielāku maksu.
Parādu apkalpošanas seguma koeficients (DSCR) nosaka jūsu spēju samaksāt hipotēku. Aizdevēji dalās jūsu ikmēneša neto ienākumos ar hipotēkas izmaksām, lai novērtētu varbūtību, ka jūs nokavēsit hipotēku. Lielākajai daļai aizdevēju būs vajadzīgas DSCR, kas ir lielākas par vienu. Jo augstāks koeficients, jo lielāka ir varbūtība, ka jūs spēsit segt aizņēmuma izmaksas, un jo mazāks risks aizņemsies aizdevējs. Jo lielāka DSCR, jo lielāka iespējamība, ka aizdevējs veiks sarunas par aizdevuma likmi, jo pat ar zemāku procentu likmi aizdevējs saņem labāku ienākumu, kas aprēķināts atbilstoši riskam.
Šī iemesla dēļ sarunās ar hipotēku aizdevēju jums jāiekļauj jebkāda veida kvalificējoši ienākumi. Dažreiz papildu nepilna laika darbs vai cits ienākumus nesošs bizness var atšķirt atšķirību starp to, vai kvalificējaties aizdevumam vai neatbilst tam, vai saņemat vislabāko iespējamo likmi.
Privātās hipotēkas apdrošināšana
LTV arī nosaka, vai jums būs jāiegādājas privātās hipotēkas apdrošināšana (PMI). PMI izolē aizdevēju no saistību neizpildes, nododot daļu aizdevuma riska hipotēkas apdrošinātājam. Lielākā daļa aizdevēju pieprasa PMI jebkuram aizdevumam, kura LTV pārsniedz 80%, kas nozīmē jebkuru aizdevumu, kura īpašumā mājās ir mazāk nekā 20%. Apdrošināšanas summa un hipotēkas programma noteiks hipotēkas apdrošināšanas izmaksas un to iekasēšanas veidu.
Lielākā daļa hipotēku apdrošināšanas prēmiju tiek iekasētas katru mēnesi kopā ar nodokļu un īpašuma apdrošināšanas darījumiem. Tiklīdz LTV ir vienāda ar vai mazāka par 78%, tiek paredzēts, ka PMI tiek likvidēta automātiski. Jūs, iespējams, varēsit atcelt PMI, tiklīdz mājas būs pietiekami novērtējušas, ka jums būs 20% pašu kapitāla, un būs pagājis noteikts laika posms, piemēram, divi gadi. Daži aizdevēji, piemēram, FHA, novērtēs hipotēkas apdrošināšanu kā vienreizēju maksājumu un kapitalizēs to aizdevuma summā.
Kā īkšķis, mēģiniet izvairīties no privātas hipotēkas apdrošināšanas, jo tās ir izmaksas, no kurām jums nav nekāda labuma.
Ir veidi, kā izvairīties no PMI maksāšanas. Iegādājoties māju, nedrīkst aizņemties vairāk kā 80% no īpašuma vērtības; otrs mērķis ir izmantot mājas kapitāla finansējumu vai otru hipotēku, lai samazinātu vairāk nekā 20%. Visizplatītāko programmu sauc par 80-10-10 hipotēku. 80 apzīmē pirmās hipotēkas LTV, pirmie 10 apzīmē otrās hipotēkas LTV, bet trešie 10 apzīmē pašu kapitālu, kas jums ir mājās.
Lai arī otrās hipotēkas likme būs augstāka nekā likme pirmajai, jauktā veidā tai nevajadzētu būt daudz augstākai par 90% LTV aizdevuma likmi. 80-10-10 hipotēka var būt lētāka nekā PMI samaksa, kā arī ļauj jums paātrināt otrās hipotēkas samaksu un ātri novērst šo parāda daļu, lai jūs varētu laikus samaksāt par savu māju.
Fiksētas un mainīgas procentu likmes hipotēkas
Cits apsvērums ir tas, vai iegūt fiksētas vai mainīgas procentu likmes (vai mainīgas procentu likmes) hipotēku. Fiksētas likmes hipotēkā likme nemainās visu aizdevuma periodu. Acīmredzams ieguvums no fiksētas procentu likmes aizdevuma saņemšanas ir tas, ka jūs zināt, kādas būs aizdevuma izmaksas mēnesī par visu aizdevuma periodu. Un, ja valdošās procentu likmes ir zemas, jūs esat ievērojamu laiku ieslēdzis labu likmi.
Mainīgas procentu likmes hipotēka, piemēram, hipotēka ar tikai procentiem vai regulējamas likmes hipotēka (ARM), ir paredzēta, lai palīdzētu pirmreizējiem māju pircējiem vai cilvēkiem, kuri sagaida, ka viņu ienākumi aizdevuma periodā ievērojami palielināsies. Mainīgas procentu likmes aizdevumi parasti ļauj jums iegūt zemākas ievada likmes dažos pirmajos aizdevuma gados, ļaujot jums iegūt vairāk naudas nekā tad, ja būtu mēģinājuši saņemt dārgāku fiksētas procentu likmes aizdevumu. Protams, šī iespēja var būt riskanta, ja jūsu ienākumi nepalielināsies līdz ar procentu likmes palielināšanos. Otra negatīvā puse ir tā, ka tirgus procentu likmju ceļš nav skaidrs: ja tās dramatiski palielināsies, jūsu aizdevuma nosacījumi strauji palielināsies.
Kā darbojas ARM
Visizplatītākie ARM veidi ir uz vienu, piecu vai septiņu gadu periodiem. Sākotnējā procentu likme parasti tiek noteikta uz noteiktu laika periodu, un pēc tam tā tiek periodiski atiestatīta, bieži katru mēnesi. Tiklīdz ARM tiek atiestatīts, tas pielāgojas tirgus likmei, parasti valdošajai ASV Valsts kases likmei pievienojot noteiktu iepriekš noteiktu starpību (procentos). Lai gan pieaugums parasti ir ierobežots, ARM korekcija var būt dārgāka nekā dominējošais fiksētās likmes hipotēkas aizdevums, lai kompensētu aizdevējam par zemākas likmes piedāvāšanu ievada periodā.
Aizdevumi, kas saistīti tikai ar procentiem, ir ARM veids, kurā jūs maksājat tikai hipotēkas procentus, nevis pamatsummu ievada periodā, līdz aizdevums atgriežas pie fiksēta, pamatsummas maksājoša aizdevuma. Šādi aizdevumi var būt ļoti izdevīgi pirmreizējiem kredītņēmējiem, jo tikai procentu maksāšana ievērojami samazina aizņēmuma ikmēneša izmaksas un ļaus jums pretendēt uz daudz lielāku aizdevumu. Tā kā sākotnējā periodā jūs nemaksāt pamatsummu, aizdevuma atlikums nemainās, kamēr nesācat atmaksāt pamatsummu.
Grunts līnija
Ja jūs pirmo reizi meklējat mājas hipotēku, jums var būt grūti kārtot visas finansēšanas iespējas. Nepieciešams laiks, lai izlemtu, cik daudz mājas jūs faktiski varat atļauties, un pēc tam attiecīgi finansējiet. Ja jūs varat atļauties samazināt ievērojamu summu vai arī jums ir pietiekami ienākumi, lai izveidotu zemu LTV, jums būs lielāka sarunu spēja ar aizdevējiem un vislielākās finansēšanas iespējas. Ja jūs meklējat lielāko aizdevumu, jums var tikt piedāvāta augstāka riska pakāpe un privātā hipotēkas apdrošināšana.
Nosveriet ieguvumu no lielāka aizdevuma saņemšanas ar risku. Procentu likmes parasti mainās tikai procentu periodā, un tās bieži pielāgojas, reaģējot uz tirgus procentu likmju izmaiņām. Apsveriet arī risku, ka jūsu rīcībā esošie ienākumi nepalielināsies līdz ar iespējamo aizņēmuma izmaksu pieaugumu.
Labam hipotēku brokerim vai hipotēku baņķierim vajadzētu būt spējīgam palīdzēt jums vadīt visas dažādās programmas un iespējas, taču nekas jums nedarbosies labāk nekā hipotēkas aizdevuma prioritāšu apzināšana.
