Kāda ir apvienotā aizdevuma un vērtības attiecība - CLTV attiecība?
Kombinētā aizdevuma un vērtības (CLTV) attiecība ir visu nodrošināto aizdevumu īpašums pret īpašuma vērtību. Aizdevēji izmanto CLTV koeficientu, lai noteiktu potenciālā mājas pircēja saistību neizpildes risku, ja tiek izmantoti vairāk nekā viens aizdevums.
Kopumā aizdevēji ir gatavi aizdot kredītņēmējiem ar augstu kredītreitingu ar CLTV 80% un lielāku. CLTV no vienkāršā aizdevuma un vērtības (LTV) attiecības atšķiras ar to, ka LTV savā aprēķinā iekļauj tikai pirmo vai primāro hipotēku.
CLTV formula un aprēķins
Visiem, kas noklusina, tacu CLTV = īpašuma kopējā vērtībaVL1 + VL2 +… + VLn kur: VL = aizdevuma vērtība
Lai aprēķinātu kopējo aizdevuma un vērtības attiecību, visu aizdevumu kopējo pamatsummu sadala ar īpašuma pirkuma cenu vai patieso tirgus vērtību. Tādējādi CLTV koeficientu nosaka, dalot zemāk uzskaitīto priekšmetu summu ar mazāko no īpašuma pārdošanas cenas vai novērtētās vērtības.
- mājas hipotēku kredītlīnijas (HELOC) pirmās hipotēkām piesaistītās daļas (nenomaksātās pamatsummas) sākotnējā aizdevuma summa, kas ir nesamaksāta pamatsummas summa visiem slēgtā tipa subordinētajiem finansējumiem, piemēram, otrajai vai trešajai hipotēkai (ar slēgtu beigām) aizdevuma gadījumā aizņēmējs izņem visus līdzekļus pirmajā dienā un pēc aizdevuma slēgšanas nedrīkst veikt nekādas izmaiņas maksājuma plānā vai piekļūt samaksātai pamatsummai.)
Taustiņu izņemšana
- CLTV ir līdzīgs LTV, bet ietver visas hipotēkas vai ķīlas, nevis tikai pirmo hipotēku.Lenderi ņem vērā CLTV koeficientu, nosakot, vai mājas pircējs var atļauties iegādāties māju. 2008. – 2009. Gada nekustamā īpašuma burbulis uzsvēra, ka ir svarīgi saglabāt ievērojiet CLTV attiecību.
Ko rāda CLTV attiecība
Apvienotā aizdevuma un vērtības attiecība (CLTV) ir aprēķins, ko izmanto hipotēku un kreditēšanas speciālisti, lai noteiktu kopējo mājas īpašnieka procentuālo daļu, kuru apgrūtina apgrūtinājumi (parāda saistības). Aizdevēji izmanto CLTV koeficientu kopā ar nedaudziem citiem aprēķiniem, piemēram, parāda un ienākumu attiecību un standarta aizdevuma un vērtības attiecību (LTV), lai novērtētu aizdevuma pagarināšanas risku aizņēmējam.
Daudzi ekonomisti, pateicoties citiem faktoriem, atvieglotus CLTV standartus piedēvēja piekļuves ierobežošanas krīzei, kas 2000. gada beigās skāra Amerikas Savienotās Valstis. Sākot ar deviņdesmitajiem gadiem un jo īpaši 2000. gadu sākumā un vidū, māju pircēji iemaksu laikā bieži vien veica otrās hipotēkas. Aizdevēji, kas vēlas nezaudēt šo klientu biznesu konkurentiem, piekrita šādiem noteikumiem, neskatoties uz paaugstināto risku.
Pirms nekustamā īpašuma burbuļa, kas paplašinājās no deviņdesmito gadu beigām līdz 2000. gadu vidum, parasti mājokļu pircējiem bija jāveic avansa maksājumi, kas bija vismaz 20% no pirkuma cenas. Lielākā daļa kreditētāju noturēja klientus šajos parametros, ierobežojot LTV 80% līmenī.
Kad burbulis sāka sakarst, daudzi no šiem pašiem uzņēmumiem veica pasākumus, lai klientiem ļautu apiet 20%. Daži aizdevēji paaugstināja LTV griestus vai pilnībā tos atteicās, piedāvājot hipotēkas ar 5% vai mazāku iemaksu, bet citi saglabāja LTV prasības, bet paaugstināja CLTV maksimālās robežas, bieži līdz 100%. Šis manevrs ļāva klientiem veikt otro hipotēku, lai finansētu 20% iemaksu.
Ierobežojuma ierobežojums, kas sākās 2008. gadā, uzsvēra, kāpēc CLTV ir svarīga. Spēles āda, piemēram, USD 100 000 sākotnējie naudas izdevumi par māju 500 000 USD, nodrošina māju īpašnieku ar spēcīgu stimulu turpināt veikt savus hipotēkas maksājumus. Ja banka izslēdz, viņš ne tikai zaudē savu māju, bet arī naudas kaudzi, kuru samaksāja, lai aizvērtu.
Pašu kapitāla pieprasīšana arī aizdevējus izolē no nekustamā īpašuma cenu krituma. Ja īpašuma vērtība ir USD 500 000 un apgrūtinājuma kopsumma sasniedz USD 400 000, īpašums var zaudēt līdz pat 20% no tā vērtības, ja neviens apgrūtinājuma īpašnieks nesaņem īsu maksājumu ierobežošanas izsolē.
Kāpēc CLTV ir svarīgi?
Daži māju pircēji izvēlas samazināt iemaksu, saņemot vairākas hipotēkas īpašumam, kā rezultātā primārajai hipotēkai ir zemāka aizdevuma un vērtības attiecība. Arī zemākas LTV attiecības dēļ daudzi māju pircēji veiksmīgi izvairās no privātas hipotēkas apdrošināšanas (PMI). Neatkarīgi no tā, vai labāk ir iegūt otru hipotēku vai PMI izmaksas, katram indivīdam ir atšķirīgs.
Tā kā otrais hipotēkas devējs uzņemas lielāku risku, otrās hipotēkas procentu likme parasti ir augstāka nekā pirmās hipotēkas procentu likme. Ieteicams patērētājiem apsvērt priekšrocības un trūkumus, ja tiek pieņemti vairāki aizdevumi vienam īpašumam. Pienācīgas pārbaudes veikšana palīdzēs nodrošināt, ka izvēlētais ir vislabākais risinājums attiecīgajos apstākļos.
Aizdevuma un vērtības attiecība pret CLTV
Aizdevuma un vērtības attiecība (LTV) un CLTV ir divi no visizplatītākajiem rādītājiem, kas tiek izmantoti hipotēkas parakstīšanas procesā. Lielākā daļa aizdevēju uzliek abām vērtībām maksimumu, virs kura potenciālais aizņēmējs nav tiesīgs saņemt aizdevumu. LTV koeficients ņem vērā tikai primāro hipotēkas atlikumu. Tāpēc iepriekšminētajā piemērā LTV koeficients ir 50%, rezultāts tiek sadalīts primārajā hipotēkas bilancē 100 000 USD ar mājas vērtību 200 000 USD.
Lielākā daļa aizdevēju uzliek LTV maksimālo apmēru 80%, jo Fannie Mae un Freddie Mac nepērk hipotēkas ar lielākiem LTV koeficientiem. Aizņēmēji ar labu kredītprofilu var apiet šo prasību, bet viņiem ir jāmaksā privātā hipotēkas apdrošināšana (PMI), ja viņu primārais aizdevuma atlikums ir lielāks par 80% no mājas vērtības. PMI aizsargā aizdevēju no zaudējumiem, kad mājas vērtība nokrītas zem aizdevuma atlikuma.
Primārie aizdevēji mēdz būt dāsnāki attiecībā uz CLTV prasībām. Ņemot vērā iepriekš minēto piemēru, piekļuves ierobežošanas gadījumā galvenais hipotēkas īpašnieks saņem savu naudu pilnā apjomā, pirms otrais hipotēkas īpašnieks kaut ko saņem. Ja īpašuma vērtība samazinās līdz USD 125 000 pirms aizņēmēja saistību neizpilde, galvenais ķīlas ņēmējs saņem visu parādu summu (100 000 USD), bet otrais ķīlas ņēmējs saņem tikai atlikušos 25 000 USD, neskatoties uz to, ka ir parādā 50 000 USD. Primārā apgrūtinājuma īpašniekam ir mazāks risks, ja samazinās īpašuma vērtības, un tāpēc viņš var atļauties aizdot ar augstāku CLTV.
Piemērs CLTV attiecībai
Piemēram, pieņemsim, ka indivīds iegādājas māju par 200 000 USD. Īpašuma nodrošināšanai viņa nodrošināja iemaksu 50 000 USD apmērā un saņēma divas hipotēkas par USD 100 000 (primārā) un 50 000 USD (sekundārā). Viņas apvienotā aizdevuma un vērtības attiecība (CLTV) tāpēc ir 75%: ((100 000 USD + 50 000 USD) / 200 000 USD).
