Federālā mājokļu pārvalde ir lielākais hipotēku apdrošinātājs Amerikas Savienotajās Valstīs, un tās portfelī ir vairāk nekā 1, 3 triljoni USD. Kā daļu no ASV Mājokļu un pilsētu attīstības biroja (HUD) Mājokļu biroja tas katru gadu palīdz aptuveni vienam miljonam cilvēku visā valstī kļūt par māju īpašniekiem, kā arī atbalsta 300 000 īres vienību pieejamību, padarot māju īpašumtiesības pieejamu. Zemas iemaksas un zemas kredītreitingu prasības padara FHA aizdevumus daudz pievilcīgākus nekā parastās hipotēkas.
Lai gan šī var būt laba ziņa dažiem māju īpašniekiem, nekustamā īpašuma investoriem, kas vēlas izmantot FHA aizdevuma priekšrocības, var nākties meklēt citur. Tas ir tāpēc, ka šo aizdevumu nosacījumi ierobežo to, kam ir tiesības.
Lasiet tālāk, lai uzzinātu vairāk par FHA aizdevumiem, kam ir tiesības un vai jūs varat tos izmantot, lai finansētu nomas īpašumus.
Taustiņu izņemšana
- Federālā mājokļu pārvalde apdrošina hipotēkas, kurām nepieciešama neliela pirmā iemaksa un liberālie parakstīšanas standarti. Tā kā priekšrocības tiek nodrošinātas ar FHA aizdevumiem, tās nevar izmantot otrajām mājām, īrei, brīvdienām vai citiem ieguldījumu īpašumiem.FHA aizņēmējiem jāpārceļas uz mājās 60 dienas pēc hipotēkas slēgšanas, un tai tā ir jāuzglabā kā galvenā dzīvesvieta vismaz vienu pilnu gadu. FHA apdrošina arī hipotēkas mājokļiem, kuru skaits nepārsniedz četras vienības, ja viena no tām ir īpašnieka apdzīvota.
Kas ir FHA aizdevumi?
Lielās depresijas laikā māju īpašniekiem bija grūti iegādāties un uzturēt maksājumus par saviem īpašumiem. Tie bija tikai aizdevumi, kuru vērtība bija 50% no īpašuma tirgus vērtības, un hipotēkas nosacījumi parasti bija ļoti īsi. Daudzi aizdevumi beidzās ar ļoti lieliem, vienreizējiem maksājumiem, ko vairums cilvēku nevarēja atļauties veikt. Tas izraisīja milzīgu saistību neizpildi, palielinot ierobežošanas likmi. 1934. gadā Amerikas Savienoto Valstu kongress nolēma izveidot Federālo mājokļu pārvaldi, lai veicinātu mājokļu pieejamību par pieņemamu cenu. Tā radās Federālās mājokļu pārvaldes (FHA) aizdevumu programma.
FHA piedāvātajiem aizdevumiem ir zemākas pirmā iemaksas prasības un liberālāki parakstīšanas standarti nekā lielākajai daļai parasto hipotēku. Piemēram, no 2019. gada māju īpašniekiem kvalifikācijas iegūšanai ir nepieciešams tikai kredītreitings 580 vai vairāk. Apstiprinātie pretendenti var finansēt pat 96, 5%, kas nozīmē, ka viņiem ir jāpieskaita tikai 3, 5%. Joprojām kvalificējas tie, kuru kredītreitings ir mazāks par 579, bet viņiem ir jāpieliek nedaudz vairāk - 10%.
FHA aizdevumi lielākoties ir ierobežoti pircējiem, kuri kā galveno dzīvesvietu plāno izmantot iegādāto māju. Tas nozīmē, ka FHA aizdevumu nevar izmantot, lai finansētu otro māju, īres māju, brīvdienu māju vai ieguldījumu īpašumu. Tomēr ir daži izņēmumi un daži veidi, kā izvairīties no šī vispārīgā noteikuma.
FHA noslogojuma prasība
Saskaņā ar FHA noteikumiem un vadlīnijām finansētajam īpašumam jābūt īpašnieka apdzīvotam. Tas nozīmē, ka īre un sezonas īpašumi netiek piemēroti. FHA izmanto šo noteikumu kā veidu, kā neļaut ieguldītājiem gūt labumu no programmas.
Hipotēkas, kurām ir FHA nodrošināti aizdevumi, vismaz vienu pilnu gadu izmanto savas mājas kā galveno dzīvesvietu.
Aizņēmējam ir jāpārņem mājas 60 dienu laikā pēc hipotēkas slēgšanas, un lielāko dzīves gadu viņam jādzīvo mājās. Īpašums ir jāizmanto kā galvenā dzīvesvieta vismaz vienu gadu. Ja hipotēkā ir uzskaitīti vairāki aizņēmēji, FHA pieprasa vismaz vienu, lai izpildītu noslogojuma prasības.
Esoša FHA aizdevuma refinansēšana
Pieņemsim, ka kāds izmanto FHA aizdevumu, lai finansētu primārās dzīvesvietas iegādi. Īpašnieks var iziet no mājām pa ceļu, bet turpina to iegūt savā īpašumā, izīrējot to ienākumu gūšanai. Citiem vārdiem sakot, māja kļūst par ieguldījumu īpašumu. Procentu likmes pazeminās, un īpašnieks vēlas refinansēt, lai panāktu labāku darījumu.
Pat ja viņš vairs nedzīvo mājā, FHA noteikumi ļauj viņam refinansēt vēl vienu FHA aizdevumu. FHA līdz FHA refinansēšana ir pazīstama arī kā FHA vienkāršota refinansēšana.
Lai kvalificētos refinansēšanai, ir vairākas prasības:
- Pēc tam, kad esat slēdzis sākotnējo mājokļa aizdevumu, ir jāpaiet vismaz 210 dienām.Jums ir jāveic vismaz seši ikmēneša maksājumi par jūsu FHA izsniegto hipotēku.Ja jums ir bijis tikai FHA aizdevums mazāk nekā gadu, jums nevar būt neviena maksājumi, kuru nokavējums pārsniedz 30 dienas. Ja jūs turējāt savu FHA aizdevumu ilgāk nekā gadu, jums tiek atļauts veikt vienreizēju 30 dienu nokavējuma naudu 12 mēnešu laikā, taču kavētie maksājumi nevar būt bijuši pēdējo 90 dienu laikā. Atkārtotajai refinansēšanai ir jāsamazina jūsu ikmēneša pamatsumma un procentu maksājumi, kas bieži tiek raksturots kā tīrs taustāms ieguvums. Piemēram, ja jūsu iepriekšējais ikmēneša maksājums bija 1100 USD, jaunajam ikmēneša maksājumam pēc refinansēšanas vajadzētu būt USD 1 050 vai mazāks. Refinansēšana hipotēkā ar īsāku termiņu arī uzskatāma par tīro materiālo labumu.
Ja mājas īpašnieks atbilst iepriekšminētajiem kritērijiem, FHA vienkāršotās refinansēšanas iespējas, iespējams, ir visvienkāršākie aizdevumi. Viņiem nav nepieciešama nodarbinātības vai ienākumu pārbaude, kredītreitingu pārbaude un mājas novērtēšana. Galvenais, kam ir nozīme, ir tas, ka mājas īpašnieks savus esošos FHA aizdevuma maksājumus ir veicis savlaicīgi.
Divējāds mērķis
Vēl viens veids, kā izmantot FHA aizdevumu ienākuma īpašuma iegādei, ir daudzdzīvokļu mājokļa pirkšana. FHA ļauj māju īpašniekiem iegādāties īpašumu ar ne vairāk kā četrām vienībām, ja vienu no tiem aizņem īpašnieks. Tomēr nav ierobežojumu, cik liels var būt partijas lielums. Tādā veidā īpašnieks var dzīvot vienā vienībā, padarot to par īpašnieka izmantotu īpašumu un tādējādi atbilstošu FHA. Īpašnieks var izīrēt otru (-as) vienību (-as) ienākumu gūšanai.
Izveicīgs investors karstā īres tirgū dažreiz nopelna pietiekami daudz ienākumu, izmantojot šo metodi, lai bez maksas dzīvotu mājās. Kā minēts iepriekš, FHA aizdod līdz 96, 5% no novērtētās vērtības, kas nozīmē, ka pircējs var samazināt tikai 3, 5%.
Īpaši apsvērumi
FHA ir īpaši noteikumi, kas var ļaut nopelnīt īres ienākumus no savas mājas. Ja jūsu darbs prasa pārcelties un jums ir vajadzīgas otrās mājas, vai ja jūsu mājas ir pārāk mazas jūsu paplašinātajai ģimenei, jūs, iespējams, varēsit izīrēt savu pirmo māju pēc tam, kad būsit izpildījis viena gada prasības. Ja jūs atrodaties bez darba tāpēc, ka esat citādi rīcībnespējīgs, iespējams, jūs varēsiet izīrēt telpas jūsu mājās pansionātiem, lai kompensētu zaudēto algu.
Protams, jūs vienmēr varat nomaksāt hipotēku agri. FHA neiekasē priekšapmaksas sodus, tāpēc, ja jūs varat pilnībā atcelt aizdevumu, jūs ar īpašumu varat darīt visu, ko vēlaties.
