Ražas uzturēšanas definīcija
Ienesīguma uzturēšana ir priekšapmaksas prēmija, kas ļauj ieguldītājiem sasniegt tādu pašu ienesīgumu kā tad, ja aizņēmējs veiktu visus plānotos procentu maksājumus līdz termiņa beigām.
Ienesīguma uzturēšanas prēmijas ir paredzētas, lai ieguldītāji būtu vienaldzīgi pret priekšapmaksu. Turklāt tas arī padara refinansēšanu nepievilcīgu un neekonomisku aizņēmējiem.
PĀRBAUDE IERĪCES UZTURĒŠANA
Kad aizņēmējs ņem aizdevumu, izsniedzot obligācijas investoriem un aizdevējiem vai saņemot aizdevumu (piemēram, hipotēku, auto aizdevumu, biznesa aizdevumu utt.) No kreditēšanas iestādes, aizdevējiem periodiski maksā procentus kā kompensāciju par to aizdevumu līdzekļus noteiktam laika periodam. Paredzamie procenti veido atdeves likmi aizdevējam, kurš prognozē savus ienākumus, pamatojoties uz likmi. Piemēram, ieguldītājs, kurš iegādājas 10 gadu obligāciju ar 100 000 USD nominālvērtību un gada kupona likmi 7%, plāno savu kontu kreditēt katru gadu par 7% x 100 000 USD = 7 000 USD. Tāpat banka, kas apstiprina USD 350 000 ar fiksētu procentu likmi, cer saņemt procentu maksājumus katru mēnesi, līdz aizņēmējs būs pabeidzis savus hipotēkas maksājuma gadus. Tomēr ir situācijas, kad aizņēmējs maksā aizdevumu pirms termiņa beigām, pakļaujot aizdevēju priekšapmaksas riskam.
Lai kompensētu aizdevējiem gadījumā, ja aizņēmējs atmaksā aizdevumu agrāk, nekā paredzēts, tiek iekasēta priekšapmaksas maksa vai prēmija, kas pazīstama kā ienākumu uzturēšana. Visizplatītākais aizdevuma priekšapmaksas iemesls ir procentu likmju pazemināšanās, kas dod iespēju aizņēmējam vai parāda emitentam refinansēt savu parādu ar zemāku procentu likmi. Faktiski ienesīguma uzturēšana ļauj bankai nopelnīt to sākotnējo ienesīgumu, neciešot zaudējumus zemāku procentu likmju dēļ. Banka var reinvestēt viņiem atdoto naudu, kā arī soda naudu, drošos Valsts kases vērtspapīros un saņemt tādu pašu naudas plūsmu kā tad, ja viņi būtu saņēmuši visus plānotos aizdevuma maksājumus par visu aizdevuma laiku.
Kā aprēķināt ražas uzturēšanu
Ražas uzturēšanas piemaksas formula ir šāda:
Ienesīguma uzturēšana = hipotēkas atlikušo maksājumu pašreizējā vērtība x (procentu likme - Valsts kases ienesīgums)
Pašreizējās vērtības koeficientu formulā var aprēķināt kā (1 - (1 + r) -n / 12) / r
kur r = Valsts kases ienesīgums
n = mēnešu skaits
Piemēram, pieņemsim, ka aizņēmējam ir USD 60 000 atlikums aizdevumam ar 5% procentiem. Atlikušais aizdevuma termiņš ir tieši 5 gadi vai 60 mēneši. Ja aizņēmējs nolemj nomaksāt aizdevumu, kad 5 gadu valsts kases obligāciju ienesīgums samazinās līdz 3%, aprēķināsim ienesīguma uzturēšanu.
1. darbība: PV = x 60 000 USD
PV = 4, 58 x 60 000 USD
PV = 274 782, 43 USD
2. darbība: ražas uzturēšana = USD 274 782, 43 x (0, 05–0, 03)
Ienesīguma uzturēšana = USD 274 782, 43 x (0, 05–0, 03)
Ienesīguma uzturēšana = 5 495, 65 USD
Aizņēmējam būs jāmaksā papildus USD 5 495, 65, lai samaksātu parādu.
Ja Valsts kases peļņas likmes palielinās no vietas, kur tās bija, kad tika ņemts aizdevums, aizdevējs var gūt peļņu, pieņemot aizdevuma pirmstermiņa atmaksas summu un aizdodot naudu ar augstāku likmi vai ieguldot naudu labāk apmaksātās valsts obligācijās. Šajā gadījumā aizdevējs nezaudē ienesīgumu, taču tas joprojām iekasēs no jums priekšapmaksas soda naudu no pamatsummas.
Ienesīguma uzturēšana ir visizplatītākā komerciālā hipotēku nozarē.
