Kas ir negatīvs pārnesums?
Negatīvs piesaiste ir ierasta prakse, ieguldot īpašumos. Tas ir finanšu sviras veids, kas apraksta ienākumu gūto aktīvu, piemēram, nomas īpašumu, iegādi, ko veic ieguldītājs, kad aktīvs nedos pietiekamus ienākumus, nevis tā izmaksas. Piemēram, īres ienākumi nav pietiekami, lai īstermiņā segtu aizdevuma maksājumus, uzturēšanu, procentus vai nolietojumu aktīvam. Ideālā gadījumā aktīvs galu galā iegūs pietiekami daudz naudas, lai segtu šīs izmaksas. Iemesls, kāpēc pircējs izmantos negatīvu piesaisti, ir tas, ka īstermiņa zaudējumi dažos gadījumos var būt labvēlīgi īpašnieka nodokļu rēķinam.
Taustiņu izņemšana
- Negatīvs piesaiste ir finanšu sviras veids, ko parasti uzskata saistībā ar ieguldījumiem īpašumā. Negatīvi veidots aktīvs ir tāds, kas nesniedz pietiekami daudz ienākumu, lai segtu izmaksas. Investors, kurš ir negatīvs, paredz īsā laikā gūt labumu no nodokļu priekšrocībām. un, galu galā, pārdot aktīvu par augstāku cenu, lai segtu sākotnējos zaudējumus. Negatīvā piesaiste kļūst par rentablu tikai tad, kad īpašums tiek pārdots.
Izpratne par negatīvo pārnesumu
Negatīvs aktīvs ir tāds, kas nesniedz pietiekamus ienākumus tā izmaksu segšanai. Tā rezultātā īpašniekam tiek nodarīti zaudējumi. Ieguvums pircējam vai investoram ir tāds, ka atšķirību starp nopelnītajiem ienākumiem un maksājamajiem procentiem atkarībā no ieguldītāja mītnes valsts var atskaitīt no pašreizējiem ienākuma nodokļiem. Valstis, kas pieļauj šo nodokļu atskaitījumu, ir Austrālija, Japāna un Jaunzēlande. Citas valstis, piemēram, Kanāda, Francija, Vācija, Zviedrija un ASV, atļauj atskaitījumu, taču ar ierobežojumiem. Ieguldīt šādā veidā varētu būt jēga gadījumos, kad pārdošanas laikā ir sagaidāms liels kapitāla pieaugums, kas atlīdzinās periodiskus zaudējumus.
Peļņa no negatīva pārnesuma
Negatīvs ieguldījums kļūst par rentablu tikai tad, kad īpašums tiek pārdots. Pārdošanas laikā priekšnoteikums ir tāds, ka īpašuma vērtībai ir jāpalielinās, nedrīkst kristies vai tai jābūt stabilai. Ja īpašuma vērtības samazinās vai saglabājas stabils, īpašnieks, iespējams, nevarēs pārdot aktīvu par pietiekami augstu cenu, lai kompensētu zaudējumus, kamēr aktīvs nesēja ienākumus, lai segtu izdevumus. Daudzi investori, kas spekulē šādā veidā, mērķtiecīgi meklēs negatīvus nodokļu atskaitīšanas veidus, cerot, ka viņi gūs peļņu, ja īpašums tiks pārdots, lai iegūtu kapitāla pieaugumu.
Īpaši apsvērumi attiecībā uz negatīvu pārnesumu
Investoriem, kas apsver šāda veida vienošanos, ir jābūt finansiālajai stabilitātei, lai finansētu iztrūkumu no kabatas, līdz īpašums tiek pārdots un tiek sasniegta pilna peļņa. Ļoti svarīgi ir arī tas, ka procentu likme tiek fiksēta jau pašā sākumā vai, ja aizņēmēja procenti tiek aprēķināti pēc mainīga indeksa, tad dominējošās likmes joprojām ir zemas. Negatīvā stāvokļa kritika ir tāda, ka tas var izkropļot mājokļu tirgu, samazinot mājokļu piedāvājumu, jo īpaši īres īpašumu piedāvājumus, iespējams, paaugstināt īres cenas un veicināt pārmērīgas investīcijas nekustamajā īpašumā.
