Īres īpašuma tiesībām ir savas priekšrocības. Ja izvēlaties pareizo nomas īpašumu, varat saņemt regulāru ieņēmumu plūsmu, kas sedz hipotēku un katru mēnesi nodrošina jums cienījamu peļņu. Pārdodot īpašumu, iespējams, jūs sagaidīsit ievērojamu negaidītu lietu.
Tomēr šī ienākumus radošā mašīna var jums maksāt, kad jūs pārdodat. Tas ir tāpēc, ka jūs maksāsit nodokļus par kapitāla pieaugumu (peļņu), pārdodot īpašumu. 2018. gadā kapitāla pieauguma nodokļu likme ilgtermiņā ir 15%, ja esat precējušies, iesniedzot kopīgu ienākumu no nodokļa, kas apliekams ar nodokli no USD 77 201 līdz USD 479 000. Ja jūsu ienākumi ir USD 479 001 vai vairāk, kapitāla pieauguma likme ir 20%.
Īres īpašuma pārdošana var izraisīt ievērojamu nodokļu iekasēšanu atkarībā no peļņas, ko gūstat no pārdošanas. Piemēram, precētam pārim, kura ienākumi ir apliekami ar nodokli 480 000 USD un kapitāla pieaugumam 100 000 USD, nodokļi par šiem nomas īpašuma ienākumiem būtu USD 20 000. Bet ir veidi, kā samazināt slogu, pārdodot īres īpašumu; Zemāk ir trīs stratēģijas.
Kompensēt peļņu ar zaudējumiem
Kas tas ir: nodokļu zaudējumu novākšana
Kam tas paredzēts: Ikviens, kuram ir zaudējumi no kapitāla attiecīgajā taksācijas gadā
Ko jūs saņemat: Iespēja atņemt šos zaudējumus no kapitāla pieauguma, kas gūts no īres īpašuma pārdošanas
Efektīvs veids, kā samazināt nodokļu likmes, pārdodot nomas īpašumu, ir pārī no pārdošanas gūtais ienākums savienoties ar zaudējumiem citā jūsu ieguldījumu vietā. To sauc par nodokļu zaudējumu novākšanu. Daudzi cilvēki izmanto šo stratēģiju gada beigās, lai samazinātu summu, kas viņiem pienākas no akciju ienākumiem, taču to var izmantot arī nekustamā īpašuma nomā. Tas ir tāpēc, ka Iekšējo ieņēmumu dienests ļauj apvienot peļņu ar zaudējumiem, lai samazinātu summu, ko esat parādā valdībai.
Sakiet, ka no īres dzīvokļa pārdošanas jūs nopelnījāt 50 000 dolāru, bet, iegādājoties vannu akciju tirgū, zaudējāt 75 000 dolāru. Jūs varat kompensēt pilnu kapitāla pieaugumu USD 50 000 apjomā, gūstot peļņu no nomas īpašuma pārdošanas.
Izmantojiet Nodokļu kodeksa 1031. Sadaļas priekšrocības
Kas tas ir: IRS sadaļa 1031 “Līdzīga veida” birža
Kam tas paredzēts: Ikviens, kurš var reinvestēt ieņēmumus no investīciju nekustamā īpašuma (ti, nomas īpašuma) pārdošanas, pārdodot jaunu nekustamo īpašumu
Ko jūs saņemat: Iespēja atlikt dažus vai visus nodokļus par kapitāla pieaugumu
Nekustamā īpašuma investori, kuru mērķis nav naudas uzkrāšana, var atlikt kapitāla pieauguma nodokļu nomaksu, pateicoties nodokļu kodeksa 1031. Apmaiņa ar 1031. Sadaļu ļauj jums pārdot savu īres īpašumu, iegādāties “līdzīgu” īpašumu un atlikt nodokļu maksāšanu maiņas laikā. Jūs varat veikt 1031 apmaiņu tik reižu, cik vēlaties, bet, kad jūs beidzot gūsit peļņu, nodokļi būs jāmaksā. Pirms 2017. gada Nodokļu samazināšanas un nodarbinātības likuma pieņemšanas jūsu 1031. Sadaļas apmaiņa varētu būt saistīta pat ar noteikta veida personisko mantu. Saskaņā ar jauno likumu apmaiņā jāiesaista nekustamais īpašums.
Vienkāršākais nodokļu atlikšanas veids ir viena īpašuma apmaiņa pret citu. Sarežģītāka stratēģija, ko sauc par atlikto maiņu, ļauj jums pārdot īpašumu un pēc tam iegādāties vienu vai vairākus citus līdzīga veida rezerves īpašumus. Jēdzienam “līdzīgs veids” ir ļoti plaša interpretācija. Jums nav jāmaina viens dzīvoklis uz citu vai viens bizness uz citu. Galvenais nosacījums attiecībā uz īpašumu ir tāds, ka tam jābūt izīrēšanas nolūkā un no tā ir jāiegūst ienākumi. Jūsu personīgā māja, brīvdienu māja vai cits īpašums netiek ieskaitīts.
Laiks ir svarīgs. Jums ir 45 dienas no pārdošanas datuma, lai identificētu potenciālos aizstājošos īpašumus, un jums 180 dienu laikā tas ir jānoslēdz. Ja nodokļu deklarācija ir jāsamaksā pirms šī 180 dienu perioda, jums tas jāslēdz ātrāk. Nokavējiet termiņus, un par sākotnējā nomas īpašuma pārdošanu jums būs jāmaksā nodokļi.
Pārvērtiet savu īres īpašumu par savu primāro dzīvesvietu
Kas tas ir: nomas īpašuma konvertēšana uz galveno dzīvesvietu
Kam tas paredzēts: ikviens, kurš pārdod nomas īpašumu uz galveno dzīvesvietu, lai labāk apstrādātu nodokļus
Ko jūs saņemat: Iespēja no nodokļiem izslēgt 500 000 USD kapitāla pieaugumu
Pārdodot māju, kurā dzīvojat, ir labāki nodokļu atvieglojumi nekā nomas īpašuma izkraušanai, lai gūtu peļņu, tāpēc daži cilvēki pārvērš īres īpašumus savā galvenajā dzīvesvietā, lai izvairītos no kapitāla pieauguma nodokļa uzlikšanas. IRS 121. nodaļa ļauj izslēgt līdz USD 250 000 no peļņas, kas gūta, pārdodot jūsu galveno dzīvesvietu, ja esat vientuļnieks, un līdz USD 500 000, ja esat precējušies, iesniedzot kopīgi. Lai kvalificētos, mājām jābūt piederējušiem piecus gadus un dzīvojot tajā vismaz divus gadus no pieciem. Jūsu ieturējuma summa ir atkarīga no tā, cik ilgi īpašums tika izmantots īrei, salīdzinot ar galveno dzīvesvietu.
Pieņemsim, ka, piemēram, jūs pirms pieciem gadiem iegādājāties māju par 200 000 USD un pirmos trīs gadus to noīrējāt. Pirms diviem gadiem jūs pārcēlāties un nesen māju pārdevāt par USD 300 000. Jūs būsiet nopelnījis 100 000 ASV dolāru lielu kapitāla pieaugumu, taču no šīs summas varēsiet atskaitīt tikai divas piektdaļas (40%), jo mājās dzīvojāt tikai divus no pieciem gadiem. Atlikušajiem 60 000 dolāru kapitāla pieaugumam tiks uzlikti kapitāla pieauguma nodokļi.
Nodokļu atskaitījumi īres īpašuma īpašniekiem
Grunts līnija
Kapitāla pieauguma nodoklis var radīt lielu daļu no jūsu peļņas, kas gūta, pārdodot nekustamo īpašumu, taču par laimi ir veidi, kā to novērst. Neatkarīgi no tā, vai jūs iesaistāties viena īpašuma apmaiņā pret citu, ieguldījuma zaudējumus savienojat ar ienākumiem, lai kompensētu nodokļu ieņēmumus vai pārvērstu īri par galveno dzīvesvietu, šīs stratēģijas palīdzēs jums atlikt vai izvairīties no dažu vai visu kapitāla pieauguma nodokļu maksāšanas. Bez tiem kapitāla pieaugums var maksāt pat 15% vai 20% no jūsu peļņas, atkarībā no jūsu apliekamajiem ienākumiem.
