Satura rādītājs
- Otrās mājas nodrošināšana
- IRS par ieguldījumiem brīvdienu mājās
- Pārdod brīvdienu māju
- Padomi otrajam mājas īpašniekam
Amerikāņu sapnis par mājas iegādi pēdējos 50 gados ir piedzīvojis diezgan daudz pārmaiņu, paplašinoties līdz otrajām vai brīvdienām. Bet šīs kotedžas ezera krastā, kajītes kalnos un būdiņas pludmalē bieži vien ir tukšas 90% no gada, kamēr to īpašnieki aizņem bankas laiku nākamajām brīvdienām - un viņi izmanto rēķinu par hipotēku un īpašuma nodokļiem.
Protams, ir arī alternatīva, kā ļaut savai brīvdienu mājai savākt putekļus, kad tur nevarat atrasties: Nomājiet to citiem cilvēkiem, kuri vēlas baudīt kādu laiku prom no darba. Lai arī īre var būt ienesīga, jums jāņem vērā nodokļu ietekme.
Taustiņu izņemšana
- IRS otro māju uzskata par ieguldījumu īpašumu, ja jūs tajā pavadāt mazāk nekā divas nedēļas un mēģināt to iznomāt uz atlikušo laiku. Īres zaudējumus var norakstīt tikai no ienākumiem no citiem īres maksājumiem, privātas partnerības, kuru jūs nedomājat. Jūs strādājat vai S-korporācija. Laika posms, kurā esat piederējis brīvdienu mājai, ietekmē to, no kādiem kapitāla pieauguma nodokļiem jūs maksājat. Ja jums pieder otra māja ar mērķi to īrēt, un jums ir AGI zem 150 000 USD, sāciet aktīvi pārvaldīt tā.
Otrās mājas nodrošināšana
Otrās dzīvesvietas pirkšana un uzturēšana ir milzīgs finansiāls lēmums. Otrajai mājai ir visas jūsu pirmās mājas izmaksas un bieži vien vairāk, bet bez vieglas norakstīšanas no IRS.
Ja apsverat otrās mājas iegādi, viens no pirmajiem soļiem ir izlemt, vai pirkumu finansēsit ar hipotēku vai maksāsit skaidrā naudā. Lai palīdzētu jums izlemt, izmantojiet hipotēku kalkulatoru, lai izpētītu aizdevēju procentu likmes apgabalā, kur atrodas jūsu brīvdienu īpašums. Pēc tam, kad esat apkopojis aprēķinus par ikmēneša hipotēkas maksājumu kopējām izmaksām, pārbaudiet finanšu datus, lai noskaidrotu, vai ir jēga ņemt hipotēku vai maksāt skaidru naudu.
7, 4 miljoni
Māju skaits ASV, kas ir līdzvērtīgas 5, 6% no kopējā mājokļu fonda un kurām ir tiesības uz otro mājas hipotēkas nodokļa atskaitījumu, liecina Nacionālā māju celtnieku asociācija un Tautas skaitīšanas birojs.
IRS par ieguldījumiem brīvdienu mājās
Otrās mājas, šķiet, ir IRS pelēkā vieta. Visi īres zaudējumi ir "pasīvi zaudējumi" vai "hobija zaudējumi". Tos var norakstīt tikai no ienākumiem no citām pasīvām darbībām, piemēram, citām īres maksām, privātas partnerības, kurai jūs nepalīdzat darboties, vai S-korporācijai. Pasīvie zaudējumi, kurus nevarat izmantot, tiek pārnesti, kamēr nepārdodat brīvdienu māju. Pārdodot īpašumu, peļņas kompensēšanai varat izmantot iepriekšējos zaudējumus. Ja pēc pārdošanas jums ir papildu pasīvo zaudējumu norakstīšana, jūs varat tos pieprasīt no regulāriem ienākumiem.
Sākot ar IRS jaunākajiem norādījumiem par 2019. nodokļu gadu, jūs varat atskaitīt līdz USD 25 000 gadā, ja:
- Jūsu koriģētie bruto ienākumi ir mazāki par USD 100 000. Jūs aktīvi piedalāties īpašuma pārvaldīšanā
Šis nodokļu atvieglojums izzūd, sasniedzot USD 150 000 koriģētos bruto ienākumus (AGI), kaut arī lielākajai daļai cilvēku, kuri var atļauties iegādāties otro māju, AGI būs daudz virs šiem skaitļiem. Ja jūsu AGI ir no USD 100 000 līdz USD 150 000, jums pienākas puse no atskaitījuma. Aktīva līdzdalība ir lielākais izaicinājums. Gada atskaitījumu var izmantot, ja jūs vai jūsu dzīvesbiedrs vēlaties kļūt par kvalificētu nekustamā īpašuma speciālistu un aktīvi pārvaldīt īpašumu, kas rada pasīvos zaudējumus. Esiet brīdināts, tomēr IRS, visticamāk, neticēs, ka jūs strādājat pilnu darba laiku un mēnessgaismu kā īpašuma pārvaldnieks. Jums būs nepieciešams detalizēts žurnāls par to, kāpēc, kad, kur un ko jūs darāt kā nekustamā īpašuma pārvaldnieks, lai pierādītu savu lietu un veiktu atskaitījumu.
Lielākajai daļai cilvēku, kuriem pieder otrās mājas, būtu labāk, ja tos klasificētu kā jauktas lietošanas īpašumu nodokļu vajadzībām un tos īrētu tikai beznodokļu 14 naktis attiecīgajā gadā.
Pārdod brīvdienu māju
Īpašumi iecienītajos atpūtas rajonos parasti mēdz novērtēt augstāku nekā vidējo atzīmi, tāpēc kādreiz jūs varētu vēlēties veikt naudas izņemšanu un pārdošanu. Laika periods, kurā jums piederēja brīvdienu māja, ietekmē jūsu kapitāla pieauguma nodokli. Ja jūs pārdodat, pirms nav pagājis gads, uz jums attieksies īstermiņa kapitāla pieauguma likme. Ja jūs pārdodat pēc gada, jūsu federālais nodoklis tiks aprēķināts pēc ilgtermiņa kapitāla pieauguma likmes.
Tomēr jūs varat nedaudz izvairīties, ja vēlaties pilnībā pārcelties. Ja jūs pārdodat savu primāro dzīvesvietu ar 250 000 ASV dolāru vienai personai neapliekamu nodokli un pārcelsities uz brīvdienu māju un pasludināsit to par jauno galveno dzīvesvietu, jūs atkal varēsit izmantot atbrīvojumu 250 000 USD (500 000 USD pāriem) - nodrošinot, ka jūs dzīvojat bijusī brīvdienu māja divus gadus. Diemžēl šī stratēģija bieži ir praktiska tikai pašnodarbinātajiem vai pensionāriem. Pastāv arī citi ierobežojumi kapitāla pieauguma izslēgšanas izmantošanai brīvdienu mājās, kuras ir pārveidotas par galveno dzīvesvietu.
Saskaņā ar jaunākajiem 2018. gada datiem gandrīz 60% amerikāņu ir kāda veida dzīvības apdrošināšana.
Padomi otrajam mājas īpašniekam
Ja aktīvā vadība jums nepatīk vai jūsu AGI ir pārāk augsta, pavadiet vairāk laika salonā un pārvērtiet to par jauktas lietošanas īpašumu, nevis par ieguldījumu īpašumu. Tas nozīmē, ka nodokļi mainās, mainoties nosaukumam - galvenokārt, ka jūs nevarat izmantot pasīvos zaudējumus. Bet jūs varēsit pieprasīt procentus no hipotēkas procentiem un īpašuma nodokļiem kā atskaitījumus no jūsu ienākuma nodokļa.
