Kas ir 1250. sadaļa?
Amerikas Savienoto Valstu Iekšējā ieņēmumu kodeksa 1250. iedaļa ir noteikums, kas nosaka, ka IRS apliks ar nodokli ienākumus no nolietota nekustamā īpašuma pārdošanas kā parastos ienākumus, ja uzkrātais nolietojums pārsniedz nolietojumu, kas aprēķināts, izmantojot lineāro metodi.
1250. nodaļa nodokļa summu, kas maksājama par nekustamā īpašuma veidu, nosaka atkarībā no tā, vai tas ir dzīvojamais vai nedzīvojamā nekustamais īpašums, vienlaikus ņemot vērā arī to, cik mēnešus reģistrētājam piederēja attiecīgais īpašums.
Taustiņu izņemšana
- ASV Iekšējo ieņēmumu kodeksa 1250. iedaļa nosaka, ka IRS apliks ienākumus no nolietota nekustamā īpašuma pārdošanas kā parastos ienākumus, ja uzkrātais nolietojums pārsniedz nolietojumu, kas aprēķināts, izmantojot lineāro metodi. 1250. sadaļa galvenokārt tiek piemērota, ja uzņēmums nolieto savu nekustamo īpašumu, izmantojot paātrinātās nolietojuma metodi.
1250. sadaļas pamati
1250. sadaļā aplūkota tādu ienākumu aplikšana ar nodokli, kas gūti, pārdodot nolietojamu nekustamo īpašumu, piemēram, komerciālas ēkas, noliktavas, kūtis, nomas īpašumus un to konstrukcijas komponentus, izmantojot parasto nodokļu likmi. Tomēr uz materiālajiem un nemateriālajiem personīgajiem īpašumiem un zemes platībām šī nodokļu regula neattiecas.
1250. sadaļu galvenokārt piemēro gadījumos, kad uzņēmums amortizē savu nekustamo īpašumu, izmantojot paātrinātās nolietojuma metodi, kā rezultātā nekustamā īpašuma sākotnējā dzīves ciklā tiek veikti lielāki atskaitījumi, salīdzinot ar lineāro metodi. 1250. sadaļa nosaka: ja nekustamais īpašums tiek pārdots par pirkuma cenu, kas rada ar nodokli apliekamu peļņu, un īpašnieks nekustamo īpašumu amortizē, izmantojot paātrinātās nolietojuma metodi, IRS nodokli aprēķina kā starpību starp faktisko nolietojumu un lineāro nolietojumu kā parastos ienākumus.
Tā kā IRS pilnvaro īpašniekus nolietot visus nekustamos īpašumus pēc 1986. gada, izmantojot lineāro metodi, ienākumu kā parasto ienākumu traktēšana saskaņā ar 1250. sadaļu ir samērā reta parādība. Ja īpašnieks atsavina īpašumu kā nāves gadījumā nodotu dāvanu, pārdod to kā līdzīga veida apmaiņu vai atsavina to ar citām metodēm, tad ar nodokli apliekamā peļņa nav iespējama.
1250. sadaļas piemērošanas piemērs
Lai novērotu reālās pasaules 1250. sadaļas piemēru, iedomājieties, ka ieguldītājs iegādājas nekustamo īpašumu 800 000 USD vērtībā ar 40 gadu derīguma termiņu. Pēc pieciem gadiem, izmantojot paātrināto nolietojuma metodi, šis ieguldītājs pieprasa uzkrātos nolietojuma izdevumus USD 120 000 apmērā, kā rezultātā izmaksu pamatā ir USD 680 000.
Tālāk pieņemsim, ka šis ieguldītājs izkrauj īpašumu par USD 750 000, kā rezultātā kopējais ar nodokli apliekamais ienākums būs USD 70 000. Sakarā ar to, ka uzkrātais lineārais nolietojums ir USD 100 000 (USD 800 000 sākotnējā cena, dalīta ar 40 gadiem, reizināta ar pieciem lietošanas gadiem), Iekšējo ieņēmumu dienestam tad ir jāapliek nodoklis 20 000 USD no faktiskā nolietojuma, kas pārsniedz lineāro nolietojumu., kā parastie ienākumi. Pēc tam IRS apliktu ar nodokli USD 50 000, kas paliek no kopējā ienākuma, piemērojot piemērojamās kapitāla pieauguma nodokļa likmes.
Saskaņā ar 1250. sadaļu peļņas kā parasto ienākumu iekasēšana tiek ierobežota ar faktisko ienākumu, kas reģistrēts, pārdodot nekustamo īpašumu. Mūsu piemērā, ja ieguldītājs izkrauj nekustamo īpašumu par 690 000 USD, tādējādi iegūstot 10 000 USD peļņu, Iekšējo ieņēmumu dienests klasificētu tikai 10 000 USD kā parastos ienākumus, nevis papildu 20 000 USD.
